記者：最高人民法院所公布的《解釋》具有什么樣的效力？什么時(shí)間生效？其出臺(tái)的主要原因和目的是什么？
法官：幾年來(lái)涉及房地產(chǎn)方面的行政法規(guī)和司法解釋不斷出臺(tái)，主要原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了一些新的問題需要解決。其目的在于加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)做作業(yè)的健康發(fā)展。
《解釋》正是針對(duì)法院審理商品房買賣合同糾紛中所發(fā)現(xiàn)的種種問題，在綜合分析研究后制定的司法解釋。該解釋系有最高人民法院審判委員會(huì)通過，最高人民法院公布的司法解釋，其效力及于全國(guó)，是法院審理此類案件的依據(jù)�！督忉尅酚�2002年6月1日起施行。
記者：能夠解釋商品房買賣合同包括哪些？在2003年6月1日以前發(fā)生的商品房買賣糾紛法院是否適合該《解釋》進(jìn)行審理呢？
法官：商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或稱為出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買賣人，買賣人支付價(jià)格的合同，可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同，可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同�！督忉尅返倪m用分以下三種情況：第一，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后，即1995年1月1日以后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在《解釋》公布施行后尚在一審，二審階段的，適用該解釋。第二，《在中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在《解釋》公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適合《解釋》。第三，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適合當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》。
記者：《解釋》對(duì)于因商品房的出賣人過錯(cuò)而承擔(dān)賠償責(zé)任方面有哪些新的規(guī)定？
法官：《解釋》中規(guī)定了在五種情況下，買受人（購(gòu)房者）可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付房款1倍的賠償責(zé)任。包括（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（三）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在這五種情況下買受人還可以請(qǐng)求解除合同，返還購(gòu)房款及利息和賠償損失。
記者：商品房買賣中購(gòu)房者交款購(gòu)房后，卻經(jīng)常無(wú)法取得房屋權(quán)屬證書也就是我們通常講的產(chǎn)權(quán)證，對(duì)此出賣人承擔(dān)什么責(zé)任，《解釋》有沒有相關(guān)規(guī)定？
法官：《解釋》對(duì)此按未取得房屋權(quán)屬證書的時(shí)間分兩種處理方式，第一種情況是由于出賣人的原因，買賣人在以下三種期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)面承擔(dān)違約責(zé)任。第三種期限分別是：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物的為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)。如果合同約定違約金或損失可計(jì)算則按此賠償，沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失。第二種情況是商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，對(duì)此法院判決應(yīng)予支持。
記者：過去在商品房買賣中開發(fā)商經(jīng)常向購(gòu)房者發(fā)一些有夸大和不實(shí)成分的宣傳資料，或無(wú)法實(shí)現(xiàn)的說(shuō)明承諾，而發(fā)生糾紛時(shí)卻又表示合同沒有約定的宣傳資料不能成為合同的內(nèi)容，購(gòu)房者連呼上當(dāng)，卻也無(wú)奈。對(duì)此《解釋》有無(wú)相關(guān)規(guī)定？
法官：這次解釋予以了明確的規(guī)定，將商品房的銷售廣告和宣傳資料定為要約邀請(qǐng)，同時(shí)也規(guī)定了出賣人就商品房的開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作為的說(shuō)明和允諾內(nèi)容具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。這種說(shuō)明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
記者：房屋質(zhì)量一直是購(gòu)房者較為關(guān)心的問題，一旦發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，購(gòu)房者如何主張權(quán)利？
法官：出現(xiàn)一般性房屋質(zhì)量問題的，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買賣人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院也應(yīng)予支持。
記者：購(gòu)房者同樣比較關(guān)心房屋面積出現(xiàn)問題如何解決？與過去的規(guī)定比有何變化？
法官：2001年4月建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》對(duì)于當(dāng)事人在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式有過規(guī)定。對(duì)此《解釋》更加細(xì)致的予以規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買賣人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款有買賣人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
記者：違約金或損失賠償應(yīng)該如何計(jì)算？如果違約金過高可以減少多少？
法官：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失額可以參照一下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。
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