據(jù)戴德梁行今天發(fā)布的報告介紹，美國20世紀(jì)60年代初出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》的時候和日本20世紀(jì)80年代后期，大量銀行信貸資金流向房地產(chǎn)，房價急速攀升。銀行系統(tǒng)性風(fēng)險劇增，并在信貸政策上出現(xiàn)越來越多的限制。這與我國目前的地產(chǎn)金融信貸現(xiàn)狀非常類似。中國人民銀行研究局指出：“70-80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接的來自商業(yè)銀行信貸�！庇捎诜康禺a(chǎn)企業(yè)融資過分依賴于商業(yè)銀行和信貸機構(gòu)，使得這些企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策反應(yīng)極其敏感。
戴德梁行認(rèn)為，2010年的一系列新政中，對利率的調(diào)整，對銀行貸款的收緊以及對信托融資的規(guī)范和監(jiān)控等政策，使的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已經(jīng)變得非常狹窄，開發(fā)商面臨著資金來源枯竭的局面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資缺口的擴大為多元化融資渠道帶來發(fā)展空間，房地產(chǎn)基金將成為一個有力的融資渠道。由于房地產(chǎn)基金親自參與項目管理、投資目標(biāo)更具針對性的特點以及其在操作的靈活性、投資策略的保密性以及運用財務(wù)杠桿的靈活性等方面的優(yōu)勢，加之政府對私募股權(quán)投資基金（PE）制度建設(shè)的政策導(dǎo)向支持，房地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)融資市場上將占據(jù)越來越重要的市場份額。
相關(guān)分析顯示，隨著全球經(jīng)濟的逐漸回暖，全球房地產(chǎn)基金即將觸底反彈，在本世紀(jì)的第二波發(fā)展浪潮即將到來。據(jù)戴德梁行介紹，去年在國家對房地產(chǎn)行業(yè)資本市場直接融資和銀行信貸進行嚴(yán)厲調(diào)控，特別是銀監(jiān)會對信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行嚴(yán)格審查后，國內(nèi)出現(xiàn)了將近30支大大小小的地產(chǎn)投資基金，基金的總規(guī)模達到了500多億人民幣，主要以私募股權(quán)投資基金的（PE）的方式出現(xiàn)。根據(jù)麥肯錫的研究，預(yù)計到2015年，中國房地產(chǎn)金融市場管理的總資產(chǎn)將在9,100億元人民左右。
戴德梁行認(rèn)為，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是房地產(chǎn)投資基金中的核心基金，收益最為安全和穩(wěn)定，也是發(fā)達國家最為常見的一種房地產(chǎn)基金，但由于國內(nèi)尚未出臺相關(guān)的政策，所以暫時無法形成規(guī)模。作為房地產(chǎn)基金中的機會基金——私募股權(quán)投資（PE），目前已是中國房地產(chǎn)投資基金中最為常見也是最引人注目的形式。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金已形成三種形態(tài)，一是以開發(fā)商為背景主要投資自由項目的房地產(chǎn)私募基金，如金地集團在香港全資成立的資穩(wěn)盛投資基金管理公司，復(fù)地集團成立的上海復(fù)地景業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)，由復(fù)地投資、陽光100、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會以及北京銀信投資等五家機構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的盛世神州地產(chǎn)投資基金等；二是專業(yè)地產(chǎn)及金融人士組成的獨立房地產(chǎn)私募基金，如復(fù)星集團旗下的星浩資本，高和投資等；三是國企與政府背景的房地產(chǎn)基金，如北京工商聯(lián)房地產(chǎn)商會及北京市住建委試點的公租房保障房基金、金融街控股和漢威資本人民幣基金、海航置業(yè)集團準(zhǔn)備發(fā)起設(shè)立的人民幣公租房地產(chǎn)信托基金，以及首創(chuàng)集團、中糧信托、華潤集團、中信集團籌備中的人民幣房地產(chǎn)私募基金等。
戴德梁行預(yù)計，由于目前中國房地產(chǎn)業(yè)對資金的極度渴求以及中國的房地產(chǎn)基金對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目的向往，今后房地產(chǎn)企業(yè)與基金的合作必將成為一個行業(yè)趨勢。但由于政策的不明朗和相應(yīng)法規(guī)還在完善中，民間的房地產(chǎn)基金難以形成強勢規(guī)模，其在基金募集力度上將面臨著巨大的挑戰(zhàn)；國企與政府背景的房地產(chǎn)基金借助自身雄厚的資金實力以及廣闊的社會資源，極有可能脫穎而出，成為2011年中國房地產(chǎn)舞臺上的主角。
