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固定利率房貸要選擇合適的銀行
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng) 2005年11月03日11:06 來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
近日，浦東發(fā)展銀行、光大銀行、建設(shè)銀行將推固定利率房貸的消息不脛而走。貸款期限為5年，利率水平維持在6%-7%的固定利率房貸，能讓貸款者免受利率調(diào)整的影響，因此被多數(shù)人視為利好。 但也有理財(cái)師指出，固定利率房貸未必對(duì)所有貸款人有利。如果判斷失誤，利率周期處于下降通道，選擇固定利率房貸的貸款人將比選擇浮動(dòng)利率房貸支付更多的利息。

    固定利率房貸即將推出
    目前，各商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)仍然采取浮動(dòng)利率房貸。2005年8月15日，央行公布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》。《報(bào)告》中明確寫(xiě)明“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款�！毖胄械倪@一決定為固定利率房貸的推出掃除了政策障礙。
    記者獲悉，浦發(fā)銀行個(gè)人固定利率房貸的利率將鎖定在6%-7%的利率區(qū)間。此外，貸款期限是5年，5年后客戶可以選擇繼續(xù)維持固定還是采用浮動(dòng)利率。如果提前還貸款，則要交違約金，并且金額比浮動(dòng)利率要高。但該行的相關(guān)產(chǎn)品正式推出的時(shí)間則要等銀監(jiān)會(huì)的回復(fù)。而光大銀行和建設(shè)銀行也采取了類似的方案。
    光大銀行上海分行工作人員向記者證實(shí)，該行的固定利率房貸產(chǎn)品已經(jīng)上報(bào)央行，但尚未得到最終批復(fù)。浦發(fā)銀行上海分行有關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)指出，“放行固定利率，實(shí)際上是央行把定價(jià)權(quán)下放給商業(yè)銀行，所以商業(yè)銀行應(yīng)該有一定的自主權(quán)�！�

    拯救房貸業(yè)務(wù)縮水
    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在法國(guó)、荷蘭選擇固定利率的消費(fèi)者占貸款買房者的80%；愛(ài)爾蘭的這一數(shù)字達(dá)到70%。而在國(guó)內(nèi)實(shí)行固定利率，能否避免“水土不服”的尷尬？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行推出固定利率房貸，目前是有利時(shí)機(jī)。從央行房貸新政實(shí)施來(lái)看，房貸業(yè)務(wù)縮水嚴(yán)重。據(jù)了解，從今年4月到7月，上海市銀行個(gè)人房貸出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。
    此次，商業(yè)銀行希望借“固定利率”新業(yè)務(wù)扭轉(zhuǎn)個(gè)人房貸率下跌的頹勢(shì)。而將利率設(shè)定為6%～7%之間，并且設(shè)定5年期限，都是出于銀行本身風(fēng)險(xiǎn)控制的需要。
    一位國(guó)有銀行相關(guān)人士分析說(shuō)，銀行把握利率標(biāo)準(zhǔn)時(shí)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。房貸利率固定化之后，假如市場(chǎng)利率提高至固定利率之上，銀行的這部分貸款資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值將會(huì)下降，利益受損。比如銀行把固定利率定為6%，推出5年期業(yè)務(wù)，如果在此期間，市場(chǎng)利率已經(jīng)漲到了7%以上，雖然該銀行的房貸業(yè)務(wù)可能急劇增加，但這些貸款資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值被貶低。
    因此，至少目前看來(lái)，固定利率房貸很難承擔(dān)市場(chǎng)主流產(chǎn)品的重任，應(yīng)該只是浮動(dòng)利率房貸的一種補(bǔ)充

     巧妙判斷利率升或降
    消費(fèi)者是否選擇固定利率房貸，關(guān)鍵在于對(duì)利率走勢(shì)的判斷。
    浦發(fā)銀行上海分行有關(guān)人士分析說(shuō)，在升息周期下，固定利率房貸對(duì)貸款購(gòu)房客戶有利，但是若在降息周期，選擇固定利率反而會(huì)多交利息。
    上投摩根富林明基金公司相關(guān)人士分析認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)觀察，由于食品價(jià)格的企穩(wěn)及核心CPI(消費(fèi)者物價(jià)指數(shù))的增幅趨緩，年內(nèi)CPI的同比漲幅均值可能滑落至1.5%的水平，一定程度上會(huì)緩解加息壓力。但從中長(zhǎng)期來(lái)看，我們將處于加息周期過(guò)程中。

     聰明取舍“固定”或“浮動(dòng)”
    舉例來(lái)講，貸款30萬(wàn)元，貸款期限為5年，分別以兩種貸款方式計(jì)算還款金額(均以等額本息還款方法計(jì)算)。
    假設(shè)固定利率還款方式選擇的利率為5年期貸款，基準(zhǔn)利率為5.85%，那么，每月將還款5778.94元，5年還款共計(jì)346736.4元。相同的情況，如果選擇浮動(dòng)利率還款方式，目前個(gè)人住房貸款5年內(nèi)執(zhí)行5.27%的利率，但由于這個(gè)利率并不是一直不變的，因此，就利率可能出現(xiàn)的變化情況，假設(shè)有下面幾種情況：
    情況一：5年內(nèi)利率沒(méi)有變動(dòng)，仍按目前年利率5.27%利率計(jì)算，那么每月需還款5698.55元，5年總計(jì)還款341913元。比選擇固定利率還款方式至少少還4823.4元。
    情況二：利率每年上調(diào)0.25%，5年共計(jì)還款344363.88元，比選擇固定利率還款方式至少少還2372.52元。
    情況三：第二年利率每年上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，后3年不變，5年共計(jì)還款346046.28元，比選擇固定利率還款方式少還690.12元。
    情況四：第一年利率上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，后四年不變。第一年，年利率為5.27%，月還款額5698.55元，年還款額68274.6元。從第二年開(kāi)始，每年年利率為6.27%，月還款額5811.09元，4年共還款額278932.32元。5年共計(jì)還款347206.92元。比選擇固定利率還款方式至少少還470.52元。
    從以上的計(jì)算可以看出，在浮動(dòng)利率短期內(nèi)不會(huì)有太大上調(diào)或者固定利率的制定值明顯高于目前5年期執(zhí)行的房貸利率的情況下，相對(duì)來(lái)說(shuō)選擇浮動(dòng)利率更優(yōu)。當(dāng)然，如果利率5年內(nèi)有大幅上調(diào)(比如超過(guò)2%)，則固定利率房貸會(huì)對(duì)貸款者有利。

     選擇合適銀行更重要
    浦發(fā)銀行上海分行相關(guān)人士提醒消費(fèi)者，對(duì)于有意貸款買房的人來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的是選擇合適的銀行。利率固然是其中重要的指標(biāo)，但并非全部，其他因素同樣需要斟酌。
    就是單說(shuō)利率一項(xiàng)，每家銀行的利率又有所不同，放貸程序、評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的體系也不一致。同樣申請(qǐng)貸款，有的銀行貸得多，有的則貸得少。比如某些銀行貸款利率相對(duì)較高，但是貸款金額更多，對(duì)于客戶流動(dòng)資金的影響就較小。因此，申請(qǐng)房貸需要根據(jù)各人情況，靈活選擇，通盤(pán)考慮。

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