住宅質(zhì)量險究竟對誰最有利
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2002年12月09日00:00
來源：南陽樓市網(wǎng)
作為本次住交會的一個重頭項目，中國房地產(chǎn)金融論壇吸引了眾多開發(fā)商和金融界的關(guān)注，而“住宅質(zhì)量保證保險”則成為焦點。此次會上爆出的“明年北京將試點住宅質(zhì)量險”的好消息，也使住宅金融成為百姓的關(guān)注點。當(dāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心和中國人民保險公司共同推出此項保險時，人們最大的疑慮就是“住宅質(zhì)量保險”究竟對誰最有利，它是否能真的促進(jìn)整個房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。
什么是住宅質(zhì)量險
住宅質(zhì)量保證保險，即“潛在缺陷保險”(簡稱IDI)，又稱“建筑物十年期責(zé)任保險”，主要承�？⒐を炇罩掌�10年之內(nèi)，住宅因主體結(jié)構(gòu)存在缺陷發(fā)生工程質(zhì)量事故而給購房者造成的損失。這種保險運作機制起源于法國，逐步被英國、日本、新加坡等許多國家引入，有些國家和地區(qū)甚至實行強制保險，如意大利、西班牙、瑞典、突尼斯、加拿大等。
我國從2002年10月30日開始試行此保險，目前該保險僅限于通過建設(shè)部認(rèn)定的A級住宅，保險責(zé)任包括整體或局部傾斜、倒塌，地基超出設(shè)計要求范圍的不均勻沉降，主體承重墻出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏等常見的質(zhì)量問題。該保險保期為10年，投保費用由開發(fā)商支付，消費者在購買房屋的同時獲得保單。當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，人保將直接向房主賠償修理、加固或重新購置住宅所需的費用，最高賠償金額為住宅的銷售價格。
消費者的幸運
毫無疑問，消費者肯定是住宅質(zhì)量險的受益者。雖然我國現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)開法經(jīng)營管理條例》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，但對于目前眾多的項目公司來說，公司存續(xù)時間較短，而住宅又是使用年限長的耐用消費品，由于住宅的復(fù)雜性和后驗性，有的質(zhì)量問題只有在使用中才能發(fā)現(xiàn)，購房者不得不面臨一些無法預(yù)料的風(fēng)險。當(dāng)住宅發(fā)生質(zhì)量問題時，開發(fā)商又會尋找種種借口拖延保修或不予賠償，為了保障自己的權(quán)益，消費者不得不搭上大量財力和精力。住宅質(zhì)量保險能極大地改變這一局面。
目前有資格購買住宅質(zhì)量險的樓盤必須是經(jīng)過當(dāng)?shù)鼗蛉珖唐纷≌阅苷J(rèn)定的住宅，保險費由開發(fā)商承擔(dān)，購房者在購買住宅的同時獲得中國人民保險公司簽發(fā)的保險憑證。保險公司將承擔(dān)住宅在正常使用條件下，因潛在缺陷在保險期限內(nèi)發(fā)生主體結(jié)構(gòu)損壞，如整體或局部傾斜、倒塌，地基超出設(shè)計要求范圍的不均勻沉降，主體承重墻出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫；屋面、廚衛(wèi)地面、管道滲漏；戶門、窗戶翹裂；電氣管線破損等質(zhì)量事故造成的住宅的損壞，保險人負(fù)責(zé)賠償修理、加固或重新購置的費用。因此，住宅質(zhì)量在建設(shè)部門和保險公司的介入下，得到相對過硬的保證，即使開發(fā)商跑了，消費者也不至于找不到責(zé)任人負(fù)擔(dān)其經(jīng)濟(jì)損失。
保險公司的算盤
在保險公司看來，開發(fā)商似乎是第二大受益者。對此，中國人民保險公司產(chǎn)品慷慨開發(fā)中心副主任王和用了一連串非常形象的比喻，將住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比喻為“復(fù)習(xí)大綱”，將通過住宅性能認(rèn)定比喻為“考試”，將住宅質(zhì)量保險比喻為“合格證”，開發(fā)商自然就是要通過考試的“考生”。王和告訴記者，只有開發(fā)商認(rèn)真按“復(fù)習(xí)大綱”學(xué)習(xí)了，才能通過考試”，才能獲得作為獎勵的“合格證”，才能享受相應(yīng)的優(yōu)惠。因為當(dāng)商品住宅質(zhì)量成為社會廣泛關(guān)注的焦點，質(zhì)量糾紛成為投訴熱點，某些開發(fā)商的行為已經(jīng)危及到整個開發(fā)行業(yè)的信任危機時，保險公司和住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心共同推出住宅質(zhì)量保證保險機制，不僅把開發(fā)商從長期保修的負(fù)擔(dān)中解脫出來，而且使開發(fā)商開發(fā)的項目中加入專業(yè)化認(rèn)定的信用和保險公司的信用，從而使開發(fā)商的誠信度增加。
比喻的“形象”中流露出保險公司高高在上的姿態(tài)，但是保險公司在此次合作中并不是以“慈善家”的面孔出現(xiàn)的，建設(shè)部門的商品性能認(rèn)定已經(jīng)將住宅可能出現(xiàn)的大的主體結(jié)構(gòu)損壞的可能性減少到最小，通過“A級”認(rèn)證的住宅都是同等檔次中各方面表現(xiàn)非常優(yōu)秀的住宅，大大降低了保險公司承擔(dān)的風(fēng)險，其只需要承擔(dān)“屋面、廚衛(wèi)地面、管道滲漏；戶門、窗戶翹裂；電氣管線破損等質(zhì)量事故造成的住宅的損壞”即可。
開發(fā)商的“小九九”
雖然對保險公司的如意算盤看得很清楚，但開發(fā)商心中也有自己的“小九九”。北京第一個與中國人保簽署保險協(xié)議的開發(fā)商——北京金宸房地產(chǎn)開發(fā)公司的董事長趙小雄告訴記者，作為個人最大的私有財產(chǎn)，住宅質(zhì)量險早就應(yīng)該推出了，對于開發(fā)商而言，在房屋質(zhì)量上偷工減料的開發(fā)商并不能代表開發(fā)商的全體，但每一個開發(fā)商不得不為此付出巨額廣告費的代價，以向購房者表白自己的房子沒問題，簽署了這個保險，能夠通過國家建設(shè)部門和保險公司的雙重考察，已經(jīng)充分證明自己開發(fā)的住宅在質(zhì)量上是非常過硬的，當(dāng)消費者意識到“通過保險的房子都是質(zhì)量放心的房子”時，公司就可以不必再投入太多的廣告費了。據(jù)了解，目前廣告支出在開發(fā)成本支出的比例已經(jīng)從2％上升到5％，甚至有些開發(fā)商達(dá)到了近10％。與之相比，住宅質(zhì)量保險投保費最高不會超過建筑造價的0.5％，無疑是件非常劃算的事情。
三贏保險
中國房地產(chǎn)協(xié)會會長、建設(shè)部前部長楊慎先生認(rèn)為，住宅質(zhì)量險就是一種“三贏”的保險，通過這個保險將開發(fā)商、保險公司、購房者三者的利益捆綁起來，從而實現(xiàn)了三者利益的平衡。因為保險公司的利益介入，為住宅建設(shè)中增加了一層監(jiān)督，使房屋的質(zhì)量得到了保障，消費者購買的放心；開發(fā)商可以從長期維修中解脫出來，同時因為和消費者之間有了第三方的介入，多了一個協(xié)調(diào)渠道；在通過建設(shè)部門專家組和技術(shù)人員對房屋建造的嚴(yán)格監(jiān)督保證下，保險公司減小了風(fēng)險，從而可以獲利。
觀望與企盼
住宅促進(jìn)中心的婁處長告訴記者，10月30日，中心和中國人保剛剛推出此項保險時，就不斷接到媒體和消費者的咨詢電話，詢問什么時候能在自己所在的城市買到上了保險的房子。
而各地開發(fā)商也紛紛表示了極大的熱情。北京嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司的董事長黃總表示，雖然他們開發(fā)的龍澤苑是北京最早通過2A認(rèn)定的小區(qū)，但不會很快加入此保險，因為對“城內(nèi)的具體情況不了解”，需要“觀望一陣”。
黃總表示，此次保險雖然向前邁出了一步，但是步幅太小了，目前全國通過住宅性能認(rèn)定的住宅不足百處，北京更是屈指可數(shù)。如果能將加入保險的范圍擴大一些，或者干脆和法國等國一樣強制性執(zhí)行，對購房者來說，才能更好地保護(hù)他們的利益。對此，婁處長表示，一方面住宅質(zhì)量保險剛剛開始試行，另一方面全國住宅發(fā)展程度不一樣，不適合不加篩選的推廣，更不適合強制執(zhí)行。但是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成熟程度，有關(guān)部門會將保險范圍逐漸擴大。
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