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劉福垣：房地產(chǎn)政策不合理
編輯：南陽樓市網(wǎng) 2005年12月19日17:12 來源：樓市網(wǎng)
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長劉福垣最近在貴陽講學(xué)時(shí)說，我國房價(jià)尤其是部分大中城市房價(jià)畸高，根子在房地產(chǎn)政策不合理。

　　 他指出，目前我國以批租為主的土地使用制度和住宅以售為主的房產(chǎn)政策，違背了這個(gè)階段的生產(chǎn)關(guān)系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和勞動(dòng)力的再生產(chǎn)規(guī)律，因此不僅帶來房價(jià)畸高，也影響了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　 劉福垣說，商品房的價(jià)格構(gòu)成是三塊：建安成本加平均利潤，這是買房首先該花的錢；第二塊是配套費(fèi)和稅，本來也應(yīng)逐年收，我國實(shí)際是一次收了70年；第三塊是70年的地租。土地批租，等于讓買房子的人一下交70年的地租，開發(fā)商肯定要把這錢轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)里來。建安成本加平均利潤，在我國當(dāng)前房價(jià)里，只占了1/3，大部分是另外兩塊，房子能不貴嗎？

　　 他表示，這三塊實(shí)際上是三個(gè)不同的利益主體：建安成本加平均利潤是私人的，配套費(fèi)是公共的，地租是國家的。三個(gè)不同的產(chǎn)權(quán)主體，流通周期也不一樣。制定政策的人沒搞清這個(gè)道理，主要是因?yàn)檎瞻崃宋鞣劫Y產(chǎn)階級(jí)曾經(jīng)提出的一個(gè)口號(hào)：“居者有其屋”。

　　 當(dāng)時(shí)歐洲資產(chǎn)階級(jí)提出這一口號(hào)，是希望工人在他工廠周圍有個(gè)小房子，這樣在工資談判中，可以降低工資中的住房資金含量，同時(shí)用房子把工人拴在工廠里，以便保證工業(yè)品價(jià)格較低。

　　 劉福垣說，“居者有其屋”，實(shí)際只是一種幻想。直到今天，發(fā)達(dá)的資本主義國家，平均也只有44%的人有住宅，大多數(shù)人還是租房子住，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的。因?yàn)檎嬲摹按蚬ひ蛔濉�，正常的工資收入里，房租最高只應(yīng)占總收入的22%，即比如1000元工資里，最多只應(yīng)有220元是為房子消費(fèi)，而且還不僅是房租，還包括水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。再多了不行，別的行業(yè)沒法活。因?yàn)槿说南M(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是對(duì)應(yīng)的，我們買房租房的工資，來自于其它行業(yè)，為買房，不買非房產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，非房產(chǎn)業(yè)就會(huì)萎縮。換句話，就是往銀行存款買房，存多少，就會(huì)影響別的行業(yè)多少。這就是為什么目前全世界自有住房比例最高的香港和美國，也只有60%多的人有自己的私人住宅。

　　 劉福垣認(rèn)為，買房子是投資行為，租房子是消費(fèi)行為，能分到剩余價(jià)值的人才有資格買房子。對(duì)于勞動(dòng)力再生產(chǎn)來講，工資里只包括了房租，不包括房價(jià)，房子再便宜，哪怕只相當(dāng)于打工者兩年的工資，理論上你也不該買，因?yàn)槟阗I了等于促使勞動(dòng)力萎縮再生產(chǎn)。

　　 劉福垣強(qiáng)調(diào)，住宅既是消費(fèi)品，也是資本品。目前我國這種土地批租和住宅以售為主的房地產(chǎn)政策，不僅抬高了房價(jià)，而且?guī)硪幌盗袉栴}。

　　第一 ，城市建設(shè)用地應(yīng)該是國有土地、全民土地，地租屬于全民所有，但現(xiàn)在住宅用地使用權(quán)批70年，經(jīng)營性土地批50年。批租實(shí)際是用時(shí)間偷換了空間，把所有權(quán)空殼化，使政府今后將50年、70年拿不到地租。結(jié)果是房價(jià)批高了，大量國有資產(chǎn)流失，“大地主”（真正的所有者國家）窮得叮當(dāng)響，“二地主、三地主”發(fā)了財(cái)。

　 第二 ，從法理的角度講，租金是全民資產(chǎn)的按要素分配收入。政府把租金變成稅金，去搞建設(shè)好象是為納稅人服務(wù)，但為納稅人服務(wù)應(yīng)該用稅來服務(wù)而不能拿租金，因此實(shí)際上是侵犯了所有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。70年、50年的批租，則是侵犯了十幾屆政府的經(jīng)營管理權(quán)。

第三 ，住宅商品化，倡導(dǎo)大家買房子，這也違背了勞動(dòng)力規(guī)律和住宅的經(jīng)濟(jì)利用規(guī)律。目前我國正處在一個(gè)勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整時(shí)期，企圖把產(chǎn)業(yè)工人固定在一套房子里面，實(shí)際上是非常不明智的，勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整都將大大減緩。

　　他說，在我們這樣實(shí)現(xiàn)了土地公有制的國家，又把土地批租出去，是一個(gè)非常短視的行為。以售為主的政策，是和批租一樣，造成我們現(xiàn)在房子貴，租不起、買不起。要改變目前我國房價(jià)畸高的狀況，讓產(chǎn)業(yè)工人用其20%左右的工資，就能租到與其級(jí)別相當(dāng)?shù)姆孔�，�?yīng)從以下幾個(gè)方面入手：

首先 ，是要把現(xiàn)有的土地批租制度改為收年租，把土地價(jià)格降下來。國家應(yīng)明確任何全民土地的占用者都必須向國有資產(chǎn)經(jīng)營部門繳納地租，各個(gè)城市可暫時(shí)按當(dāng)前50年批租的價(jià)格確定地價(jià)，按地價(jià)的1/50確定地租率。合同規(guī)定每年交一次租金。每隔5年參考城市擴(kuò)容面積占原面積的比率適當(dāng)提高地租率，或參考城市人均收入5年平均增長率適當(dāng)提高地租率。原有的土地占用稅或占用費(fèi)停止繳納。政府可以向國有資產(chǎn)經(jīng)營部門收土地資產(chǎn)稅。

其次 ，是把與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)再做一次清理，剔除一切不合理的費(fèi)和稅，把合理的費(fèi)全部納入稅的范疇，形成一個(gè)房地產(chǎn)稅收總額，也采取每年向房產(chǎn)業(yè)主收1/50的做法，并且把這個(gè)稅率作為全部建成區(qū)房產(chǎn)的統(tǒng)一資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)。不管新房舊房都應(yīng)該按資產(chǎn)現(xiàn)值以此稅率繳納資產(chǎn)稅。

再次 ，是在新政策實(shí)施之后，租、稅、費(fèi)、價(jià)合一的舊商品房即使保本銷售，恐怕大都也賣不動(dòng)，政府應(yīng)該在合理的范圍內(nèi)幫他們解套。

最后 ，是租售并舉、以租為主。政府要有一個(gè)明確的預(yù)期，在工資制度上要為此創(chuàng)造條件。如住宅補(bǔ)貼、住房公積金制度是以賣為主方針的產(chǎn)物，改革后應(yīng)該廢除。在制定最低工資標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，應(yīng)把最低房租含量考慮進(jìn)去。這個(gè)最低房租含量要能租得起政府廉租房。在我國，目前城市居民中有20％左右的人口應(yīng)該租住政府廉租房。

　　劉福垣說，當(dāng)前我國正處在城市化快速發(fā)展時(shí)期，每年進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民超過1億人，城市人口凈增加在1500萬人以上。只有把土地批租和以售為主的房地產(chǎn)政策徹底改變，讓住宅作為消費(fèi)品和投資品的雙重屬性各得其所，城市的“門檻”才會(huì)降低，內(nèi)需才會(huì)拉動(dòng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)才會(huì)不斷升級(jí)，各行各業(yè)也才能健康有序發(fā)展。

　　只有這樣，才不會(huì)一方面70%以上的產(chǎn)業(yè)工人沒有很好的住房，另一方面在高地價(jià)下，房開商又只能拼命蓋豪宅

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