鄭州市房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2002年09月16日00:00
來源：鄭州市房地產(chǎn)管理局副局長 梁裕民
同志們：
隨著鄭州市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀眾念發(fā)生了質(zhì)的變化。自2000年以來，鄭州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出快速發(fā)展的良好態(tài)勢，樓市景氣指數(shù)較高，市場投放強(qiáng)勁，消費(fèi)者需求旺盛，市場成交活躍，市場管理日趨規(guī)范。整個(gè)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)而不失高潮，繁榮又不失冷靜。
一、目前市場現(xiàn)狀
1、市場基本情況：
目前，我市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)514家，但有項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)只有120余家，具有二級(jí)資質(zhì)以上的開發(fā)企業(yè)有31家。年開發(fā)規(guī)模在五萬平方米以上的企業(yè)有20家，開發(fā)量占到總開發(fā)量的35%；剩余100余家開發(fā)企業(yè)中有88家開發(fā)規(guī)模在2-5萬平方米，開發(fā)量占總開發(fā)量的50%。我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體綜合實(shí)力尚需提高。
截止2001年底，我市房屋總建筑面積6350萬平方米，其中住宅建筑面積3470萬平方米，人均居住面積為10.31平方米，住房成套率達(dá)到85%，總體實(shí)現(xiàn)了建設(shè)部規(guī)定的小康居住水平（人均居住面積8平方米）。
2002年1-6月份鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為21.4億元，與去年同期相比增幅為43.8%，高于全國平均增幅近12個(gè)百分點(diǎn)，顯示出鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資的強(qiáng)勁勢頭，開發(fā)商對市場充滿了信心。
2、市場投放情況:
2002年1-6月份我市批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目82個(gè)，建筑面積144.60萬平方米，較去年同期下降了5.9%，占今年計(jì)劃開發(fā)面積250萬平方米的57.8%。其中：住宅128.91萬平方米，占預(yù)售總量的89.1%，非住宅15.69萬平方米，占預(yù)售總量的10.9%。
為嚴(yán)防市場擴(kuò)展形勢過猛而產(chǎn)生“泡沫”，促進(jìn)市場健康有序發(fā)展，從今年四月起，我市加大對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模宏觀管理的力度，以減少房地產(chǎn)的盲目開發(fā)，其政策效應(yīng)在五、六月份凸顯。前四個(gè)月投放量為125.03萬平方米，較上年同期增長58.8%，平均月投放量在31萬平方米以上，而五、六月份的預(yù)售面積為19.57萬平方米，較去年同期下降73.9%，平均月投放量為9.78萬平方米。
3、市場銷售情況
2002年1-6月份，我市共銷售各類商品房10438套，銷售面積為135.09萬平方米，較去年同期增長11. 1%，其中：住宅124.50萬平方米，占總銷售量的92.2%，非住宅10.59萬平方米，占總量的7.8%，住宅中多層住宅91.14萬平方米，占住宅總銷量的73.2%，高層住宅占23.3%，別墅占3. 5%。
從今年六個(gè)月的各物業(yè)銷售情況看，我市商品房銷售保持旺盛的銷售勢頭，住宅消費(fèi)市場成交活躍。特別是別墅市場從去年初開始日漸搶眼，開發(fā)商從物業(yè)形態(tài)到價(jià)格等盡可能地使更多的消費(fèi)者所接受。今年上半年別墅銷售量達(dá)4.31萬平方米，是去年全年水平的2.1倍，所占份額也較去年提高了2.4個(gè)百分點(diǎn)。
隨著鄭州市的房地產(chǎn)投資政策向鄭東新區(qū)傾斜，鄭州老城區(qū)的建設(shè)速度將有所放慢，但因?yàn)槿藗冑彿啃睦磙D(zhuǎn)變相對緩慢，老城區(qū)仍為其首選區(qū)域，這將有利于老城區(qū)的空置房的消化吸收。
4、成交價(jià)格情況
2002年1-6月份鄭州市多層住宅均價(jià)為1739元/平方米，較去年全年的平均價(jià)格下降了3.2%；高層住宅均價(jià)為3021元/平方米，較去年全年的平均價(jià)格下降了5.4%；別墅均價(jià)3175元/平方米，較去年全年的平均價(jià)格下降3.4%。
近兩年來，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但開發(fā)結(jié)構(gòu)卻不盡合理，樓盤的趨同性、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，如多層住宅中的中檔樓盤中到整個(gè)投放量的55%、而高層住宅與別墅雷同的目標(biāo)客戶群體，必然造成房屋銷售不暢，只能以降價(jià)來吸引消費(fèi)者。
5、二手房成交情況
繼去年持續(xù)走高的形勢下，2002年1-6月鄭州市住宅二級(jí)市場保持了旺銷的勢頭，二手房成交套數(shù)為2512套，成交面積18.83萬平方米，分別較去年同期增長179.1%和167.09%，二手房價(jià)格較去年同期略有上升，升幅為7.0%，其中：私房、安居（經(jīng)濟(jì)）房、房改房成交價(jià)格分別為957元/平方米、941元/平方米和857元/平方米，較去年同期增長9.6%、4.0%和7.8%。隨著二級(jí)市場蘊(yùn)藏的巨大潛能的釋放，一、二級(jí)市場的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)日趨明顯。
二、2002年下半年趨勢
1、規(guī)模化開發(fā)漸成主流
在今年上半年銷售量排行前30名的樓盤中，有18個(gè)樓盤的建筑面積超過5萬平方米，占全市在售樓盤的6.2%，而銷售量占到全市總銷量的26.9%。而規(guī)劃中的150平方公里的鄭東新區(qū)又將對房地產(chǎn)開發(fā)提供難得的開發(fā)契機(jī)。隨著城市的拓展勢必將催生更多的大規(guī)模的樓盤。
2、住宅一、二級(jí)市場的聯(lián)動(dòng)日趨明顯
從今年上半年的住宅二級(jí)市場交易情況可以看出，《住房二級(jí)市場管理辦法》的頒布，有效地營造出房地產(chǎn)“梯級(jí)消費(fèi)”的模式，盤活了鄭州市巨大的存量房市場。隨著該辦法的深入實(shí)施，以及相關(guān)政策、法規(guī)的進(jìn)一步完善，二級(jí)市場蘊(yùn)藏的巨大的經(jīng)濟(jì)潛能必將使其成為今后住房消費(fèi)的熱點(diǎn)，并與住宅一級(jí)市場形成聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。
3、競爭更加激烈
鄭東新區(qū)的開發(fā)、建設(shè)不僅為本地開發(fā)商提供了一個(gè)契機(jī)，也為外地的開發(fā)商提供了一個(gè)機(jī)遇，目前“中城房網(wǎng)”已決定在鄭東新區(qū)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。這一方面使得鄭州本地的開發(fā)商有了一個(gè)學(xué)習(xí)外地房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會(huì)。另一方面也勢必會(huì)使市場的競爭更加激烈。鄭州市的房地產(chǎn)市場將會(huì)由過去的單純比價(jià)格，逐步過渡到比戶型、比品質(zhì)、比物業(yè)、比實(shí)力的全方位大比拼，拼實(shí)力、拼資本、拼服務(wù)將貫穿始終。
4、房屋信貸比例將進(jìn)一步上升
隨著消費(fèi)觀念和行為改變，采用信貸方式購買房屋的比例會(huì)繼續(xù)上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，采用按揭貸款方式購房的消費(fèi)者占到總量的70.1%，較去年全年的平均水平又上升了2.6個(gè)百分點(diǎn)。隨著擔(dān)保公司的成立，二手房按揭貸款的全面開放，以及中央銀行對金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的全面降低，預(yù)計(jì)在下半年，采用按揭貸款方式購房的消費(fèi)者比例將進(jìn)一步上升。
5、鄭州樓市向精細(xì)型發(fā)展的腳步將越來越快
隨著樓市的發(fā)展，競爭的加劇，開發(fā)商為了在激烈的市場競爭當(dāng)中站穩(wěn)腳跟，立于不敗之地，在產(chǎn)品開發(fā)上更加注重細(xì)部的設(shè)計(jì)和主題的體現(xiàn)，在操作手法上對客戶的需求和本地的人文特色進(jìn)行更深層次的挖掘。無論從物業(yè)名稱上，還是從小區(qū)外立面、景觀的人性化設(shè)計(jì)上都將更加突出樓盤濃郁的人文內(nèi)涵，以付現(xiàn)其樓盤的獨(dú)特性，特色樓盤將不斷涌現(xiàn)。
三、目前存在的問題
1、市場投放量過大
2002年1-6月份鄭州市批準(zhǔn)預(yù)售面積為144.60萬平方米，而鄭州市近六年商品房空置面積為38.5萬平方米，兩者之和為183.1萬平方米，而2002年1-6月份的銷售面積135.09萬平方米，與前者之比為1.36：1，較大的開工量，較大的市場容量，相對較小的購買力，缺乏競爭力的產(chǎn)品，使房地產(chǎn)市場壓力較大。
2、鄭東新區(qū)建設(shè)任重道遠(yuǎn)
今年鄭州市將鄭東新區(qū)的開發(fā)作為重中之重，除對老城區(qū)150萬平方米左右已有《土地使用權(quán)證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)批準(zhǔn)可繼續(xù)開發(fā)建設(shè)外，其余都將安排在107國道以東地帶，以實(shí)現(xiàn)鄭東新區(qū)“三年出形象，五年成規(guī)�！钡陌l(fā)展目標(biāo)。目前鄭東新區(qū)的規(guī)劃框架已基本確定，政府正在著手于各種交通、生活配套設(shè)施的建設(shè)，招商局也制定出了各項(xiàng)優(yōu)惠政策，大力宣傳以提高鄭東新區(qū)的知名度，吸引國內(nèi)外更多的企業(yè)到鄭東新區(qū)來投資。政府也做好了可持續(xù)工作的準(zhǔn)備，因?yàn)猷崠|新區(qū)的開發(fā)建設(shè)之路漫長而艱巨。
3、樓市不規(guī)范現(xiàn)象仍然存在
目前我市住宅產(chǎn)業(yè)化水平不高，住宅的工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量還不能適應(yīng)居民收入提高后的住宅需求；住宅消費(fèi)環(huán)節(jié)的不規(guī)范，在一定程度上也影響著居民的購房積極性。如由于期房銷售帶來房產(chǎn)公司與物業(yè)公司間在時(shí)間上的脫節(jié)，后期的物業(yè)管理跟不上，諸如房屋維修、公共設(shè)施不到位等，影響了居民的居住質(zhì)量，物業(yè)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)都存在名不符實(shí)的現(xiàn)象。
4、住宅一級(jí)市場趨于飽和
鄭州的購房目標(biāo)客戶群單純依靠鄭州本地客戶則顯得缺乏持久的支撐和活力，而住房二級(jí)市場與房地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市相比，又顯得沉悶，尚未充分發(fā)揮其烘托市場氣氛，提升住房一級(jí)市場人氣，加快住房梯級(jí)消費(fèi)，加快居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，為住房一級(jí)市場輸送更多的購房客戶的折射效應(yīng)。
5、樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象突出
在樓市投放價(jià)位在2000元/平方米左右的中檔樓盤占整個(gè)投放量的一半以上，這些樓盤中同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，缺乏個(gè)性的張揚(yáng)，模仿的多，創(chuàng)新的少，規(guī)劃設(shè)計(jì)無新意、戶型設(shè)計(jì)一味追風(fēng)、市場運(yùn)作模式無創(chuàng)新，市場競爭將非常劇烈。利用價(jià)格優(yōu)勢將成為同質(zhì)化嚴(yán)重的項(xiàng)目逃離市場套牢的法寶。
四、下一步采取的措施：
1、進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，具有正反兩方面的突出作用。在調(diào)控得當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)保持較快的增長速度，不斷地對發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平做出重大貢獻(xiàn)；如果發(fā)展失控，就可能產(chǎn)生“泡沫經(jīng)濟(jì)”，對國民經(jīng)濟(jì)造成重大危害和損失。為了嚴(yán)防房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“泡沫經(jīng)濟(jì)”，這種危害大的反作用，須認(rèn)真貫徹落實(shí)鄭州市《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模宏觀管理的通知》，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)“總量調(diào)控”根據(jù)市場需求量制定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)年度計(jì)劃，進(jìn)一步加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控力度，理順管理體制，嚴(yán)格項(xiàng)目投放的審批，使房地產(chǎn)開發(fā)行為走向規(guī)范化、市場化。
2、建立房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的預(yù)警報(bào)系統(tǒng)
建立房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，同時(shí)開展對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查研究，及時(shí)準(zhǔn)確掌握開工量、施工量、竣工量、批準(zhǔn)預(yù)售量、實(shí)際銷售量、空置量，研究其價(jià)格走勢，研究房型、區(qū)域、結(jié)構(gòu)需求比例，并定期公布，指導(dǎo)開發(fā)商理性開發(fā)，預(yù)防房地產(chǎn)過熱和“泡沫”的產(chǎn)生。
3、進(jìn)一步放開搞活住房二級(jí)市場
加強(qiáng)對中介公司的管理，徹底整頓中介隊(duì)伍，建立中介公司信息共享系統(tǒng)，解決供求渠道瓶頸的影響問題。廣開入市房源，增大低價(jià)位二手房供應(yīng)總量，平抑二手房價(jià)。同時(shí)，全面啟動(dòng)二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，激發(fā)居民購房升級(jí)熱情。進(jìn)一步放開外地人在鄭州購買二手房入戶政策，吸收外地市中低收入者支持鄭州樓市，并嘗試推行“房屋寄售”業(yè)務(wù)，解決以房解急問題，彌補(bǔ)
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