主持人：中央政策的出臺后，對南陽的樓市造成哪些影響？房產(chǎn)交易情況與去年同期相比，有什么變化？
谷靈瑩：國十條頒布之后，有一個(gè)很關(guān)鍵的詞是調(diào)控部分城市，因?yàn)橛幸恍┮痪�城市每天房價(jià)上漲達(dá)到一千。而在南陽這樣的三線城市，市場對于開發(fā)商及其產(chǎn)品品質(zhì)的要求越來越高，但是賣價(jià)卻一直上不去，有些樓盤利潤率連10%都達(dá)不到，賣價(jià)和市場需求是不匹配的，沒有達(dá)到均衡的關(guān)系。市場是渴望國十條頒布之后房價(jià)能下降，而南陽的房價(jià)本身不存在泡沫，所以調(diào)控只是針對部分城市。南陽的GDP在全省達(dá)到第三，但這幾年房價(jià)卻非常的低，所以面對這次宏觀調(diào)控，我覺得南陽總體影響不是很大。
對于中低收入消費(fèi)的人群，他們買房主要是居住，因此房價(jià)變化對購房決定的關(guān)系不大；而改善性需求的客戶，買房有自住加投資兩種功能，他關(guān)注的是二次房貸等的調(diào)控因素，所以這次政策的頒布對南陽中高端收入者的消費(fèi)還是有一定影響，特別是改善型的需求客戶�？偟膩碚f，南陽樓市的發(fā)展還有很深的潛力可挖。
主持人：一些網(wǎng)友比較關(guān)注2012年農(nóng)運(yùn)會在南陽召開是否會影響南陽的房價(jià)？南陽樓盤價(jià)格是否不降反漲？
谷靈瑩：房價(jià)不會降，還會升。因?yàn)橛羞@樣一個(gè)因素在決定，首先農(nóng)運(yùn)會要舉行，政府會舉行大量的招商引資，這會促進(jìn)城市的基礎(chǔ)建設(shè)包括城市配套的建設(shè)，這樣我們南陽整個(gè)城市形象會借助農(nóng)運(yùn)會得以全新的塑造，我們城市的品牌同樣會有一個(gè)大的提升。目前在農(nóng)運(yùn)會主會場周圍，有很多的開發(fā)商包括外商進(jìn)駐，高端的產(chǎn)品也會提高很大的量，中高端產(chǎn)品本身的投入就比較高，所以說整體來看性價(jià)比會有很大程度的提高，售價(jià)也自然會提高。借助農(nóng)運(yùn)會的東風(fēng)，南陽房價(jià)不會降反而會提升。我個(gè)人認(rèn)為在重要的路段包括一些核心競爭力的產(chǎn)品形態(tài)，他的賣價(jià)到2012年農(nóng)運(yùn)會的時(shí)候有可能會突破5000元。
而從城鎮(zhèn)化的進(jìn)程率來講，因?yàn)?8年的時(shí)候城鎮(zhèn)化率是34.8%，截止目前，南陽市的城鎮(zhèn)人口是110萬，我們可以預(yù)計(jì)到2020年的時(shí)候，全市城鎮(zhèn)人口是180萬，10年之間增加70萬，每年7萬的縣市人口要涌入城市來居住。他們來到城市首先就要解決住的問題，按照每個(gè)人需求30平方米，每年7萬，通過城鎮(zhèn)化率的進(jìn)程來看，每年我們城區(qū)要消化掉210萬平米的房子，這還不代表本市原有的居民購房率。所以我們?nèi)绻凑照５墓┬鑱硭�，這個(gè)消化量和釋放量是非常大的。所以我個(gè)人認(rèn)為2012年農(nóng)運(yùn)會，南陽房價(jià)不但不會降，還會有很大幅度的提升。
主持人：在樓市普遍降溫的大環(huán)境下，我們企業(yè)應(yīng)該怎樣地自處？對于企業(yè)的發(fā)展前景有什么新的考慮，請談?wù)勀挠?jì)劃。
谷靈瑩：企業(yè)如何自處，應(yīng)當(dāng)以品質(zhì)樹立企業(yè)形象品牌，實(shí)實(shí)在在地為消費(fèi)者做好品質(zhì)工程，這是我們建業(yè)的最終目的。如果在前期宣傳中，我們給了消費(fèi)者一個(gè)預(yù)期，就是買房的預(yù)期：他們想買到什么樣的房子；在后期的銷售中，他們得到了這種房子，實(shí)現(xiàn)預(yù)期想象，那么我相信他們會認(rèn)可我們的企業(yè)，認(rèn)可我們的品牌以后的發(fā)展。
新政頒布后，建業(yè)從企業(yè)和營銷這兩個(gè)層面做出應(yīng)對措施。首先在公司方面，先根據(jù)新政頒布的一些政策，對正在銷售、未推盤項(xiàng)目的推盤節(jié)奏、施工進(jìn)度、整個(gè)營銷節(jié)點(diǎn)、工程的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，盡量地與國十條政策的時(shí)間點(diǎn)叉開，避免踏錯(cuò)點(diǎn)。
第二點(diǎn)，建業(yè)正在進(jìn)行一項(xiàng)產(chǎn)品的抗跌性研究，每個(gè)項(xiàng)目根據(jù)產(chǎn)品的抗跌性的研究結(jié)果結(jié)合國十條政策，進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的扭轉(zhuǎn)。打個(gè)比方，南陽森林半島這個(gè)項(xiàng)目，一期準(zhǔn)備做百十套別墅，但買別墅的人肯定貸款的客戶要多一點(diǎn)，政策頒布之后，我們預(yù)測了一下，現(xiàn)在做別墅產(chǎn)品的供應(yīng)是有風(fēng)險(xiǎn)的，所以對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，不再做別墅，做一部分類別墅，這樣房價(jià)降低了，營銷的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)降低。其他城市沒有開盤的項(xiàng)目也都在進(jìn)行了類似的研究，及時(shí)做出調(diào)整，最大化地躲避風(fēng)險(xiǎn)。
第三點(diǎn)，加快對國家宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)周期性的研究，每周針對全省、全國的、本市區(qū)做出調(diào)研報(bào)告。這次政策頒布之后，房地產(chǎn)商狀態(tài)是軟著陸。房地產(chǎn)牽連了三十多種相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房價(jià)下降，GDP也會下降，GDP下降了，必然會引起老百姓的怨言，所以目前的調(diào)控一直處在不溫不火狀態(tài)。建業(yè)集團(tuán)的內(nèi)部研究，個(gè)人認(rèn)為做的還是比較周全的。
其次，我們在營銷層面增加了一些應(yīng)對政策。第一項(xiàng)，盤點(diǎn)了所有已經(jīng)簽約但是還未放貸做按揭貸款的客戶，盡量在房貸政策落實(shí)之前把這些按揭客戶放貸完畢。第二項(xiàng)，加大一次性交清和公積金按揭貸款的優(yōu)惠力度，拉大和銀行按揭優(yōu)惠額度的差額，盡量把客戶引導(dǎo)到一次交清和公積金按揭貸款上。第三項(xiàng)，對營銷一線人員制定了一些應(yīng)對說辭，國十條來了，客戶問到什么的時(shí)候，我們都有一系列的有說服力的東西說給客戶，盡量地把客戶的疑心給打消，在特定的條件下，提高我們的成交率。最后有一點(diǎn)是，在這種情況下，我們?nèi)匀幌?8年處在冷落周期的時(shí)候，苦練內(nèi)功，等到寒冬過去了，春天來臨的時(shí)候，我們用優(yōu)質(zhì)的種子去播種、發(fā)芽、去收摘。通過這幾項(xiàng)，我們達(dá)到自守、自保這種狀態(tài)。
主持人：談了那么多，感覺房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景還是非常好的。那么，您能不能對南陽樓市未來三年的發(fā)展做個(gè)展望。
谷靈瑩：我覺得南陽的市民相對來講非常熱衷于置業(yè)，有這種傳統(tǒng)的購買習(xí)慣。所以我個(gè)人認(rèn)為這樣一個(gè)擁有1100w的人口大市，三年之后，房地產(chǎn)的開發(fā)前景非常廣闊，前景燦爛。
第一個(gè)原因，不外乎趙本山說的，開發(fā)企業(yè)不差錢，目前南陽的開發(fā)企業(yè)有200多家，大概有20多家在90年代初就已經(jīng)成立，像萬正、萬家園、三杰等開發(fā)企業(yè)都成立了十幾年，他們自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，個(gè)人的融資能力達(dá)到了一定的高度，再經(jīng)歷過09年的自身釋放，所以目前現(xiàn)金流不成問題，大牌開發(fā)企業(yè)本身的資金鏈還是不錯(cuò)的。第二個(gè)原因是，我們剛才講到，城市化的進(jìn)程，每年大概有7-10萬城鎮(zhèn)、縣、鄉(xiāng)人口涌入到城市，他們需要置業(yè)，需求是旺盛的，我們的房子不愁賣，所以房地產(chǎn)的消費(fèi)市場前景還是非常值得去深度挖掘。另外一個(gè)原因，我們大環(huán)境、政策性的影響，南陽本土的環(huán)境，包括政策性的支持平臺，相關(guān)職能部門的平臺，跟其他城市相比還是相當(dāng)不錯(cuò)的。大環(huán)境和小環(huán)境在給我們提供這樣好的一個(gè)資源和平臺，我們南陽會做的更好。因?yàn)槲覀僄DP排名第三，有這個(gè)支撐，我們南陽的房地產(chǎn)市場前景燦爛。
主持人：我覺得今天聊了這么多，都非常深入了，那么最后大家能不能用一句話，或者一小段話給廣大的南陽網(wǎng)友一些小小的寄語或者總結(jié)。
谷靈瑩：希望樓市網(wǎng)把今天的對話，客觀地，站在公正的立場，把開發(fā)企業(yè)的心聲傳達(dá)給市場，使每一個(gè)消費(fèi)者在這種悲哀的情緒下能聽到一些積極的聲音。祝愿我們所有的南陽人安居樂業(yè)，幸福天長地久！
