給"售房返租"潑飄涼水
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日08:55
來源：南陽樓市網(wǎng)
"返租"形式可在短時(shí)間內(nèi)聚集大量資金，但其成本相當(dāng)高，開發(fā)商承受的經(jīng)營壓力、返租風(fēng)險(xiǎn)很大。
"建立永遠(yuǎn)的賺錢基地"、 "開發(fā)年產(chǎn)數(shù)千元的旅游金礦"……這些信誓旦旦的售房返租廣告以極強(qiáng)的視覺；沖擊力開始出現(xiàn)在媒體上。
售房返租也叫售后包租、售后回租，在這種銷售方式下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在樓盤出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金；沖抵部分售房款或償付一定租金回報(bào)。
沒有無風(fēng)險(xiǎn)的投資
一般來說，房地產(chǎn)市場整體趨勢是上揚(yáng)的，這不僅因?yàn)樗侨藗円率匙⌒兄胁豢苫蛉钡牟粍?dòng)產(chǎn)，而且由于土地資源的有限性和房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)趨勢，但從總體情況看，房地產(chǎn)市場如同其他市場一樣，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。所以說，售房返租存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
首先是來自房市的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商都說買他的房升值，有的還把一年漲多少都列出來。不動(dòng)產(chǎn)的波動(dòng)性相對股市要小一些，但仍然有波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是在某些特定情況下，其波動(dòng)幅度還很大，尤其是在房地產(chǎn)"泡沫"破裂后或經(jīng)濟(jì)危機(jī)及經(jīng)濟(jì)衰退期更是如此。
其次，房產(chǎn)的供給量與客戶的有效購買量的動(dòng)態(tài)變化也會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。在供量超過購買量時(shí)，房產(chǎn)的價(jià)值一般向下走動(dòng)。
任何投資都有一個(gè)投資成本的預(yù)算問題。房地產(chǎn)本身所具有的區(qū)域性決定了房地產(chǎn)市場帶有鮮明的地域特性，不像股市、郵市等具有全國統(tǒng)一的市場。房地產(chǎn)的投資成本測算較其他領(lǐng)域要復(fù)雜得多，其投資成本除了資金成本外，還有各項(xiàng)費(fèi)用，如購房入戶費(fèi)用、稅費(fèi)，還受到匯率變動(dòng)、通貨膨脹、政策變動(dòng)等因素的影響，這也產(chǎn)生了投資風(fēng)險(xiǎn)。
從這個(gè)意義來說，售房返租"零風(fēng)險(xiǎn)"只是在演繹神話。
一桶水換一桶油？
房地產(chǎn)市場素有"不炒不活"的說法，一直都有一批職業(yè)投資者在其中制造和尋找機(jī)會(huì)，成為樓市里不可忽視的一種力量。他們技巧性地引導(dǎo)炒樓行為，爭得巨大利潤空間。售房返租的技巧在于將樓盤分割成一個(gè)個(gè)小單元，分割越小，總價(jià)就越低，從而造成投資金額少，以吸引更多的散戶。
其實(shí)，誘惑性再大的返租回報(bào)也得推敲推敲。如果我們把租金、稅費(fèi)、利息等因素考慮進(jìn)去，恐怕返租率就會(huì)大打折扣。譬如租金，一些項(xiàng)目還沒有交房，開發(fā)商便替客戶想出一個(gè)租金的數(shù)字來，算出來的投資回報(bào)往往會(huì)嚇人一跳。稅費(fèi)在租金中占有一定比重，理應(yīng)是每一個(gè)投資者考慮的重要內(nèi)容。又如，當(dāng)計(jì)算投資回報(bào)時(shí)，投入往往只計(jì)算了毛坯房的價(jià)格，試想毛坯房在市場上怎樣能租得出去?還有更多的因素計(jì)算者都給故意忽略掉了，諸如裝修的投入、物業(yè)管理費(fèi)、買房的各種稅費(fèi)、家具及電器的投入……而且，購房返租是建立在一系列假設(shè)上，要求所購的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出問題，這個(gè)美麗的肥皂泡就灰飛煙滅。
令人不安的是，現(xiàn)在流行的返租回報(bào)方式，有的沒有設(shè)定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，如由銀行擔(dān)保，或由保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)等，靠的只是發(fā)展商的一張嘴。這樣大的投資，對普通投資者來說，沒有切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)保障是絕對不行的。細(xì)想還不難發(fā)現(xiàn)， "返租"的方式其實(shí)是發(fā)展商將物業(yè)所有權(quán)順利賣給小業(yè)主，風(fēng)險(xiǎn)自然落到業(yè)主身上，發(fā)展商則以高于回報(bào)率的價(jià)錢租出去，無形中充當(dāng)了一回中介的角色，得到一筆無風(fēng)險(xiǎn)的利潤。返租回報(bào)從理論上來看{以乎是行得通的，但真正兌現(xiàn)起來確實(shí)頗有難度，這種策略對開發(fā)商的傷害相當(dāng)大。有關(guān)專業(yè)人士指出， "返租"形式可以在短期內(nèi)聚集大量的資金，但資金成本相當(dāng)高，經(jīng)營壓力同樣巨大，返租的風(fēng)險(xiǎn)很大，若承諾不能兌現(xiàn)，其信譽(yù)和形象極易受到傷害。
內(nèi)地"返租銷售"時(shí)機(jī)不成熟
返租是在房地產(chǎn)市場充分發(fā)育成熟，營銷策略日臻完善的情形下出現(xiàn)的。在香港，房地產(chǎn)市場經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已走向成熟，購房置業(yè)者冷靜、理性，發(fā)展商信譽(yù)卓著，社會(huì)信用度高，"帶租約售樓"、"返租"等營銷策略比較風(fēng)行。而內(nèi)地房地產(chǎn)市場雖經(jīng)十幾年發(fā)展，但仍不成熟，住房福利分配制度才取消，個(gè)人購房時(shí)代剛來臨，好種子想落地生根也得有適合的土壤。因此，建設(shè)部2001年6月1日起開始施行的《商品房銷售管理辦法》就給售房返租風(fēng)潑了瓢冷水�！掇k法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但是，這種違規(guī)行為在南方一些城市仍時(shí)有發(fā)生。
客觀地說，售房返租作為一種營銷策略，在樓盤銷售中確實(shí)能起一定的作用，從某種程度上是發(fā)展商信心與實(shí)力的體現(xiàn)，是對市場的認(rèn)識(shí)與把握。開發(fā)商想盡各種辦法做活樓市是正常的，但投資者關(guān)注的重點(diǎn)不應(yīng)該僅是返租金額的大小，而應(yīng)該是開發(fā)商自身的實(shí)力和發(fā)展商對項(xiàng)目的可行性研究達(dá)到什么程度，利潤來源是否真正有保障等。美國一位著名的房地產(chǎn)專家曾在他所著的《房地產(chǎn)投資策略》一書中指出：所謂房地產(chǎn)投資，實(shí)際上是以冒風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)來獲得收益的，與其說投資決策是對項(xiàng)目的選擇，還不如說是對風(fēng)險(xiǎn)的選擇。
我想此言的潛臺(tái)詞是：面對發(fā)展商的廣告轟炸，投資者不可只對收益反應(yīng)靈敏而對風(fēng)險(xiǎn)感覺遲鈍。
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