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    任志強(qiáng)：上半年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大家已經(jīng)從數(shù)據(jù)上看到了，我想說(shuō)的是我們從11.9不是降到了11.1，而是降到了10.3，下降了1.6個(gè)點(diǎn)，也就是說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)下降的速度在溫總理和德國(guó)總理講的時(shí)候說(shuō)，是由于過(guò)去的技術(shù)比較低，另外一個(gè)是前低后高，另外一個(gè)是因?yàn)橹鲃?dòng)調(diào)控。

    其實(shí)我們知道中國(guó)經(jīng)濟(jì)從來(lái)都是主動(dòng)調(diào)控，因?yàn)槲覀儚膩?lái)都是在調(diào)控之中履行我們的義務(wù)。如果按照每個(gè)季度下降1.6個(gè)點(diǎn)的話，我們到四季度就會(huì)破8了。前年可能還保持一個(gè)9%的增長(zhǎng)，但實(shí)際上我們下滑的速度如果是主動(dòng)調(diào)控一個(gè)臺(tái)階、一個(gè)臺(tái)階往下走，我們現(xiàn)在可能一步就邁了三個(gè)臺(tái)階，下次可能就邁了六個(gè)臺(tái)階，再下一次就可能跳樓了。

宏觀經(jīng)濟(jì)的變化實(shí)際告訴我們的是，到目前為止很好，還有很大的發(fā)展空間，可以做充分的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。任何一個(gè)指標(biāo)都挑不出太多毛病，但無(wú)非是我們?nèi)绾闻袛嗨�未�?lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

    確實(shí)我們看看房地產(chǎn)投資、土地購(gòu)置、銷(xiāo)售面積、到位資金各級(jí)各種情況都是非常好的，我們的銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)更快，這一系列問(wèn)題告訴我們的是什么？從表面上看，它沒(méi)有對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成任何不利影響，而且是在持續(xù)增長(zhǎng)的一個(gè)過(guò)程。一個(gè)說(shuō)明了宏觀經(jīng)濟(jì)的增速是正常的，不管怎么樣即使降到了9%，仍然是世界第一位，因?yàn)檫�沒(méi)有一個(gè)國(guó)家比我們的增長(zhǎng)速度更快。二是我們可以看到，CPI的下降從三點(diǎn)幾降到2.9，全年不超過(guò)三，另外通脹壓力在減小。7月份我們看到胡主席強(qiáng)調(diào)了，下半年的任務(wù)是穩(wěn)定增長(zhǎng)，這樣一個(gè)大調(diào)定下來(lái)大家就相對(duì)放心了。

    房地產(chǎn)的先行指標(biāo)也是在不斷加速，下半年供求關(guān)系將會(huì)得到極大改善，去年的三季度以后增長(zhǎng)預(yù)期指標(biāo)，也就是今年三季度之后開(kāi)始出現(xiàn)供給增加，所以我們?nèi)ツ昃团袛喑鰜?lái)，今年下半年將會(huì)加速。供給增加了以后，未來(lái)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)壓力就會(huì)加劇，這個(gè)可能也是一個(gè)必然情況，不是因?yàn)楹暧^調(diào)控政策出臺(tái)，也是因?yàn)闆](méi)有宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，局部改變之后也會(huì)出現(xiàn)一些價(jià)格變化。

    調(diào)控之下的房地產(chǎn)我們沒(méi)有拖宏觀經(jīng)濟(jì)的后腿，但是我們不知道下一次會(huì)不會(huì)拖房地產(chǎn)的后腿，從去年到現(xiàn)在一共出臺(tái)17個(gè)文件，平均下來(lái)每個(gè)月大概有三份文件，如果加上地方文件大概有20多份，都在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。剛才秦虹主任已經(jīng)講了，可能會(huì)出現(xiàn)一些調(diào)控影響，我們也從上半年的數(shù)據(jù)中看出來(lái)，一個(gè)是結(jié)構(gòu)性矛盾更加突出，為什么會(huì)更加突出呢？從上半年看到的土地增長(zhǎng)，大概增長(zhǎng)30%，但是在二、三線城市增長(zhǎng)100%，在一線增長(zhǎng)完成不到30%，恰恰說(shuō)明了結(jié)構(gòu)性矛盾更加突出的問(wèn)題。我們可以看到在人口輸入性城市里面土地供應(yīng)量沒(méi)有增加，而在土地輸出性城市利民土地供應(yīng)量在大大增加。在今年的調(diào)控當(dāng)中，也是秦虹主任說(shuō)的那樣，我們?cè)谥行某鞘泻鸵痪�城市中，房?jī)r(jià)是集中下降，二、三線城市還處于一個(gè)價(jià)格上漲的趨勢(shì)，或者在局部地區(qū)上漲還很快。于是這個(gè)政策就變成了砍頭性政策，高價(jià)房子銷(xiāo)售量急劇下降，就是我們看到的價(jià)格環(huán)比下降，到底是在原來(lái)的價(jià)格上降下來(lái)了，還是在把原來(lái)的高房?jī)r(jià)拿掉了，我們還沒(méi)有拿到具體數(shù)據(jù)，但是在三季度以后這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)比較清晰地顯示出來(lái)。

在4月份的時(shí)候，一線大城市里面房產(chǎn)價(jià)格下降只有一個(gè)城市是低于100的，二手房到3月份變成了31個(gè)。再一個(gè)是資源錯(cuò)配，比如說(shuō)南京、廈門(mén)等等，它們的土地供應(yīng)量都完成了年度計(jì)劃的20%、30%，或者說(shuō)都沒(méi)有按照原定的計(jì)劃在半年內(nèi)達(dá)到一個(gè)理想的水平。所以本來(lái)國(guó)十條文件是想在部分城市遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但實(shí)際的結(jié)果是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市土地供應(yīng)量沒(méi)有跟上，仍然會(huì)制造下一輪的價(jià)格上漲。而土地供應(yīng)恰恰在價(jià)格上漲不快，或者說(shuō)人口輸入不夠集中的一些城市頻頻進(jìn)行供應(yīng)。土地供應(yīng)的趨勢(shì)也可以看到，這個(gè)下降的趨勢(shì)是明顯的，一個(gè)是從總量上來(lái)說(shuō)，一、二、三、四、五、六是一個(gè)價(jià)格下降趨勢(shì)，但這個(gè)趨勢(shì)會(huì)不會(huì)繼續(xù)延續(xù)？我們還要看三季度的數(shù)據(jù)情況和宏觀政策的變化情況。另外銷(xiāo)售下降的趨勢(shì)里面，其中一線城市、二線城市高檔房的銷(xiāo)售急劇下降，因此就形成了一個(gè)矛盾，我們看到一部分城市的價(jià)格是下降的，一部分城市的價(jià)格是上漲的，兩個(gè)一平均下降的比例就比較小。比如說(shuō)長(zhǎng)春，去年3800塊的房?jī)r(jià)，今年變成了4400塊錢(qián)，另外一些地區(qū)包括河南，洛陽(yáng)大概3000多塊錢(qián)的房?jī)r(jià)。

    剛才趙市長(zhǎng)，包括大河報(bào)也提出全國(guó)向中看，如果全都向中看可能會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是所有的市長(zhǎng)、地產(chǎn)商都認(rèn)為，我們的價(jià)格還處在低位，希望價(jià)格上漲，另外一個(gè)問(wèn)題是老百姓認(rèn)為我們就要遭殃了，我們可能還買(mǎi)不起，這是一個(gè)明顯的矛盾。我們可以看到，問(wèn)題恰恰是在今年土地供應(yīng)總量增長(zhǎng)的過(guò)程中，今年全國(guó)供應(yīng)的平均用地是4100塊錢(qián)，在這樣一個(gè)上漲趨勢(shì)中，去年全國(guó)評(píng)價(jià)住宅房?jī)r(jià)是4400塊錢(qián)，而今年土地就到了4100塊錢(qián)，所以房?jī)r(jià)不可能不漲。國(guó)土資源部公布和去年相比增加了9.5%，仍然是一個(gè)上漲趨勢(shì)，這個(gè)上漲趨勢(shì)仍然大于房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，這個(gè)增長(zhǎng)趨勢(shì)預(yù)計(jì)著今年的土地價(jià)格為未來(lái)房?jī)r(jià)造成一個(gè)被動(dòng)。

    所以我們要搞清楚下一輪會(huì)怎么樣，我們從幾個(gè)方面說(shuō)明一下，第一個(gè)是不同的經(jīng)濟(jì)因素如何影響房地產(chǎn)類(lèi)型，首先是住宅收家庭組成速度（分裂速度）的影響，有人說(shuō)是剛性需求，有人說(shuō)是非剛性需求，但問(wèn)題是我們是不是給每個(gè)家人一個(gè)住的地點(diǎn)，考慮第一個(gè)因素的不是剛性需求，非要買(mǎi)這個(gè)房子，人口集中最重要的是家庭分裂速度導(dǎo)致會(huì)有這么多住房需求。我們也看到四、五、六宏觀政策出臺(tái)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了一些變化，我們知道河南農(nóng)業(yè)產(chǎn)值大概占到50%，很重要的就是一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，勞動(dòng)人口決定著寫(xiě)字樓的需求量和商場(chǎng)的需求量，4、5、6三個(gè)月里面可以看到寫(xiě)字樓是增加的，但是如果不能滿足的話，是無(wú)法為繼下去的，北京已經(jīng)達(dá)到了78.3%，但是大部分地區(qū)的比重都在50%之間。對(duì)酒店來(lái)說(shuō)，和國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值的關(guān)系是最大的，零售業(yè)最主要是受消費(fèi)者信心指數(shù)的影響，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)此加以刺激和優(yōu)惠的時(shí)候，就會(huì)促進(jìn)它的增長(zhǎng)。今年消費(fèi)者零售額增長(zhǎng)是18.2%，如果扣除了3%的物價(jià)指數(shù)，和去年基本一致。僅僅看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還要看一看扣除物價(jià)指數(shù)還有多少增值，我們并沒(méi)有看到多少。

    我們看看人口趨勢(shì)變化，特別是在河南這個(gè)人口最多的省會(huì)出現(xiàn)什么變化。這樣一個(gè)發(fā)展速度，每戶家庭在加速分裂，如果持續(xù)這樣一個(gè)速度的話，小家庭的戶數(shù)會(huì)大幅增加，而大家庭的戶數(shù)會(huì)大幅減少，這樣對(duì)住房需求就會(huì)急劇增長(zhǎng)，撫養(yǎng)系數(shù)越低，承受能力越高。

    我們可以看到預(yù)測(cè)的人口數(shù)據(jù)可能會(huì)達(dá)到14.6億，也就是說(shuō)從今年到2030年會(huì)有一個(gè)增長(zhǎng)高潮，這個(gè)增長(zhǎng)高差也說(shuō)明增長(zhǎng)的趨勢(shì)不會(huì)下落。即使在2030年之后，人口總數(shù)略有下降，但也會(huì)有一個(gè)滯后期�？赡芎芏嗳嗽诿襟w上看到劉易斯拐點(diǎn)的說(shuō)法，我們看到英國(guó)已經(jīng)把退休年齡放到了65歲，德國(guó)已經(jīng)提到了68歲，如果我們也提的話，這個(gè)曲線就會(huì)發(fā)生變化。可以看到2020年以后，15—59歲的人口是在增加的，14歲以下的人口在減少，這個(gè)就說(shuō)明人口紅利在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)會(huì)降低，而2020年以后才會(huì)出現(xiàn)一個(gè)轉(zhuǎn)化和上升，這個(gè)曲線可能還有十年到二十年的發(fā)展過(guò)程。

    其實(shí)日本、韓國(guó)和我們的曲線是差不多的，但是日本、韓國(guó)沒(méi)有出現(xiàn)中國(guó)原來(lái)的三年自然災(zāi)害，所以我們有一個(gè)巨大的斷裂層。另外一個(gè)沒(méi)有出現(xiàn)的是日本和韓國(guó)在二戰(zhàn)后前30年迅速發(fā)展的時(shí)期，我們從1978年只有很低的城市化率，所以導(dǎo)致這一大缺口為今天的剛性需求提供了一個(gè)巨大基礎(chǔ)。

    我們的城市化率按照美國(guó)一個(gè)著名地理學(xué)家的說(shuō)法，城市化率超過(guò)30%是一個(gè)加速增長(zhǎng)，超過(guò)70%是大幅增長(zhǎng)，我們到現(xiàn)在為止只有46%，而且這里面起碼虛增了10%，世界上城市化率平均水平是49點(diǎn)多。（PPT放映）我們看看1995年是29點(diǎn)幾的城市化率，但是突然發(fā)現(xiàn)1996年，每年有將近2000萬(wàn)到2400萬(wàn)人進(jìn)城。而農(nóng)村在同樣一個(gè)階段有一個(gè)高速增長(zhǎng)過(guò)程，也就是說(shuō)這個(gè)城市化率符合了絕大多數(shù)國(guó)家的增長(zhǎng)規(guī)律，我們到了40以后發(fā)展又略有下降，而這個(gè)可能大概持續(xù)10年到25年時(shí)間。農(nóng)村人口對(duì)城市的需求占了多少呢？（PPT放映）最后兩行可以看出來(lái)，外地人進(jìn)城或者說(shuō)非本地人在城市中最少要占有30%以上的居住量，但實(shí)際情況看，我們并沒(méi)有看到這些人住在大街上，而更多的是是住在房子里，這里既有家庭人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題，也有外來(lái)人口進(jìn)城增加的問(wèn)題。

    而我們的生產(chǎn)量是多少呢？從98年開(kāi)始房改之后，當(dāng)時(shí)住房產(chǎn)量是每年190萬(wàn)套，2008年是498萬(wàn)套，但是我們?cè)谇懊娉鞘谢�人口結(jié)構(gòu)中可以看出來(lái)，現(xiàn)在城市大概有6.7億人口，不管是常住還是有戶籍的，這樣加起來(lái)大概有2.3億的家庭，而我們只能生產(chǎn)不到500萬(wàn)套房子，如果是這樣一個(gè)供求關(guān)系的話，只有2%的人才能買(mǎi)得起房。就像我們?cè)诳记迦A、北大一樣，只有高度的競(jìng)爭(zhēng)才能讓你有這個(gè)資格，但是我們?cè)鲩L(zhǎng)多少呢？按套數(shù)計(jì)算增長(zhǎng)了二點(diǎn)幾倍，這樣一個(gè)增長(zhǎng)數(shù)額僅僅是三倍，也就是說(shuō)市場(chǎng)化讓大家有了房子住，而不是說(shuō)沒(méi)有市場(chǎng)化讓大家沒(méi)有房子住。還有一個(gè)巨大變化，我們?cè)谧≌�中投資只有29%，今天我們看到在住宅中的投資已經(jīng)占到70%，辦公樓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)只占到30%左右，這個(gè)轉(zhuǎn)化恰恰說(shuō)明讓大家有了的挑選余地。

    從世界各國(guó)來(lái)看，未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是什么，我們把中國(guó)、法國(guó)、美國(guó)和德國(guó)的情況做了一個(gè)對(duì)比，它們都走過(guò)我們這個(gè)階段，我們?nèi)绻�按同�?lèi)計(jì)算在2010年之后，我們出現(xiàn)的應(yīng)該是一個(gè)加速增長(zhǎng)的過(guò)程，而不是像許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家推算的，降到6—8%的增長(zhǎng)速度，這恰恰證明這些國(guó)家是用一個(gè)斗型發(fā)展過(guò)程出現(xiàn)了一個(gè)高度增長(zhǎng)，這個(gè)階段它們平均的增長(zhǎng)率是超過(guò)10%—15%的，而我們這個(gè)階段卻需要把增長(zhǎng)速度降下來(lái)，也許我們比