理性投資 “拿捏”好房地產(chǎn)市場
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年12月15日21:46
來源：中華人民共和國建設(shè)部公告第172號
央行房貸新政下達(dá)后引起市場強烈反響，擊節(jié)贊賞者有之，強烈反對者有之，冷靜旁觀者亦有之。房地產(chǎn)行業(yè)是否會產(chǎn)生陣痛和劇變？怎樣看待當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)大勢和發(fā)展走向？怎樣評價央行這次的房貸新政？為解讀這些困擾房地產(chǎn)業(yè)界人士的熱點問題，我們專訪了有著中國房地產(chǎn)行業(yè)“思想者”之稱的中房集團(tuán)董事長孟曉蘇博士。
把握周期 適勢發(fā)展
針對房地產(chǎn)的行業(yè)大勢和發(fā)展走向，有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的孟曉蘇結(jié)合自己的實踐和我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡，和我們侃侃而談。
他說，對房地產(chǎn)行業(yè)，我們不能一個勁兒任其自然發(fā)展，因為這是一個比較特殊的行業(yè)，牽一發(fā)而動全身。無論是政府還是企業(yè)，都要按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，按照房地產(chǎn)業(yè)的自身規(guī)律來做，要進(jìn)行有效的調(diào)控，在生產(chǎn)和消費方面都要講究理性。
首先，我們很早就提出了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性觀點，房地產(chǎn)周期性過熱必然帶來房地產(chǎn)業(yè)的周期性蕭條。這一點我們在海外看到不少例子，如美國經(jīng)濟(jì)在上世紀(jì)８０年代后期出現(xiàn)大蕭條，日本經(jīng)濟(jì)到現(xiàn)在還一蹶不振，香港經(jīng)濟(jì)從上世紀(jì)９０年代開始到現(xiàn)在也仍處于低潮期。當(dāng)然這也有其他方面的因素，但事實不得不引起我們的重視。
真理只能去接近它，不能超越它。我們根據(jù)對房地產(chǎn)發(fā)展周期的預(yù)測有效地拉動了相關(guān)消費：通過對第一、二個周期的預(yù)測，把握到在１９９８年和以后的幾年，中國的房地產(chǎn)業(yè)將會成為旺盛增長的產(chǎn)業(yè)，將會有效地拉動經(jīng)濟(jì)增長。到了２００２年，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了第５年，人們都在想：這個周期是不是能夠再拉長一點？要拉長周期，就必須理性認(rèn)識這個周期；沒有理性的認(rèn)識，就會人為地破壞這個周期。
實際上，經(jīng)濟(jì)的理性增長不是一條直線，它是有曲折起伏的，房地產(chǎn)業(yè)的周期性論斷是決策層通過產(chǎn)業(yè)界，通過專業(yè)人士觀察、研究得出來的，事實說明是有周期的。如果沒有這種理性，房地產(chǎn)業(yè)會亂套，會出現(xiàn)大批的公司盲目涌進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致出現(xiàn)真正的泡沫。
前不久，我看到一家報紙報道，說有２９％的上市公司從事房地產(chǎn)。有說法是“三外”（外資、外地、外行）進(jìn)軍房地產(chǎn)，挖煤的，發(fā)電的，炒股票的，開飯店的，做飼料的等等。有了第一桶金就都來搞房地產(chǎn)，又出現(xiàn)了類似１９９２年的全民搞房地產(chǎn)的景況。當(dāng)然可能沒有那么嚴(yán)重，比當(dāng)年純粹炒地實在一點。
出現(xiàn)這種情況，我認(rèn)為也很自然，因為事物是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)產(chǎn)品好賣，一部分房地產(chǎn)收益很高，因此造成整個市場旺盛。另一方面是因為上市公司拿了錢沒什么事好做，股市不好，利息降低，所以投資必然向收益高的行業(yè)轉(zhuǎn)移。
第二，房地產(chǎn)行業(yè)運作周期長，有必要制定預(yù)警系統(tǒng)。因為這個行業(yè)市場信號滯后，投入和產(chǎn)出之間有一個自然工期，一般達(dá)８～１０個月，之前還要找土地、跑項目、進(jìn)行報建手續(xù)等。投資者大多是根據(jù)當(dāng)時的市場情況來看，等到產(chǎn)出期時情況突然發(fā)生了變化，到時要抽身退出便已經(jīng)遲了。由于生產(chǎn)周期長，因此只有有經(jīng)驗的房地產(chǎn)人士才能理性地分析，理性地認(rèn)識這個行業(yè)、這個市場。
當(dāng)然，行業(yè)外也有不少新人做得很好的，也可以由不成熟發(fā)展到成熟。比如萬科，開始是做貿(mào)易，賣電腦，但現(xiàn)在成長為一個很不錯的房地產(chǎn)企業(yè)。如果沒有萬科，房地產(chǎn)業(yè)就缺少了一個好企業(yè)，好品牌。也正因為他們做的是高科技貿(mào)易，具有整合和吸收的優(yōu)勢�，F(xiàn)在有做飼料的也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的，比如劉永好的新希望，聽說去年房地產(chǎn)收益就超過了主業(yè)飼料的收益。
這些新投資人對市場有一個適應(yīng)過程，很難說誰能百分之百準(zhǔn)確地把握市場的風(fēng)向。市場信號的滯后盡管對老企業(yè)影響不是很大，可是由于新開發(fā)企業(yè)的不斷進(jìn)入，會帶來房地產(chǎn)市場整體過熱，也會對老企業(yè)造成沖擊。
第三，對市場容量的認(rèn)識也很重要。很多人都認(rèn)為房地產(chǎn)市場空間很大，如果到時市場的容量不會擴大呢？怎么看待房地產(chǎn)的市場容量？從現(xiàn)在來看，只有小心地保護(hù)這個市場。
但有些事情很難把握，都說人心難測，我說市場更難測，沒有任何人能預(yù)測得那么準(zhǔn)。還有一些特殊情況和因素也影響市場，如這次ＳＡＲＳ的突然襲擊，還包括一些人為的因素，如政府的某些非理性行為等。
第四，除了正常的投資和市場變化外，還有一些特殊的問題。當(dāng)前的中國房地產(chǎn)市場走向就像一個人吃多了要消化一陣后再吃一樣�，F(xiàn)在，中國的鋼材年產(chǎn)量已達(dá)到了７０００萬噸，居世界之最；水泥占了全世界產(chǎn)量的１／３。在這種情況下，我們就要警醒不能出現(xiàn)盲目性，要理性控制，不能再出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)泡沫。上屆國家領(lǐng)導(dǎo)人不光是看到了房地產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，同時強調(diào)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也要根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)控。
應(yīng)該說房地產(chǎn)業(yè)是一門學(xué)問，我們已經(jīng)進(jìn)入了市場經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該多點理性，少點感性。現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)有一點撲朔迷離，出現(xiàn)多種說法很正常。但不能不負(fù)責(zé)任地亂發(fā)議論，亂發(fā)牢騷，開發(fā)商們要有大局觀念。我們好不容易摸索出來一些經(jīng)驗，總結(jié)了一點教訓(xùn)，一些所謂的“大腕”、“名人”們不要動不動就亂說，希望多一些踏實，少一些忙亂，現(xiàn)在我們需要的是踏實精神。
利用預(yù)警 “拿捏”市場
今后房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么變化和影響？如何適應(yīng)和把握市場？怎樣看待央行房貸新政？孟曉蘇表示，投資過熱，肯定就要降溫，但要盡可能使調(diào)整期平緩、平穩(wěn)。
他說：一般而言，我們希望市場高漲，但市場會不會受到輿論影響而萎縮？房地產(chǎn)的發(fā)展周期能拉長，我們的目的也是盡可能的拉長，但在它不得不進(jìn)入調(diào)整期時，我們應(yīng)該正確地認(rèn)識它。只有通過調(diào)整，市場才會慢慢地重新進(jìn)入發(fā)展，調(diào)整也是為了控制和促進(jìn)發(fā)展。
對房地產(chǎn)市場的周期調(diào)整與發(fā)展，在１９９８年時我用了一句詩來形容：“春江水暖鴨先知”，就是感覺到我們的老開發(fā)企業(yè)的市場敏感還是可以的�，F(xiàn)在到了周期的第５年頭上，很多房地產(chǎn)企業(yè)對市場的感覺是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰。我們要對現(xiàn)在我們在市場周期的位置怎樣，和如何保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長這樣的問題有明確的判斷。房地產(chǎn)業(yè)不僅僅只是一個支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)今天的發(fā)展地位是通過我們的努力得來的，也是老百姓用錢買出來的。房地產(chǎn)業(yè)拉動了整個國民經(jīng)濟(jì)，功不可沒。
我們還要反過來講：什么是理性的消費？第一，拉動消費功不可沒；第二，要適應(yīng)市場需求；第三，進(jìn)一步樹立企業(yè)品牌；第四，幫助新投資人慎重入市。
我們了解到香港上市公司進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)大多縮水，他們到內(nèi)地來投資，一些市場情況不太熟悉，需要有一個適應(yīng)過程。
現(xiàn)在，銀行也要市場化。企業(yè)要理性投資，控制規(guī)模，選好項目，打好品牌，謹(jǐn)慎入市。政府理性調(diào)控，應(yīng)該體現(xiàn)在適度發(fā)展上，形象地說，就是要收緊入口，擴大出口。比如建大學(xué)城，各地就一擁而上，全國一下子出現(xiàn)了２９個大學(xué)城，其中很多土地和房子都空在那兒。喊搞ＣＢＤ，全國又一下有４０多個大中小城市躋身ＣＢＤ建設(shè)，實際上全國夠條件上ＣＢＤ的也不過京滬穗三地而已。對此，中國房地產(chǎn)業(yè)要調(diào)整結(jié)構(gòu)，輿論呼吁很重要，其中，《中國房地產(chǎn)報》起了很大的作用和影響。
對于政府來說，理性調(diào)控應(yīng)收緊入口，擴大出口�，F(xiàn)在的毛病就像一個孩子吃多了，撐著了，必須讓他消化消化。對于房地產(chǎn)市場來說，也就是你必須讓他銷售出去，要一手收緊市場，一手?jǐn)U大市場。現(xiàn)在有個詞叫“拿捏”，很生動，很形象，我們就是要“拿捏”好這個市場。從這個角度看，央行１２１號文件政策要收緊投資有一定的道理，這既是保證貸款安全的需要，也是理性調(diào)控市場的需要。
從一個方面來看，央行的１２１號文件有其正確性，如收緊入口，做得對，是深化安全貸款的需要，可以控制投資過量狀況；嚴(yán)格控制貸款，收緊投資，也是對的，可以對調(diào)控市場起到理性作用；擴大出口要有一個明確可行的方向，商業(yè)銀行要賺錢可以理解。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)公司、項目太多，需要嚴(yán)格控制，控制施工單位的貸款是一個方法；但在減少施工單位用什么方式上也帶來不少問題。以前樓盤貸款，高層建筑建到３層就行了，現(xiàn)在要封頂。減少房地產(chǎn)項目，收緊投資，方式和方法很重要，關(guān)鍵在于擴大市場這一點。我們要具體情況具體分析，不能一股腦兒地指責(zé)房貸新政，對開發(fā)商來說，不能不給錢就罵。作為商業(yè)銀行，想提高房貸利息比例，這是可以理解的，但我們要明確的是這個政策的導(dǎo)向是什么，我們應(yīng)該保護(hù)用戶貸款的熱情。
從另一方面看，央行房貸新政確有一些問題：一是有些地方表述不清。如它要求施工隊只能用貸款買設(shè)備，如果一個施工單位需要借錢買設(shè)備，那么它的資質(zhì)是怎么得來的？
二是央行主張貸貧不貸富。央行體現(xiàn)了作為政府部門的作用和影響，但銀行業(yè)也要講經(jīng)濟(jì)規(guī)律，“貸貧不貸富”會給商業(yè)銀行帶來不盡的煩惱。好在這一文件精神體現(xiàn)不是只能貸給窮人，是不僅貸給窮人，而且也貸給富人，只是門檻高一些。
三是商業(yè)銀行難以操作。主要體現(xiàn)在高檔房、二手房等方面。高檔房如何判斷？在郊區(qū)，一套５０萬元的房子可能是別墅；而在城區(qū)，２００萬元的房子可能只是一般的公寓。另外，第二套房子怎么算？公房算不算數(shù)？房改房算不算？不少人是買新房賣舊房，在購新房時，他不會把自己趕到大街上去，只能是買了第二套房，再去賣第一套房。
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