各保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司、保險(xiǎn)公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司：
為規(guī)范保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)行為，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，保障資產(chǎn)安全，維護(hù)保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人合法權(quán)益，中國保監(jiān)會制定了《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法
第一章 總 則
第一條為規(guī)范保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)行為，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，保障資產(chǎn)安全，維護(hù)保險(xiǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國保險(xiǎn)法》、《中華人民共和國信托法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國公司法》及《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》等規(guī)定，制定本辦法。
第二條保險(xiǎn)資金投資的不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及其它附著于土地上的定著物。
保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。
保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)，遵照《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》及有關(guān)規(guī)定。投資非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及相關(guān)金融產(chǎn)品，遵照本辦法。
第三條本辦法所稱不動產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱投資機(jī)構(gòu)），是指在中華人民共和國（以下簡稱中國）境內(nèi)依法注冊登記，從事不動產(chǎn)投資管理的機(jī)構(gòu)。
本辦法所稱專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（以下簡稱專業(yè)機(jī)構(gòu)），是指經(jīng)國家有關(guān)部門認(rèn)可，具有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)，為保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)提供法律服務(wù)、財(cái)務(wù)審計(jì)和資產(chǎn)評估等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。
第四條保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品形成的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)獨(dú)立于投資機(jī)構(gòu)、托管機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)。投資機(jī)構(gòu)因投資、管理或者處分不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品取得的財(cái)產(chǎn)和收益，應(yīng)當(dāng)歸入不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品財(cái)產(chǎn)。
第五條保險(xiǎn)公司（含保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司，下同）投資不動產(chǎn)，必須遵循穩(wěn)健、安全原則，堅(jiān)持資產(chǎn)負(fù)債匹配管理，審慎投資運(yùn)作，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。
第六條保險(xiǎn)公司、投資機(jī)構(gòu)及專業(yè)機(jī)構(gòu)從事保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)活動，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法規(guī)定，恪盡職守，勤勉盡責(zé)，履行誠實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、守法的義務(wù)。
第七條中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中國保監(jiān)會）負(fù)責(zé)制定保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的政策法規(guī)，依法對保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)活動實(shí)施監(jiān)督管理。
第二章 資格條件
第八條保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有完善的公司治理、管理制度、決策流程和內(nèi)控機(jī)制；
（二）實(shí)行資產(chǎn)托管機(jī)制，資產(chǎn)運(yùn)作規(guī)范透明；
（三）資產(chǎn)管理部門擁有不少于8名具有不動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名，具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名；
（四）上一會計(jì)年度末償付能力充足率不低于150％，且投資時(shí)上季度末償付能力充足率不低于150％；
（五）上一會計(jì)年度盈利，凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣（貨幣單位下同）;
（六）具有與所投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品匹配的資金，且來源充足穩(wěn)定；
（七）最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為；
（八）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性條件。
投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項(xiàng)規(guī)定外，資產(chǎn)管理部門還應(yīng)當(dāng)擁有不少于2名具有3年以上不動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員。
保險(xiǎn)公司聘請投資機(jī)構(gòu)提供不動產(chǎn)投資管理服務(wù)的，可以適當(dāng)放寬專業(yè)人員的數(shù)量要求。
第九條為保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)提供投資管理服務(wù)的投資機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）在中國境內(nèi)依法注冊登記，具有國家有關(guān)部門認(rèn)可的業(yè)務(wù)資質(zhì)；
（二）具有完善的公司治理，市場信譽(yù)良好，管理科學(xué)高效，投資業(yè)績穩(wěn)定；
（三）具有健全的操作流程、風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制及稽核制度，且執(zhí)行有效；
（四）注冊資本不低于1億元；
（五）管理資產(chǎn)余額不低于50億元，具有豐富的不動產(chǎn)投資管理和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)；
（六）擁有不少于15名具有不動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名，具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于4名；
（七）接受中國保監(jiān)會涉及保險(xiǎn)資金投資的質(zhì)詢，并報(bào)告有關(guān)情況；
（八）最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為；
（九）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性條件。
符合上述條件的投資機(jī)構(gòu)，可以為保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)提供有關(guān)專業(yè)服務(wù)，發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。投資機(jī)構(gòu)向保險(xiǎn)資金發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行不動產(chǎn)投資計(jì)劃的規(guī)則，由中國保監(jiān)會另行規(guī)定。
第十條為保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)提供有關(guān)服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有經(jīng)國家有關(guān)部門認(rèn)可的業(yè)務(wù)資質(zhì)；
（二）具有完善的管理制度、業(yè)務(wù)流程和內(nèi)控機(jī)制；
（三）熟悉保險(xiǎn)資金不動產(chǎn)投資的法律法規(guī)、政策規(guī)定、業(yè)務(wù)流程和交易結(jié)構(gòu)，具有承辦投資不動產(chǎn)相關(guān)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)和能力，且商業(yè)信譽(yù)良好；
（四）與保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的相關(guān)當(dāng)事人不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；
（五）接受中國保監(jiān)會涉及保險(xiǎn)資金投資的質(zhì)詢，并報(bào)告有關(guān)情況；
（六）最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為；
（七）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性條件。
為保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)提供資產(chǎn)托管服務(wù)的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)接受中國保監(jiān)會涉及保險(xiǎn)資金投資的質(zhì)詢，并報(bào)告有關(guān)情況。
第三章 投資標(biāo)的與投資方式
第十一條保險(xiǎn)資金可以投資符合下列條件的不動產(chǎn)：
（一）已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項(xiàng)目；
（二）已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證的在建項(xiàng)目；
（三）取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及預(yù)售許可證或者銷售許可證的可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目；
（四）取得產(chǎn)權(quán)證或者他項(xiàng)權(quán)證的項(xiàng)目；
（五）符合條件的政府土地儲備項(xiàng)目。
保險(xiǎn)資金投資的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市；管理權(quán)屬相對集中，能夠滿足保險(xiǎn)資產(chǎn)配置和風(fēng)險(xiǎn)控制要求。
第十二條保險(xiǎn)資金可以投資符合下列條件的不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品：
（一）投資機(jī)構(gòu)符合第九條規(guī)定；
（二）經(jīng)國家有關(guān)部門認(rèn)可，在中國境內(nèi)發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行，由專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理；
（三）基礎(chǔ)資產(chǎn)或者投資的不動產(chǎn)位于中國境內(nèi)，符合第十一條第一款第（一）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)的規(guī)定；
（四）實(shí)行資產(chǎn)托管制度，建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制；
（五）具有明確的投資目標(biāo)、投資方案、后續(xù)管理規(guī)劃、收益分配制度、流動性及清算安排；
（六）交易結(jié)構(gòu)清晰，風(fēng)險(xiǎn)提示充分，信息披露真實(shí)完整；
（七）具有登記或者簿記安排，能夠滿足市場交易或者協(xié)議轉(zhuǎn)讓需要；
（八）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性條件。
不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品屬于固定收益類的，應(yīng)當(dāng)具有中國保監(jiān)會認(rèn)可的國內(nèi)信用評級機(jī)構(gòu)評定的AA級或者相當(dāng)于AA級以上的長期信用級別，以及合法有效的信用增級安排；屬于權(quán)益類的，應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的投資權(quán)益保護(hù)機(jī)制。
保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的規(guī)則，由中國保監(jiān)會另行規(guī)定。
第十三條保險(xiǎn)資金可以采用股權(quán)方式投資第十一條第一款第（一）項(xiàng)至第（四）項(xiàng)規(guī)定的不動產(chǎn)，采用債權(quán)方式投資第十一條第一款第（一）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)規(guī)定的不動產(chǎn)，采用物權(quán)方式投資第十一條第一款第（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定的不動產(chǎn)。保險(xiǎn)資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。
保險(xiǎn)資金投資醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，不受第十一條第一款第（二）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)及區(qū)位的限制；投資養(yǎng)老不動產(chǎn)、購置自用性不動產(chǎn)，不受第十一條第一款第（一）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)及區(qū)位的限制；本款前述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項(xiàng)目投資總額的30％。
保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)，除政府土地儲備項(xiàng)目外，可以采用債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或者股權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)等方式。投資方式發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定調(diào)整管理方式。保險(xiǎn)資金以多種方式投資同一不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)分別遵守本辦法規(guī)定。
第十四條保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)（不含自用性不動產(chǎn)），應(yīng)當(dāng)符合以下比例規(guī)定：
（一）投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10％，投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3％；投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10％。
（二）投資單一不動產(chǎn)投資計(jì)劃的賬面余額，不高于該計(jì)劃發(fā)行規(guī)模的50％，投資其他不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的20％。
第十五條保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)合理安排持有不動產(chǎn)的方式、種類和期限。以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。保險(xiǎn)公司內(nèi)部轉(zhuǎn)讓自用性不動產(chǎn)，或者委托投資機(jī)構(gòu)以所持有的不動產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的除外。
第十六條保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)，不得有下列行為：
（一）提供無擔(dān)保債權(quán)融資；
（二）以所投資的不動產(chǎn)提供抵押擔(dān)保；
（三）投資開發(fā)或者銷售
