主持人：中央政策的出臺(tái)后，對南陽的樓市造成哪些影響？房產(chǎn)交易情況與去年同期相比，有什么變化？
彭曉輝：通過對南陽市場一個(gè)多月時(shí)間的觀察以及對一些政策的解讀，我想應(yīng)該有以下幾個(gè)方面的影響。
1、從政策上講，政府是要控制不合理的投資行為，而南陽的投資在整個(gè)市場需求里所占比例不大，更談不上不合理的投資行為。
2、提供有效的土地供應(yīng)。南陽整個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃相對于中國的城市化進(jìn)程而言還是偏慢，土地利用率和開發(fā)的力度目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。在未來的幾年當(dāng)中，在住宅方面的供應(yīng)應(yīng)該不成問題，一方面這種供應(yīng)有合理的市場需求，另一方面又有序有量的保障著這種土地供應(yīng)，市場的反應(yīng)是有比較穩(wěn)定的量和價(jià)，會(huì)有一個(gè)相對穩(wěn)固的上升過程。
根據(jù)目前掌握的市場數(shù)據(jù)來講，南陽的剛性需求還是比較大的，對于馬上要置業(yè)的客戶，我覺得在這次政策的調(diào)控上不能寄予太大的希望，認(rèn)為調(diào)控過后樓市價(jià)格會(huì)產(chǎn)生很大幅度的降低，或者開發(fā)商會(huì)有打折促銷。
3、中央的政策是抑制過快增長的房價(jià)。就拿南陽本地來講，現(xiàn)在的市場價(jià)格對于普通百姓而言，大家還在期望房價(jià)越低越好。但是大家可以算個(gè)帳，南陽房價(jià)目前是在2500—3000的均價(jià)區(qū)間，從目前的土地成本、整個(gè)工程成本、開發(fā)成本以及稅收等因素考慮，這個(gè)房價(jià)水平對于3、4線的地級(jí)城市而言其實(shí)不算高。對于馬上要購房的置業(yè)者來講，在合理的價(jià)格區(qū)間如果能挑到自己滿意的地段，并且產(chǎn)品的品質(zhì)有保證，應(yīng)該及早置業(yè)。
在政策上面就這三個(gè)大的方面，就南陽目前的實(shí)際反映來講，我覺得要提醒一下有置業(yè)需求的人，南陽現(xiàn)在各個(gè)樓盤產(chǎn)品差別不大，所以我覺得更重要的是把自己的眼睛擦亮，把眼光放長遠(yuǎn)一點(diǎn)，挑到品質(zhì)等各方面有保證的，同時(shí)把自己的錢考慮長遠(yuǎn)一點(diǎn)，保證自己的房在未來的三五年能夠保值和升值。
主持人：一些網(wǎng)友比較關(guān)注2012年農(nóng)運(yùn)會(huì)在南陽召開是否會(huì)影響南陽的房價(jià)？南陽樓盤價(jià)格是否不降反漲？
彭曉輝：奧運(yùn)會(huì)對北京的房價(jià)至少拉升了100%，翻了一倍。同樣的類比，農(nóng)運(yùn)會(huì)放到南陽，首先是政府希望改變這座城市的品質(zhì)和基礎(chǔ)設(shè)施，讓人們用嶄新的面貌去迎接農(nóng)運(yùn)會(huì)。說到房地產(chǎn)行業(yè)，農(nóng)運(yùn)會(huì)的拉動(dòng)作用是必然的，至于能拉動(dòng)多少，我站在一個(gè)中立的立場看，這種推動(dòng)作用可以從以下幾個(gè)方面去解讀：
1、土地成本。農(nóng)運(yùn)會(huì)的召開，政府肯定會(huì)有大量基礎(chǔ)設(shè)施的投入，首先涉及到土地成本，這個(gè)比例是區(qū)域性的。老城區(qū)雖然面貌會(huì)有一些改變，但應(yīng)該是集中在一些主要路段的整體土地成本增長；而新城上浮的比例大很多，老城跟著新區(qū)的速度會(huì)有一點(diǎn)提升，但沒有必然的關(guān)系。
2、所有的開發(fā)商必定是商業(yè)性的，他需要追求合理的利潤目標(biāo)。農(nóng)運(yùn)會(huì)是所有開發(fā)商都需要的一個(gè)利好機(jī)會(huì)，這首先反映在價(jià)格上。農(nóng)運(yùn)會(huì)帶動(dòng)的相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)，競爭也是非常激烈的。可能你的產(chǎn)品不夠完美又想賣個(gè)好價(jià)，就要扛得住自身的風(fēng)險(xiǎn)；如果選擇的是新的行政中心，就比如張衡路一帶、獨(dú)山大道這種未來的新區(qū)地帶，選產(chǎn)品好、地段好的房子，價(jià)格可以承受了，開發(fā)商利用這次農(nóng)運(yùn)會(huì)的機(jī)遇，去刺激他本身樓盤的消費(fèi)，當(dāng)然水漲船高，會(huì)把自己樓盤的品質(zhì)提升起來，這個(gè)也是不可避免的。
3、還有一方面就是需求問題。農(nóng)運(yùn)會(huì)對市場上的購房人群沒有必然的影響，反映到政策上就是涉及保障性用房。好的地段并不一定就不能建經(jīng)濟(jì)適用房，這有可能使下一步出臺(tái)的政策對于購房者是有利的，對于開發(fā)商可能是一個(gè)不可預(yù)期的因素。因?yàn)檫@在發(fā)達(dá)地區(qū)，包括一線城市，比如深圳、重慶、合肥、沈陽、大連這些地方的政府在執(zhí)行保障性用房的時(shí)候，首先他面臨的問題就是無地可用了，僅有的地也得在他的盤子里邊挑，他也只能挑公共交通發(fā)達(dá)的、公共配套集中的區(qū)域去做他的經(jīng)濟(jì)適用房，去做他的廉租房，那么這種做法帶來的效果就是可以吸收一部分有效的需求。農(nóng)運(yùn)會(huì)拉大了城市框架，有可能會(huì)刺激到地方政府有這樣的余地來提供保障性用房和經(jīng)濟(jì)適用房的空間，有了這樣一個(gè)空間以后，在中央政策的嚴(yán)厲引導(dǎo)執(zhí)行下，在以后的一兩年，保障性用房也會(huì)推向議事日程。這可能和市場的價(jià)格出現(xiàn)差距，因此也會(huì)對整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的抵消作用，也就是房價(jià)的下降。
我認(rèn)為對農(nóng)運(yùn)會(huì)，前兩個(gè)方面是必漲的，第三個(gè)原因?qū)Ψ績r(jià)有一定的削弱作用，所以具體漲多少就不太好臆斷了，這是我對南陽農(nóng)運(yùn)會(huì)的一點(diǎn)看法。
主持人：在樓市普遍降溫的大環(huán)境下，我們企業(yè)應(yīng)該怎樣地自處？對于企業(yè)的發(fā)展前景有什么新的考慮，請談?wù)勀挠?jì)劃。
彭曉輝：因?yàn)槲覀兪谴砉荆f甲方的前景，談下我個(gè)人的看法。像建業(yè)、萬正、萬家園這些大企業(yè)，經(jīng)歷過大風(fēng)大浪，經(jīng)歷過一次調(diào)控，有一次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)有免疫功能，處亂不驚。關(guān)于調(diào)控以后的企業(yè)前景如何發(fā)展，我覺得對于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，要加強(qiáng)自己的市場意識(shí)，調(diào)控實(shí)際上有好有不好。以前沒經(jīng)歷過調(diào)控的時(shí)候，房子都好賣，無論房子大的小的中的肥的瘦的，像賣白菜一樣，都能走的掉貨。調(diào)控后就不同了，比如說一個(gè)91平米的房子，別人做的是86，那肯定91的賣不掉，政策在中國來說畢竟是法律，如果違法違規(guī)，肯定會(huì)受到相應(yīng)的懲罰和損失，給公司的發(fā)展帶來不利影響。
我覺得通過這次調(diào)控，應(yīng)該加強(qiáng)整個(gè)公司的市場意識(shí)，這種市場意識(shí)包括對有效需求的了解，產(chǎn)品的精確定位，以及客戶的維護(hù)，我覺得這是建立中小開發(fā)企業(yè)免疫功能要做的第一項(xiàng)工作。第二個(gè)是完善自己品質(zhì)監(jiān)控體系，因?yàn)樵谌�、四線城市，房地產(chǎn)開發(fā)商的重要一環(huán)是在工程的監(jiān)控上，很多時(shí)候房子的品質(zhì)是看不到的，都是鋼筋水泥，把質(zhì)量做好，肯定能有更好的發(fā)展，因?yàn)槠焚|(zhì)是企業(yè)的價(jià)值的真正所在。
另外，品質(zhì)上的保證也更加有利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，更加奠定他在市場中的地位和口碑，這也是在調(diào)控中能顯示出來的一種情況，如果開發(fā)商在經(jīng)歷了調(diào)控后，不能夠去總結(jié)和反省，他可能會(huì)失敗。建立、加強(qiáng)企業(yè)的免疫功能，就需要在自己的品質(zhì)上做文章。
第三，我想可能就是要加強(qiáng)自己的循環(huán)速度，中小企業(yè)在循環(huán)過程中要有自己很靈活的推售、項(xiàng)目開發(fā)周期和進(jìn)度的安排，比如該錯(cuò)過的要錯(cuò)過，該把握的要把握，同步來講，在土地儲(chǔ)備上，包括房源儲(chǔ)備上，能分期的分期，可能在土地上要做一個(gè)的同時(shí)儲(chǔ)備下一個(gè)，甚至再瞄準(zhǔn)一個(gè)，這是一個(gè)房地產(chǎn)公司開發(fā)所需要具備的基本內(nèi)部運(yùn)行體系。
在具體消化的時(shí)候，把握好推售的時(shí)機(jī)，能夠在調(diào)控中，賣個(gè)好價(jià)錢，那應(yīng)該是最好的狀態(tài)，如果能保證企業(yè)基本的發(fā)展和正常運(yùn)行，有一定價(jià)格的讓步我覺得也是合理的，但是最終的目標(biāo)調(diào)控是完善企業(yè)自身的免疫機(jī)能，在下一次風(fēng)暴來臨的時(shí)候，能像建業(yè)、萬正這樣的企業(yè)一樣處亂不驚，穩(wěn)重取勝。
主持人：談了那么多，感覺房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景還是非常好的。那么，您能不能對南陽樓市未來三年的發(fā)展做個(gè)展望。
彭曉輝：對南陽來講，這個(gè)城市有幾千年文化的沉淀，是河南省人口最多的地級(jí)市。從個(gè)人體會(huì)來講，南陽是一個(gè)非常美麗，適合人生活、安居樂業(yè)的地方。從我看到的，聽到的，包括接觸了一些購房者的心態(tài)來講，我真的很喜歡這個(gè)城市，我希望南陽借著農(nóng)運(yùn)會(huì)這個(gè)非常好的機(jī)會(huì)，能夠把整個(gè)城市的面貌、市民自身的素質(zhì)還有其他的基層的東西有一個(gè)大幅度的提升，就目前南陽房價(jià)來講，還是要看南陽整體發(fā)展的前景。
主持人：我覺得今天聊了這么多，都非常深入了，那么最后大家能不能用一句話，或者一小段話給廣大的南陽網(wǎng)友一些小小的寄語或者總結(jié)。
彭曉輝：和諧的南陽，和諧的家！
