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    繼“5·11”房產(chǎn)新政及相關(guān)細(xì)則、征收個(gè)人所得稅等政策出臺(tái)以來(lái)，新的稅收政策除給市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊外，對(duì)于二手房交易過(guò)程本身來(lái)說(shuō)，也帶來(lái)了一定困擾，很多消費(fèi)者對(duì)于新稅到底如何繳法，也缺少明確的概念，為此，記者咨詢了鏈家、我愛(ài)我家等中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專家，按照公房、符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅和不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅三種類型為消費(fèi)者制作了新政后賣掉一套房子需要繳納的各項(xiàng)費(fèi)用，供您參考。

    未滿兩年的公房

    王先生有一套翠微地區(qū)建筑面積80平方米公房欲出售，市場(chǎng)價(jià)為7000元/平方米，即房屋成交價(jià)為56萬(wàn)元。產(chǎn)權(quán)證下發(fā)日期為2003年7月8日。王先生的房子是普通住宅（即：①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；②單套建筑面積在140(含)平方米以下；③實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。）并且屬于個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易，那么王先生交易這套房子需要繳納以下費(fèi)用：

    ■營(yíng)業(yè)稅：購(gòu)買時(shí)間在兩年內(nèi)的房屋需繳納的營(yíng)業(yè)稅為：成交價(jià)×5%兩年后普通住宅不征收營(yíng)業(yè)稅，高檔住宅征收買賣差價(jià)5%的營(yíng)業(yè)稅。

    此房屋要繳納的營(yíng)業(yè)稅為：560000×5%=28000元

    ■個(gè)人所得稅：公房所征個(gè)人所得稅為（銷售額-4000×建筑面積-合理費(fèi)用）×20%。

    此房屋要繳納的個(gè)人所得稅為：（560000-4000×80）×20%=48000元

    注：合理費(fèi)用主要是指購(gòu)買房屋時(shí)所繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，一般指契稅和印花稅。公房由于特定的歷史原因，合理費(fèi)用一般很難計(jì)算，此處所作計(jì)算對(duì)其忽略不記。

    ■印花稅：房款總額（成交價(jià)）的0.5‰

    此房屋要繳納的印花稅為：560000×0.5‰=280元

    ■優(yōu)補(bǔ)成費(fèi)用：即優(yōu)惠價(jià)補(bǔ)齊成本價(jià)，特針對(duì)公房而言，為1560元×建筑面積×6%

    此房屋要繳納的優(yōu)補(bǔ)成費(fèi)為：1560×80×6%=7488元

    ■委托中介收費(fèi)：

    ■中介費(fèi)：成交價(jià)×1.5%

    ■房屋要繳納的中介費(fèi)為：560000×1.5%=8400元

    ■居間擔(dān)保過(guò)戶費(fèi)：1500元總計(jì)：9900元

    ■賣方共需繳納的費(fèi)用為：28000+48000+280+7488+8400+1500=93668元

    由此看出，對(duì)于二手公房賣方來(lái)說(shuō)，成本有所增加。王先生在新政后比之前增加了營(yíng)業(yè)稅（新政前，購(gòu)買一年以上的房屋出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅）、個(gè)人所得稅（以前是自行繳納）兩項(xiàng)費(fèi)用，即28000+48000=76000元。

    符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)

    符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的：

    亞運(yùn)村一套135平方米的三居室商品房，市場(chǎng)價(jià)為6000元/平方米，房屋總價(jià)為81萬(wàn)元。業(yè)主兩年前購(gòu)買價(jià)格為5200元/平方米，原購(gòu)房總價(jià)為70.2萬(wàn)元。按照現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)的政策標(biāo)準(zhǔn)，其業(yè)主應(yīng)繳稅費(fèi)如下：

    ■個(gè)人所得稅

    個(gè)人所得稅＝｛售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用（當(dāng)初業(yè)主購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅+印花稅）｝×20%

    契稅：702000×1.5%＝10530元

    印花稅：702000×0.5‰＝351元

    合理費(fèi)用：契稅+印花稅＝10881元

    個(gè)人所得稅：（810000-702000-10881）×20%＝19423.8元

    ■印花稅＝售房?jī)r(jià)×0.5‰

    印花稅：810000×0.5‰＝405元

    綜合合計(jì)：19828.8元

    該例中，如果不足2年轉(zhuǎn)手交易，應(yīng)該繳納的費(fèi)用為：

    ■營(yíng)業(yè)稅＝售房?jī)r(jià)×5%

    營(yíng)業(yè)稅：810000×5%=40500元

    ■印花稅＝售房?jī)r(jià)×0.5‰

    印花稅：810000×0.5‰＝405元

    ■個(gè)人所得稅：｛售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用（當(dāng)初業(yè)主購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅+印花稅）｝×20%

    契稅：702000×1.5%＝10530元

    印花稅：702000×0.5‰＝351元

    合理費(fèi)用：契稅+印花稅＝10881元

    個(gè)人所得稅：（810000-702000-10881）×20%＝19423.8元

    綜合合計(jì)：60328.8元
   不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)

    團(tuán)結(jié)湖一套145平方米的三居室商品房，以6500元/平方米的市場(chǎng)價(jià)格出售此套房屋，房屋總價(jià)為94.25萬(wàn)元，業(yè)主兩年前購(gòu)買價(jià)格為5800元/平方米，原售房?jī)r(jià)為84.1萬(wàn)元。按照現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)的政策標(biāo)準(zhǔn)，其業(yè)主應(yīng)繳稅費(fèi)如下：

    個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的

    ■營(yíng)業(yè)稅=售房?jī)r(jià)×5%

    營(yíng)業(yè)稅：942500×5%=47125元

    ■印花稅＝售房?jī)r(jià)×0.5‰

    印花稅：942500×0.5‰＝471.25元

    ■個(gè)人所得稅＝｛售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用（當(dāng)初業(yè)主購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅+印花稅）｝×20%

    契稅：841000×1.5%＝12615元

    印花稅：841000×0.5‰＝420.5元

    合理費(fèi)用：契稅+印花稅＝13035.5元

    個(gè)人所得稅：（942500－841000－13035.5）×20%＝17692.9元

    綜合合計(jì)：65289.15元

    個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的

    ■營(yíng)業(yè)稅＝（售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)）×5%

    營(yíng)業(yè)稅：（942500-841000）×5%=5075元

    ■印花稅＝售房?jī)r(jià)×0.5‰

    印花稅：942500×0.5‰＝471.25元

    ■個(gè)人所得稅＝｛售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用（當(dāng)初業(yè)主購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅+印花稅）｝×20%

    契稅：841000×1.5%＝12615元

    印花稅：841000×0.5‰＝420.5元

    合理費(fèi)用：契稅+印花稅＝13035.5元

    個(gè)人所得稅：（942500－841000－13035.5）×20%＝17692.9元

    綜合合計(jì)：2323915元

    買方在新政后要繳的稅增加了，而賣方所繳納的費(fèi)用沒(méi)有什么變化。仍以王先生的房子為例，如果李先生買了這套房子，他需要繳納的稅為：

    ■契稅：按照新規(guī)定，符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7％）、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。

    此房屋要繳納的契稅為：560000×1.5%=8400元

    ■印花稅：為放款總額（成交價(jià)）的萬(wàn)分之五。

    此房屋要繳納的印花稅為：560000×0.5‰=280元

    ■土地出讓金：1560×建筑面積×1%

    此房屋要繳納的土地出讓金為：1560×80×1%=1248元

    總計(jì)：8400+280+1248＝9928元

    ■提醒

    個(gè)人買賣住房時(shí)應(yīng)持經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核后的《房屋買賣合同》到房屋所在區(qū)域的地稅局交納各稅。不過(guò)有的區(qū)縣在房地產(chǎn)交易所設(shè)立了專門的辦稅窗口，實(shí)行“一窗式”收稅，具體情況可以向所在區(qū)縣的地稅局咨詢。

    另外，在辦理納稅手續(xù)時(shí)，住房買賣雙方必須提供的材料有：購(gòu)房合同、發(fā)票、購(gòu)房人戶籍證明等。