購房簽約須弄清"合同主體資格"
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日08:58
來源：南陽樓市網(wǎng)
我國法律規(guī)定，不具備主體資格簽約無效，合同主體不相符簽約也無效，無效的合同，在合同中所約定各項條款或細(xì)節(jié)、補充部分對簽約雙方均無法律約束力。所以，購房者在購房合同簽字前，首要弄清甲方是誰?他具不具備與你簽約的主體資格。作為購房者，宜從以下六方面查驗甲方的主體資格。
1、開發(fā)單位、銷售單位、所有權(quán)人是否一致。如果你所購買房屋，開發(fā)企業(yè)執(zhí)照的公司名稱、銷售許可證上的銷售單位、房屋所有權(quán)人不一致，說明與你簽約的甲方單位有問題。
2、賣房者與所賣之房的產(chǎn)權(quán)所有人是否相同。須知，并不是凡是有公司營業(yè)執(zhí)照、手持圖章的人都可以和你簽約賣房。賣房單位和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人名稱要相同。賣期房的，要看其是否有所賣房屋的《商品房預(yù)售許可證》；賣現(xiàn)房的，要看其是否有所賣房屋的《商品房銷售許可證》。
3、一期工程和二期工程是否都具備預(yù)售資格。有的小區(qū)一期所建造的商品房，交納了地價，取得了預(yù)售許可證，具備了合法銷售權(quán)；而二期工程建造的商品房，由于未交納地價或其它原因未取得預(yù)售許可證，有的就使用一期工程的預(yù)售證去預(yù)售二期工程建設(shè)的房屋，以期盡快收回資金，這也屬于"不具備合同主體資格"。一旦簽上這種合同，風(fēng)險自然很大。所以一定要看清取得預(yù)售資格的住宅中是否包括你所購買的住宅。
4、總公司與分公司都擁有合法銷售權(quán)。許多房地產(chǎn)公司都有下屬分公司、予公司或者銷售公司。如與你簽訂購房合同的甲方是該開發(fā)公司屬下的分公司或銷售公司，則該分公司或銷售公司朱取得該總公司正式的書面法定代表人簽字的委托文件，該分公司或銷售公司則無權(quán)銷售，更無權(quán)作為簽約甲方的主體資格簽訂購房合同。
5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介機構(gòu)作為該樓盤的營銷總代理，必須具備以下三個條件：一是該代理公司必須具有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《資質(zhì)證書》和工商行政管理部門頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)人證書》。二是該代理公司必須具有經(jīng)工商行政部門頒發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，執(zhí)照的營業(yè)范圍內(nèi)必須有代理營銷房屋的項目。只有這樣，該中介代理公司、才具備簽訂合同的主體資格，才有權(quán)與購房者簽訂房屋出售合同。
6、合同簽約人是否具備簽字資格。商品房預(yù)售、銷售合同的簽字人，必須是該公司的法定代理人，公司其他人都無權(quán)簽字。也就是說，簽字人必須與該公司《執(zhí)照》上的法定代表人名字相一致，如果是銷售部經(jīng)理或營銷員代表甲方與購房者簽約，要取得該合同的合法有效性，必須同時附上該公司法定代表人對銷售經(jīng)理或代表簽約權(quán)的正式書面委托。
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