專家答疑：正確認識契稅政策和調(diào)整
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年12月15日14:29
來源：本站原創(chuàng)
降低契稅對
房價影響輕微
記者：記得去年７月申奧成功時，幾乎所有報道都預(yù)測北京房地產(chǎn)價格會上升，你卻通過媒介說：在需要購買房屋消費群的構(gòu)成中，低收入人員占有比例將不斷擴大，除了降價別無選擇。為了達到改變北京面貌的目的，政府為吸引房地產(chǎn)商參與建設(shè)，很有可能會降低地價、減收費用，甚至有可能減免買房人所要交的契稅，以消化新建房屋。目前，根據(jù)北京統(tǒng)計局的數(shù)字，房價真的在悄悄下降，政府除了免收和減收一些費用外，兩次調(diào)整契稅，你認為這次調(diào)整契稅會對房價帶來什么影響？
劉：我認為降低契稅對房價的影響是輕微的，目前市場已不具備房地產(chǎn)商可以利用政府減稅提高售價的條件，但對市場的銷售會有一定促進，甚至?xí)蟹康禺a(chǎn)商利用這個“利好”消息加快“出貨”，引發(fā)降價或打折也不一定。當(dāng)政府能夠真正控制賣地后，地價也會下調(diào)，面對這些房價下調(diào)壓力，媒介的輿論導(dǎo)向應(yīng)當(dāng)注意，現(xiàn)在要做的不是要把泡沫一下吹破，而是應(yīng)配合政府使房價有序的下降。政府也是時候重新考慮控制建房的規(guī)模和土地供應(yīng)量，只有這樣才能真正有效地避免房價下跌過快對國民經(jīng)濟和金融體系帶來的沖擊。
記者：這次降低契稅，大部分買房人表示歡迎，但也有部分買房人認為新稅改革不公平，您對這個問題怎么看？
劉：我覺得對這個問題首先要澄清一個概念：這次契稅優(yōu)惠不是稅務(wù)改革，北京市政府修改《稅務(wù)條例》，將契稅由４％改為３％才是稅務(wù)改革，目前北京市的契稅還是３％，只是政府從國民經(jīng)濟整體考慮，決定提供一些優(yōu)惠，至于優(yōu)惠什么人，優(yōu)惠多長時間，從什么時候開始，政府主管部門有自己的考慮，作為買房人應(yīng)理性地看待國家的減稅政策，任何劃分都有一個界線，不可能做到絕對公平，買１２０平方米以上房屋的買房人認為過去以１２０平方米劃界不合理，現(xiàn)在購買每平方米單價在９４３２元以上公寓的買房人則會認為以每平方米單價９４３２元劃分不合理，以辦理過戶的時間為準(zhǔn)，雖然優(yōu)惠了不少沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶的買房人，但同一小區(qū)剛好辦完過戶手續(xù)的買房人則會認為不合理。我們早期買外銷房的交了６％的契稅，現(xiàn)在能說什么？趕上優(yōu)惠，高興！趕不上，簽購房合同時也應(yīng)有預(yù)算。人要往高興的地方想，能住高檔房的比買不起房的雖多交了稅，還是幸福多了。
代收契稅有無風(fēng)險
記者：你一直在報紙上寫文章，反對房地產(chǎn)商在買房人入住時代收契稅，這次契稅優(yōu)惠政策規(guī)定以繳納契稅時間劃分，剛好暴露了這個問題，有房地產(chǎn)商質(zhì)疑：這次調(diào)整明確了契稅交納的時間為辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間，意味著很多買房人將在入住的時候拒絕房地產(chǎn)商代收契稅。如果買房人入住后，交納契稅不及時，房地產(chǎn)商如何才能保證在約定的時間內(nèi)為買房人辦理產(chǎn)權(quán)證？如果因為買房人不按時交納契稅而引起的沒有在約定的時間內(nèi)辦完產(chǎn)權(quán)證，違約責(zé)任應(yīng)該由誰來承擔(dān)？你對這種講法怎么看？
劉：這種說法根本不合邏輯，房地產(chǎn)商只存在“在約定的時間內(nèi)和買房人共同到國土房管局辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)”的責(zé)任，而不存在“在約定的時間內(nèi)為買房人辦理產(chǎn)權(quán)證”的責(zé)任，如果因為買房人不按時交納契稅而引起的沒有在約定的時間內(nèi)辦完產(chǎn)權(quán)證，違約責(zé)任當(dāng)然應(yīng)該由買房人承擔(dān)，房地產(chǎn)商操心的是如何早日繳齊地價款、如何早日解除土地在銀行的抵押，如何按建設(shè)部的規(guī)定在３個月將應(yīng)由房地產(chǎn)商報送的產(chǎn)權(quán)登記材料按時報送給國土房管局。
記者：有一種看法認為：目前，北京賣的多是期房，而多數(shù)買房人采取的貸款買房方式是“階段性擔(dān)保＋抵押”貸款。以往，為了保證產(chǎn)權(quán)證及時辦理完并交給銀行，房地產(chǎn)商會在入住的時候就代收契稅，以保證盡快辦理完產(chǎn)權(quán)證，規(guī)避風(fēng)險。你對這種看法怎么看？
劉：我覺得實際上房地產(chǎn)商、中介公司、物業(yè)公司“代收”契稅不僅給買房人帶來風(fēng)險，給國家?guī)淼娘L(fēng)險更大，如果出現(xiàn)將契稅卷走的或挪用后無法償還的情況誰負責(zé)呢？我們千萬不能再用過去的眼光認為公司是個組織，比個人好管，個人拖交契稅，跑得了和尚跑不了廟，起碼還有房子在，公司破產(chǎn)了，一清算什么都沒有了。其實房地產(chǎn)商提供的擔(dān)保遠不如從銀行貸的款多，銀行也可以考慮更改房地產(chǎn)商撤銷擔(dān)保的條件，房地產(chǎn)商能辦到產(chǎn)權(quán)過戶，房子已經(jīng)沒有什么風(fēng)險，按我國高法目前的司法解釋，房子交付后如房地產(chǎn)商出現(xiàn)危機破產(chǎn)，交付的房子即使沒有過戶也不會列入房地產(chǎn)商的財產(chǎn)進行清算。
契稅政策不會
隨意修改
記者：目前社會流傳一種說法：契稅優(yōu)惠的時間劃分由簽合同日期改為辦理產(chǎn)權(quán)過戶日期會讓那些不按時繳稅的人占便宜，有關(guān)部門還會更改，你怎么看這個問題。
劉：有關(guān)部門隨時調(diào)整稅收優(yōu)惠是他們的權(quán)力，你說的傳說可能是房地產(chǎn)商散布的，房產(chǎn)過戶拖延的責(zé)任主要出在房地產(chǎn)商方面，如果房地產(chǎn)商需要補繳的地價款和償還的用土地抵押的貸款大于為買房人提供的擔(dān)�？�，又有“代收”的契稅可以無償使用，你要是房地產(chǎn)商，你會怎么做？社會上還有一種說法：房地產(chǎn)商要退的契稅被用于滾動開發(fā)了，按新政策一時退不出來，所以政策要往回收。如果有關(guān)部門因偏聽偏信去盲目修改政策，副作用會更大。有關(guān)部門要想確認哪些買房人應(yīng)該在７月１日前繳納契稅，但因買房人的原因沒有交，他們可以針對這部分人制定辦法，而不應(yīng)一竹篙打沉一船人。
記者：你過去一直力主按使用面積售房，有人問：如果房子價格剛好按建筑面積計價在契稅優(yōu)惠線以下，按使用面積計價在契稅優(yōu)惠線以上，那么按使用面積計價會不會得不償失？
劉：我想這是一個誤會，合同里標(biāo)明建筑面積和使用面積不是我的主張，而是國務(wù)院的《房地產(chǎn)管理條例》中的要求，我主張約定使用面積或套內(nèi)建筑面積是為了解決面積出現(xiàn)誤差時的糾紛如何處理，而登記產(chǎn)權(quán)過戶的面積標(biāo)準(zhǔn)只有一個，目前北京是按建筑面積登記產(chǎn)權(quán)過戶，即使合同按套內(nèi)建筑面積或使用面積計價，產(chǎn)權(quán)過戶登記面積時仍會登記建筑面積，如果套內(nèi)建筑面積或使用面積的單價折回建筑面積的單價后每建筑平方米少于９４３２元，按規(guī)定仍可以享受這次的契稅優(yōu)惠政策。
契稅優(yōu)惠不等于
取消契稅
記者：現(xiàn)在還有一種擔(dān)心：認為這次契稅調(diào)整，明確了交納契稅的時間為辦理過戶手續(xù)的時間，在這時，買房人往往都已經(jīng)入住，今后，拖交契稅的買房人是否會變多？
劉：這個問題，分兩種情況，第一種情況：買房人入住時不交契稅。這本來就不叫拖交，因為這時買房人還沒有產(chǎn)生繳納契稅的義務(wù)，契稅管理規(guī)定雖然規(guī)定了稅務(wù)部門可以委托其它部門代收，但直到今天稅務(wù)部門并沒有委托國土房管局以外的任何其它部門代收，假使將來有委托，還要看委托代收的時間，如果沒有明確必須在入住時收，買房人仍然可以在入住時不交。第二種情況：買房人已經(jīng)可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶了，卻故意拖著不辦。對這種情況輿論應(yīng)起正確的引導(dǎo)作用，契稅可以優(yōu)惠，但并不等于優(yōu)惠不可以取消或改變，在政府規(guī)定的契稅范圍內(nèi)，今天調(diào)低，不等于明天不能收回，過去對買１９９８年６月底以前建成的別墅可以免稅，今年就取消了，過去買１２０平方米以上房屋的，１２０平方米以下的部分契稅減半，現(xiàn)在如果你買的房屋單價超過９４３２元，這個減半就沒有了。這次契稅優(yōu)惠政策，雖然大部分買房人會受惠，但并不能說明越晚繳稅越好，我相信政府制定政策時首先考慮的是法律法規(guī)的嚴肅性。
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