| 提防香港房地產(chǎn)泡沫重演 亞洲金融危機(jī)過后，曾有過這樣的報道：香港著名歌星王菲在1997年以7成按揭，分20年供款的方式以4800萬港元購入了沙田寶松苑豪宅，每月供款額達(dá)29萬港元。然而由于受到亞洲金融風(fēng)暴的打擊，香港樓市、股市均出現(xiàn)了大幅度的調(diào)整，樓市從過去的瘋狂高峰下跌多達(dá)5成。在這種形勢下王菲不惜半價出售，也無人問津。當(dāng)時買樓的一般中產(chǎn)階級市民，也被深度套牢，欠下了深重的債務(wù)。 假若付30萬元買下了100萬元的住宅，貸款70萬，加上利息你要還銀行至少80萬元左右�？蓸鞘幸徊痪皻�，100萬的住宅只值50萬元了，即使50萬元出手還可能賣不出去，這時，你等于花30萬元，加上借的80萬元，也就是110萬元買了50萬元的東西。為還月供，你還要省吃儉用。在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，要月月想法去創(chuàng)收，以還月供，因為銀行的利率是不斷調(diào)整的，搞不好因利息率的上調(diào)，月供還會有些提高，這時你的心理壓力便可想而知了。買房本是件開心大事，全家老小的夢想寄托在那片片工地之上，一座座期樓牽系著百姓的期望。如果真的有一天被告知，房價下跌了50％，豈不是一場惡夢來臨？香港人在亞洲金融風(fēng)暴中所經(jīng)歷的，是房地產(chǎn)泡沫被刺破的典型例子。 2001年7月13日，北京申奧成功以后，人們曾樂觀地認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)至少再火七八年。然而北京2001年1—6月份房地產(chǎn)開發(fā)主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到248.9億元，比上年同期增長53.1％，當(dāng)年新開工商品房面積達(dá)961萬平方米，比上年同期增長72.1％，而住宅銷售面積達(dá)236萬平方米，只比上年同期增長7.1％。而上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是5779.3元，比上年增長6.1％，從增長速度的比較看，人均收入的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如房地產(chǎn)投資的增長。另外北京去年一年就新增了1000多家房地產(chǎn)公司，今年還在繼續(xù)增長。這種增長是否意味失衡的發(fā)生，1995年房地產(chǎn)泡沫的破滅會不會重演，香港人的惡夢會不會在我們身上重演。 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期低谷何時出現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)波動的周期會在何時把不幸的低谷送到面前，人們不無道理地?fù)?dān)心著。 指望市場總處于穩(wěn)步上升，不驚不險是不可能的，因為市場經(jīng)濟(jì)本身有著無法克服的周期性。市場經(jīng)濟(jì)有著它自身發(fā)展的周期性，這是因為它的運(yùn)行過程中有著形成這種周期性的機(jī)制。加上現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中加入了越來越多的新經(jīng)濟(jì)元素，使經(jīng)濟(jì)活動虛擬化程度提高了。所以市場的底有多深，邊界有多寬，經(jīng)濟(jì)波動的周期到底多長，波峰波底落差幾許就更難把握。 在金融領(lǐng)域里，各種金融衍生資本的積累比實物資本積累大得多。在虛擬資本運(yùn)行過程中，資金分布格局會因為資金流向的變化而迅速改變，使資金集中在少數(shù)莊家手里或流往國外，在市場經(jīng)濟(jì)自由選擇的原則下，在信息不完全的條件下，沒有一種力量能阻止投機(jī)者在有利的時機(jī)獲利回吐，從而刺穿泡沫，使虛擬資本形成的經(jīng)濟(jì)鏈條斷裂，出現(xiàn)信用危機(jī)�？梢哉f貸幣供應(yīng)和信用制度在提高了市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的同時，也放大了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險。當(dāng)資金不足時，或當(dāng)資金被大量轉(zhuǎn)移時，鏈條就會斷開鏈接，當(dāng)多處鏈接同時斷開，就意味著經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了危機(jī)。這種循環(huán)在現(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)中是不可回避的。 切斷傳遞經(jīng)濟(jì)泡沫的機(jī)制 雖然我們無法準(zhǔn)確斷定中國房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)泡沫，更無法預(yù)計房地產(chǎn)泡沫破滅來臨的時刻，但是有以下幾種生成和傳遞經(jīng)濟(jì)泡沫的機(jī)制和隱患，我們不得不防： 1.有不少開發(fā)商沒有開發(fā)實力，開發(fā)空置房在所難免。 2.有不少需求是靠貸款支持，個人貸款監(jiān)管不嚴(yán)，而還款能力到底多大不容樂觀。 3.地產(chǎn)股收入增加，會吸引人們炒作，使資金流向資本市場。投入到股票市場上的資金增加，在資本市場上重新洗牌，資金分布格局改變，或集中在大莊家手中，或流向國外，生產(chǎn)資料和消費(fèi)資料市場資產(chǎn)則減少，購買力由此降低，這時的房地產(chǎn)市場一定會再次出現(xiàn)空置高峰。 4.地產(chǎn)增值使各種資產(chǎn)評估的場合對地產(chǎn)的估值有取高的傾向。各企業(yè)、個人的帳面資產(chǎn)價值虛增。再用這些資產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，會使債務(wù)中信用的元素過大。 5.開發(fā)商的盲目樂觀會使他們盡可能多地開發(fā)價高、面積大的高檔樓盤，使供求結(jié)構(gòu)失衡。小戶型低總價商品房買不到，而大戶型高總價的高檔房卻賣不出去。 6.政府大量批地使?jié)撛诠⿷?yīng)量增加，好地賣不出好價線。可多次轉(zhuǎn)手，既抬高了市場價格，開發(fā)商也可通過買地，易如反掌地獲取暴利。反過來又使各渠道土地上市失去控制。 |
