彭曉輝——?jiǎng)傂孕枨筢尫? 房?jī)r(jià)非惡性上漲
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
2011年08月31日10:50
來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
前言：2011年是我國(guó)“十二五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中起到了舉輕若重的作用。2011年的樓市定調(diào)，調(diào)控仍將是主旋律，且力度更大、要求更嚴(yán)、決心更強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)存在走量的機(jī)會(huì)。回望南陽(yáng)市上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度不斷升溫，從二套房首付大幅提升，到三套房限貸、再到三套房限購(gòu)，在這種大環(huán)境下南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻并未受到太大影響。以往7、8月份本該是地產(chǎn)行業(yè)的淡季，但在今年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的繁華景象。
在一年一度的中秋佳節(jié)即將來(lái)臨之際，南陽(yáng)樓市網(wǎng)特別邀請(qǐng)了南陽(yáng)房地產(chǎn)界的各位營(yíng)銷精英和媒體界的朋友們?cè)诖藲g聚一堂，以獨(dú)特的視角和地道的分析來(lái)共同探討2011年南陽(yáng)房地產(chǎn)的風(fēng)起云涌，一同來(lái)把脈南陽(yáng)樓市！
深圳暢意行地產(chǎn)顧問(wèn)副總經(jīng)理彭曉輝
1.隨著南陽(yáng)城市發(fā)展的“東移北擴(kuò)”，不少外來(lái)地產(chǎn)公司也相繼進(jìn)駐南陽(yáng)，為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新鮮血液。多數(shù)地產(chǎn)公司的新項(xiàng)目都圍繞著南陽(yáng)市城區(qū)東北和四壩板塊開(kāi)發(fā)，這兩個(gè)板塊的核心價(jià)值在哪里？南陽(yáng)的地產(chǎn)業(yè)是否會(huì)進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代？
關(guān)于南陽(yáng)樓市我有兩個(gè)假設(shè)：1.如果南陽(yáng)被列為限購(gòu)城市，房?jī)r(jià)下跌，老百姓將不購(gòu)置房產(chǎn)，南陽(yáng)房地產(chǎn)會(huì)是什么情況？2.農(nóng)運(yùn)會(huì)不能照常召開(kāi)，城市東北區(qū)域樓盤的房?jī)r(jià)將是怎樣的走勢(shì)？我看了最近南陽(yáng)樓市網(wǎng)策劃的一期欄目——《河南限購(gòu)大猜想》，南陽(yáng)限購(gòu)的投票率居然第一。為此，我個(gè)人有些想法，第一，從09年開(kāi)始，我們公司接觸南陽(yáng)市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目是名門華府，當(dāng)時(shí)均價(jià)2800元/平，去年凱旋城均價(jià)為3500元/平，人們對(duì)于這樣一個(gè)房?jī)r(jià)，是難以接受的，直至河南建業(yè)集團(tuán)進(jìn)駐南陽(yáng)，一期開(kāi)盤價(jià)4500元/平，大幅度提高了南陽(yáng)的房?jī)r(jià)，緊接著南陽(yáng)所有項(xiàng)目都向建業(yè)看齊，房?jī)r(jià)一直處在不斷攀升的狀況。所以，南陽(yáng)的群眾希望南陽(yáng)成為限購(gòu)城市；第二，據(jù)統(tǒng)計(jì)，南陽(yáng)現(xiàn)階段商品房均價(jià)為3300——3500元/平，老百姓可能勉強(qiáng)能接受現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)，所以老百姓希望南陽(yáng)限購(gòu)，這樣能把房?jī)r(jià)保持在這個(gè)水平上。
但我個(gè)人認(rèn)為，南陽(yáng)即便限購(gòu)，房?jī)r(jià)也會(huì)漲，因?yàn)槟详?yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)特殊的地方值得分析：1.上界政府的政策導(dǎo)向，城區(qū)內(nèi)只建設(shè)多層，高層不在內(nèi)，這樣一個(gè)政策，導(dǎo)致南陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的投資和需求比整個(gè)中國(guó)晚5年。之所以建業(yè)的房子受置業(yè)者追捧，是因?yàn)槭袌?chǎng)壓抑太久的原因，人們需要改善居住的生活條件，但是市場(chǎng)上沒(méi)有供應(yīng)量。2.現(xiàn)階段，政府批準(zhǔn)建筑高層的政策放開(kāi)后，又出現(xiàn)了土地流轉(zhuǎn)和貯備的問(wèn)題，如果土地控制正常的話，可能我們今天就不會(huì)議論這些。在市場(chǎng)正常的情況下，南陽(yáng)如果限購(gòu)，房?jī)r(jià)依然上漲，這是由于受土地原因，土地問(wèn)題包括兩方面：一，嚴(yán)重的滯后性，二，目前南陽(yáng)的土地還沒(méi)有進(jìn)入流轉(zhuǎn)的過(guò)程，另一方面，去年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)超過(guò)2000億，折算下來(lái)在3000到3500美金，這個(gè)階段是人們對(duì)居住最有需求的時(shí)候，絕對(duì)是剛性需求階段，再加之，人們對(duì)近期內(nèi)開(kāi)盤或認(rèn)籌項(xiàng)目的追捧，就造成了我們所看到的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火熱的情況。再者，目前南陽(yáng)城區(qū)人口為100---120萬(wàn)，南陽(yáng)縣域人數(shù)達(dá)到1000萬(wàn)左右，按照中國(guó)的購(gòu)房比列為30%—40%，這里面需要三十萬(wàn)到四十萬(wàn)的需求比列，從縣域到南陽(yáng)買房，據(jù)估算是在百分之一左右，總共的需求是在40到50萬(wàn)左右。從05年起，中國(guó)人均面積統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)在25—30平方米，初步估計(jì)，南陽(yáng)城市化需求量處于飽和狀態(tài)可能在1500萬(wàn)方左右，從05年至今年6月份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，據(jù)統(tǒng)計(jì)真正消化的達(dá)到500—600萬(wàn)方，剩下的還有1000萬(wàn)平米。這1000萬(wàn)平方包括了80后、養(yǎng)老、回流、縣里到城市置業(yè)的人群等需求，加之2012年農(nóng)運(yùn)會(huì)將會(huì)改變城市的面貌，可能在未來(lái)的3至5年，人們的心理追求、對(duì)城市居住的需求，都會(huì)有很大的提升，這些需求肯定會(huì)釋放出來(lái)。
但在釋放剛性需求的背后又存在幾個(gè)隱性因素，是值得大家注意的。南陽(yáng)房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，但不能是惡性上漲。南陽(yáng)現(xiàn)在面臨最大的隱藏的危機(jī)能就是城中村的拆遷問(wèn)題，這中間的關(guān)系很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)上漲，拆遷成本就要上漲，拆遷成本漲，銷售房?jī)r(jià)就要漲，這樣反過(guò)來(lái)，地價(jià)漲，地價(jià)漲后，將會(huì)帶動(dòng)所有成本都上浮的情況。
目前南陽(yáng)拆遷情況跟政府的掌控能力有關(guān)。南陽(yáng)從前年開(kāi)始，就開(kāi)始惡性補(bǔ)漲，也就是前面提到的，政府政策導(dǎo)向造成的壓抑因素，這些因素在一定時(shí)間內(nèi)爆發(fā)，就會(huì)產(chǎn)生惡性補(bǔ)漲的效應(yīng)。南陽(yáng)現(xiàn)在的城中村改造項(xiàng)目完全依賴于開(kāi)發(fā)商本身，這是城中村改造項(xiàng)目拖延時(shí)間的根本所在。南陽(yáng)目前的房?jī)r(jià)都高于4000，這就說(shuō)明拆遷成本已經(jīng)影響到了房?jī)r(jià)，至于城中村以外的，東北區(qū)域還是四壩區(qū)域，我個(gè)人認(rèn)為這方面沒(méi)有太大影響，這主要在于開(kāi)發(fā)公司，包括中介機(jī)構(gòu)與顧問(wèn)機(jī)構(gòu)。
2.南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年發(fā)展的非常迅速，房?jī)r(jià)也一直呈上升趨勢(shì)，這對(duì)于剛性需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)確實(shí)是一塊“心病”，那么南陽(yáng)的房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲嗎？究竟會(huì)漲到哪種程度？全國(guó)房?jī)r(jià)下跌的消息，不一二線城市出現(xiàn)，三四線城市也相繼受到影響，可南陽(yáng)卻出現(xiàn)房?jī)r(jià)不降反升并且出現(xiàn)搶購(gòu)熱潮，是何原因？針對(duì)當(dāng)前南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的局面以及節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，面對(duì)國(guó)家持續(xù)不斷地調(diào)控政策，對(duì)于購(gòu)房者而言，是出手置業(yè)還是保持觀望態(tài)度，靜待市場(chǎng)變化呢？各位對(duì)此有何建議？
開(kāi)發(fā)的成本增加，人口基數(shù)大，決定了南陽(yáng)房?jī)r(jià)的上漲。南陽(yáng)沒(méi)有加入限購(gòu)，而且南陽(yáng)是個(gè)農(nóng)業(yè)城市，特殊城市，南陽(yáng)農(nóng)業(yè)收入大，5000元來(lái)算還能接受，一代買不起，兩代買。子女買不起父母一塊買，只要收入高，房?jī)r(jià)在5000還是可以買的。如果房?jī)r(jià)太高漲到六、七千的話，那么房子可能就成為很少數(shù)人能消費(fèi)得起的奢侈品了。農(nóng)運(yùn)會(huì)來(lái)說(shuō)對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)沒(méi)多大的影響，保障房和廉租房對(duì)低收入的市民還是有很大的益處的。房地產(chǎn)企業(yè)在謹(jǐn)慎中要保持一點(diǎn)點(diǎn)的樂(lè)觀！
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