河南省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例
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2005年12月17日11:40
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第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理,保障消費(fèi)者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本條例。
第二條 在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理,適用本條例。
本條例所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。
嚴(yán)格控制零星項(xiàng)目建設(shè)。零星項(xiàng)目建設(shè)控制標(biāo)準(zhǔn)由省轄市、縣(市)人民政府確定。
第四條 縣(市)以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。
省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。省轄市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣(市)以上人民政府計(jì)劃、土地、規(guī)劃、工商等行政主管部門(mén)依照法律、法規(guī)的規(guī)定,按照各自的職責(zé),做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),除應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)有二百萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;
(二)有五名以上持有房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)類資格證書(shū)的專職技術(shù)人員,其中具有中級(jí)以上職稱的人員不少于三人;
(三)有二名以上持有會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。本條例施行之前成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不符合前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)自本條例施行之日起一年內(nèi)達(dá)到前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到的,予以注銷。
第六條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。工商行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條例第五條的規(guī)定進(jìn)行審查,對(duì)符合條件的,應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。
第七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),向所在省轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案,省轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)于十五日內(nèi)報(bào)省建設(shè)行政主管部門(mén),省建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)于十五日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書(shū)。
暫定資質(zhì)證書(shū)有效期為二年。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未完成的,有效期可以延長(zhǎng),但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)一年。
第八條 在暫定資質(zhì)證書(shū)有效期滿前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為四個(gè)等級(jí),資質(zhì)等級(jí)的評(píng)定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、公平、公正。具體評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法由省建設(shè)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定,并予以公布。
第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得資質(zhì)證書(shū)后,應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:
(一)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不受限制;
(二)二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積不得超過(guò)二十五萬(wàn)平方米;
(三)三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積不得超過(guò)十萬(wàn)平方米;
(四)四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積不得超過(guò)三萬(wàn)平方米;
(五)暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)資質(zhì)證書(shū)的要求承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬分期開(kāi)發(fā)的,其建筑面積按項(xiàng)目總規(guī)模計(jì)算。
第十條 任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)。
第十一條 縣(市)以上人民政府及其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取措施,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)異地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
省外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到本省從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)資質(zhì)管理的規(guī)定,并向項(xiàng)目所在地省轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案,接受備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén),應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況報(bào)省建設(shè)行政主管部門(mén)。
省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨省轄市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地省轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。
第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理和年檢制度。
企業(yè)變更名稱、住所、法定代表人等,應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更后三十日內(nèi),向原資質(zhì)證書(shū)核發(fā)部門(mén)辦理變更手續(xù)。
第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得向企業(yè)收取法律、法規(guī)規(guī)定之外的費(fèi)用,不得強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制企業(yè)參加評(píng)比、達(dá)標(biāo)、贊助和展銷等活動(dòng)。
第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)
第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況等,會(huì)同有關(guān)部門(mén)編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃,報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃,會(huì)同規(guī)劃、土地等行政主管部門(mén)制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目庫(kù),為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)。
第十五條 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域,保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是,法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓和劃撥前,城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn),作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一:(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限;
(二)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;
(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)條件;
(四)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;
(五)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十七條 縣(市)以上人民政府統(tǒng)一組織開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后,政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),不得擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)。
第十九條 以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第二十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之日起五日內(nèi),應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在地省轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)如實(shí)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中,并送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案,作為資質(zhì)審查和年檢的依據(jù)。
第二十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度,資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。
第二十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
縣(市)以上人民政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)文件或者協(xié)議要求,進(jìn)行配套建設(shè)。
第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定,承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。
第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣(市)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的,發(fā)放合格證明;驗(yàn)收不合格的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓,必須符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,受讓人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí),轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起三十日內(nèi),持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。
第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),轉(zhuǎn)讓人已預(yù)售商品房的,應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得預(yù)購(gòu)人同意,預(yù)購(gòu)人不同意的,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)退還預(yù)購(gòu)人有關(guān)款項(xiàng)。當(dāng)事人之間有約定的,從其約定。
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已設(shè)定抵押權(quán)的,應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知抵押權(quán)人,并告知受讓人。
第二十七條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
(二)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);
(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(四)工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持上述條件所要求的證明材料,到省轄市、縣(市)房地產(chǎn)管理部門(mén)申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證。省轄市、縣(市)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)已核發(fā)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí),應(yīng)當(dāng)責(zé)令預(yù)售人限期改正。未取得商品房預(yù)售許可證,不得有任何預(yù)售行為,不得向預(yù)購(gòu)人收取任何預(yù)訂性質(zhì)的費(fèi)用。
第二十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房設(shè)置抵押的,應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行登記。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已經(jīng)抵押的商品房進(jìn)行預(yù)售、銷售,必須書(shū)面告知抵押權(quán)人和買(mǎi)受人,并將預(yù)售、銷售所得款項(xiàng)用于提前清償該房的抵押債務(wù),解除抵押。
已經(jīng)預(yù)售、銷售的商品房不得進(jìn)行抵押。
第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳,商品房預(yù)售廣告中必須
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這家標(biāo)桿房企，為什么屢屢被瘋狂抄作業(yè)？
