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    胡葆森：今天很多朋友關(guān)心房?jī)r(jià)，我也簡(jiǎn)單對(duì)房?jī)r(jià)做一個(gè)交流。大家知道，房?jī)r(jià)的問(wèn)題其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是短期主要靠供求關(guān)系來(lái)決定，鄭州每年需要10萬(wàn)套的房子，如果有20萬(wàn)套房?jī)r(jià)肯定就下降。但是供求關(guān)系在過(guò)去五年沒有發(fā)生變化，但是現(xiàn)在卻面臨一個(gè)拐點(diǎn)，所以這個(gè)拐點(diǎn)是繼續(xù)向上走，還是向下走，供求關(guān)系在這個(gè)階段的作用已經(jīng)不太明顯了。更重要的是從長(zhǎng)期角度看，房?jī)r(jià)是由成本來(lái)決定。大家知道，土地價(jià)格不斷上漲，五年前在鄭州市很容易用200萬(wàn)，最多300萬(wàn)拿到一畝土地，然而在現(xiàn)在200萬(wàn)已經(jīng)很難拿到一畝土地了，鄭東新區(qū)湖邊這個(gè)土地的價(jià)格可能會(huì)更高。所以各種組成房?jī)r(jià)的主要因素成本都在上漲的情況下，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)不好下跌。

    但是大家知道，中國(guó)的房?jī)r(jià)目前來(lái)看很大程度上決定中央政府的決心和態(tài)度。這屆政府是尤其關(guān)注民生，民生是由住房、教育、醫(yī)療主要層面組成的民生基本面，所以在這一屆政府任期還有兩年多就要到了的時(shí)候，這屆政府不可能允許房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)像07年和去年下半年的快速上漲，所以這也將決定今后一個(gè)時(shí)期，也是我對(duì)今后兩年房?jī)r(jià)的大致判斷，至少房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲，就是跌也跌不下去，中央政府包括地方政府也不會(huì)允許大幅上漲，所以河南省的房?jī)r(jià)，包括鄭州市的房?jī)r(jià)我看是很難跌下去的，但是也不會(huì)漲得太快。

    未來(lái)的趨勢(shì)我總結(jié)了12個(gè)觀點(diǎn)，一個(gè)是城市化需求依然非常強(qiáng)勁。剛才任總用的很多數(shù)據(jù)是來(lái)自瑞口（音）工作室，在研究著中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)，這里面的很多數(shù)據(jù)，包括對(duì)日本、美國(guó)、香港這些國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)的研究得出一些經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)或者規(guī)律性研究成果。房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系通常是這樣的，一個(gè)國(guó)家的人均GDP大約在800到1000美元的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)商品化市場(chǎng)將會(huì)處在一個(gè)起步階段。大約到了3000美元的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)將會(huì)處在一個(gè)加速時(shí)期，一直到人均GDP大約到3000美元的時(shí)候，現(xiàn)在雖然還在發(fā)展，但是速度似乎放緩了下來(lái)。

    但是，經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不能違背的，從3000美元到13000美元河南還需要很長(zhǎng)時(shí)間，所以可以預(yù)見河南的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的一段時(shí)間會(huì)處在一個(gè)加速時(shí)期，這是我的一個(gè)基本觀點(diǎn)，到了15000美元的時(shí)候這個(gè)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)飽和。

    第二個(gè)觀點(diǎn)是在規(guī)模效應(yīng)和拉動(dòng)效應(yīng)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將扮演者一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)，它對(duì)超過(guò)50個(gè)行業(yè)的拉動(dòng)消費(fèi)是任何一屆政府都不能忽視的。剛才任總告訴我們，在稅收這方面里面房地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到一半的比例，由此可見，經(jīng)濟(jì)如果想保持10%以上的增長(zhǎng)，或者說(shuō)底線是8%以上的增長(zhǎng)，對(duì)這個(gè)行業(yè)就算中央政府也是非常謹(jǐn)慎、非常小心的，由此可見年初的時(shí)候，大家對(duì)這個(gè)政策的影響會(huì)不會(huì)更好，現(xiàn)在來(lái)看至少能夠看到的一種趨勢(shì)是，在現(xiàn)在這樣一個(gè)基礎(chǔ)上，不會(huì)再繼續(xù)加重這個(gè)力度。

    第三個(gè)觀點(diǎn)是地方政府將長(zhǎng)期面臨雙重壓力。昨天下午正好也在說(shuō)這件事情，地方政府特別是像這種發(fā)展中的省份，一般的地方政府對(duì)房地產(chǎn)，包括建筑業(yè)的依賴性還是非常高的，通常在中部或者西部區(qū)域的地方財(cái)政收入里面40%甚至是一半以上都來(lái)源于房地產(chǎn)和建筑業(yè)，主要是土地出讓金、各種稅收和收費(fèi)，這三項(xiàng)收入加在一起占到地方財(cái)政收入的40%甚至50%。在這種情況下，地方政府不可能積極地出臺(tái)抑制房地產(chǎn)發(fā)展的一些地方性法律法規(guī)。可是這一次中央政府又把調(diào)結(jié)構(gòu)、控房?jī)r(jià)的任務(wù)壓給了地方政府，而且上升到了政治責(zé)任的高度。所以在這個(gè)前提下，地方政府從今年年初開始面臨雙重壓力，一方面是10%上的增長(zhǎng)速度，我今天收到一個(gè)消息，上半年河南保持了14%的增長(zhǎng)速度，這里面房地產(chǎn)也起到了一個(gè)很關(guān)鍵的作用。但是中央政府又提的一個(gè)嚴(yán)厲的要求，現(xiàn)在可以看到地方政府面臨的雙重壓力是非常大的。

    第四個(gè)觀點(diǎn)，市場(chǎng)格局調(diào)整的需要。大家知道，作為河南地產(chǎn)商來(lái)講，最近也有一件大事，就是河南地產(chǎn)商會(huì)的16家骨干企業(yè)這兩個(gè)月經(jīng)過(guò)籌備，成立了一個(gè)河南地產(chǎn)商會(huì)投資股份有限公司，注冊(cè)資金12個(gè)億，這件事情出臺(tái)的背景就是隨著城市化進(jìn)程加速，河南地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模的不斷增加，外來(lái)的地產(chǎn)商越來(lái)越多，房?jī)r(jià)、地價(jià)將面臨一個(gè)提升的局面。所以在這種情況下，我們本地開發(fā)商擔(dān)心，比如鄭東新區(qū)的龍子湖如果達(dá)到一個(gè)更高價(jià)格的話，靠地方地產(chǎn)商的單一實(shí)力很難和來(lái)自全國(guó)一線城的大地產(chǎn)商抗衡，所以當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商就開始了一個(gè)聯(lián)合行動(dòng)。這個(gè)格局的調(diào)整我過(guò)去在很多場(chǎng)合都講過(guò)，我自己是率先在05年年初指出了，從04年的831土地實(shí)行招拍掛大限以后，05年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局開始進(jìn)行調(diào)整�，F(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)過(guò)了六年時(shí)間，調(diào)整的結(jié)果是一線城市的二、三流開發(fā)商在沿海城市很難拿到土地的時(shí)候，他們將向中部和西部市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。這樣一個(gè)梯次轉(zhuǎn)移的結(jié)果將會(huì)出現(xiàn)這樣兩種現(xiàn)象，一個(gè)是每一個(gè)城市的前十位的地產(chǎn)商將控制60%以上城市的市場(chǎng)份額，就是資源更加集約地向大的地產(chǎn)商方面集中，二是前十大地產(chǎn)商里面，我五年前的推斷是有一半來(lái)自非本土地產(chǎn)商，就是來(lái)自上一級(jí)的城市或者地區(qū)，比如現(xiàn)在我們有一半以上來(lái)自一級(jí)市場(chǎng)或者一級(jí)省份。所以目前經(jīng)過(guò)市場(chǎng)格局的調(diào)整，這種現(xiàn)象就出現(xiàn)了，而且這是我05年就指出的，這個(gè)調(diào)整還會(huì)經(jīng)過(guò)五年到十年時(shí)間，市場(chǎng)份額更加向大地產(chǎn)商集中，未來(lái)五年以后像鄭州就是70%的市場(chǎng)份額將會(huì)被前十大地產(chǎn)商瓜分，這十大地產(chǎn)商里面至少有一半不是本土企業(yè)。地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，沒有和國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)進(jìn)行及時(shí)有效對(duì)接的話，在市場(chǎng)的份額就會(huì)逐漸減小。

    第五，房地產(chǎn)金融體系將會(huì)繼續(xù)健全。幾大商業(yè)銀行包括資本市場(chǎng)，包括信托、創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)、保險(xiǎn)資金、擔(dān)保公司、地下錢莊這種與房地產(chǎn)相配套的金融體系，在過(guò)去的三、五年間得到了一個(gè)很快速度的豐富。五年前地產(chǎn)商獲取資本支持的手段是單一的，主要是靠商業(yè)銀行貸款，只有不到50家是在國(guó)際資本上市的，所以只有兩、三百家是和資本市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接的。在這種情況下，近幾年的房地產(chǎn)金融體系更加豐富、更加健全。

    第六，房地產(chǎn)行業(yè)模式與產(chǎn)品形態(tài)逐步豐富。大家知道，房地產(chǎn)商業(yè)模式在過(guò)去二十年間，假如從90年代初期開始起步的話，20年間主要還是四種類型，一種是地產(chǎn)開發(fā)類型，主要是做一級(jí)市場(chǎng)。還有房產(chǎn)開發(fā)型，還有物業(yè)置有型，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為主，還有投資型，還有復(fù)合型，今后這種綜合的開發(fā)模式，隨著16家央企資本實(shí)力不斷增強(qiáng)，加上過(guò)去十年間培育出來(lái)十家超級(jí)企業(yè)，商業(yè)模式將會(huì)發(fā)生變化。另外住宅、商場(chǎng)、寫字樓等等豐富的產(chǎn)品形態(tài)也會(huì)在今后不斷地涌現(xiàn)。

    第七，產(chǎn)業(yè)化步伐將會(huì)不斷加快。這是我今天特別想給大家指出的，隨著社會(huì)化分工程度的提高，產(chǎn)業(yè)化率也會(huì)不斷提高，截止到09年底，中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化率還不到20%，也就是房子有20%是用工業(yè)化的手段在工廠生產(chǎn)。日本達(dá)到了70%以上，美國(guó)也在60%以上，所以中國(guó)的產(chǎn)業(yè)化率在今后五年間處在一個(gè)快速提升時(shí)期。也就是說(shuō)系列化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化將會(huì)更加明顯。

    第八，打造低碳綠色生活。在中國(guó)20%的碳排放量里，建筑行業(yè)占了40%，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著不可推卸的責(zé)任，應(yīng)該承擔(dān)這種責(zé)任。

    第九，開發(fā)商陣營(yíng)在今后五年將會(huì)演變，將會(huì)向大、強(qiáng)或者精、專這個(gè)方向在不斷發(fā)展，但是有一些或者95%甚至98%以上的機(jī)會(huì)導(dǎo)向型企業(yè)被逐步邊緣化。

    第十，土地出讓方式在今后一個(gè)時(shí)期很可能會(huì)發(fā)生變化。特別是在城市化的浪潮波及到縣級(jí)城市的時(shí)候，所以像類似于香港的勾地的方式，現(xiàn)在像一些省會(huì)城市城中村改造，包括舊城改造拿地的方式，今后將會(huì)成為土地出讓的主要模式。大家知道鄭州50%以上的土地出讓來(lái)自于城中村改造，所以土地出讓方式在今后也會(huì)發(fā)生變化。

    第十一，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性變化。尤其從今年開始，保障房在今后的市場(chǎng)供應(yīng)體系中這個(gè)比例將會(huì)迅速提升，很可能要在三、五年間提升到市場(chǎng)的30%以上。另外，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的立足點(diǎn)無(wú)論怎么演變，最終還是落到產(chǎn)品和服務(wù)上，所以我特別希望本土地產(chǎn)商還是要把服務(wù)下在產(chǎn)品上。

    今天結(jié)合本次論壇的主題，“地產(chǎn)下一站、中國(guó)向中看”，為什么向中看？大家都知道，河南有一億人口，有130多個(gè)縣以上的城市，人均GDP也剛好超過(guò)了3000美元，所以今后一個(gè)時(shí)期，特別是今后五年左右的時(shí)間段，是河南地產(chǎn)市場(chǎng)開始加速的時(shí)期，這個(gè)加速的特征將會(huì)與房?jī)r(jià)有關(guān)，我相信中州大道以東的房子，中牟縣城以西的區(qū)域在三到五年之后均價(jià)將會(huì)突破一萬(wàn)元，這是我個(gè)人的看法。另外高速鐵路在兩年到三年時(shí)間內(nèi)，鄭州向四個(gè)方向的高鐵將全面通車，到開封、焦作、許昌的城鐵交通條件不斷得到改善，我們很難相信今后在半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，也就是兩年、三年之后到焦作、新鄉(xiāng)、開封、洛陽(yáng)都會(huì)在20分鐘到30分鐘時(shí)間內(nèi)，我們相信這個(gè)城市群對(duì)這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)這種促進(jìn)措施是不可忽視的。另外還有市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們知道河南的房?jī)r(jià)不要說(shuō)在全國(guó)，在中部六省里面還排在中游，雖然老百姓不希望房?jī)r(jià)繼續(xù)提升，但是我認(rèn)為老百姓今后應(yīng)該更加關(guān)注政府的保障性住房規(guī)模，看看地方政府是不是真正把資源和注意力、工作量集中到保障房這一塊，如果關(guān)注到這方面，是不應(yīng)該盯著我剛才講的上萬(wàn)元的房子。所以它用成本價(jià)對(duì)外出讓，70%以上的群體應(yīng)該關(guān)注這個(gè)產(chǎn)品類型。

    所以我相信，河南的房地產(chǎn)在這樣一個(gè)巨大的城市化背景下，今后五年是一個(gè)非常關(guān)鍵的時(shí)期。所以“地產(chǎn)下一站、中國(guó)向中看”我想是沒有錯(cuò)的，最后我還是想借這個(gè)機(jī)會(huì)，預(yù)祝大河報(bào)在接下來(lái)的下一個(gè)十五年取得快速的進(jìn)步。