一、 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件
房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件因土地使用權(quán)取得方式的不同可以分為以下兩種：
1、 以出讓方式取得的土地使用權(quán)。
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
① 轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；
② 轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，并完成一定開發(fā)規(guī)模后轉(zhuǎn)讓。這里又可分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。
2、 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時應(yīng)具備下列條件：首先，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。其次，對準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，又有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理�！ �
對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)：第一，用于國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；第二，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；第三，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地；第四，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需履行的程序
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起 30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。在辦理備案手續(xù)時，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項目轉(zhuǎn)讓是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更；相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移；新的項目開發(fā)建設(shè)單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件；同時要變更開發(fā)建設(shè)單位的名稱。上述各項均滿足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權(quán)責(zé)令補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)�，原拆遷安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。房屋拆遷補(bǔ)償安置是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。項目轉(zhuǎn)讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權(quán)益，防止在項目轉(zhuǎn)讓過程中或者轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權(quán)益受到損害。不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十七條規(guī)定， 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：
�。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵�(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
�。ㄈ┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵�(quán)的；
�。ㄋ模┕灿蟹康禺a(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
�。ㄎ澹�(quán)屬有爭議的；
�。┪匆婪ǖ怯涱I(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
