買新房還是次新房 四方面利弊分析
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年12月20日11:29
來源：南陽樓市網(wǎng)
東方網(wǎng)12月7日消息：隨著上海房價逐步回歸理性，時下，滬上一些自住需求也開始緩慢釋放出來。買房究竟是買新房，即通常所說的向開發(fā)商買一手房，還是通過房產(chǎn)中介買沒有住過的，甚至仍然是毛坯的次新房，即一般意義上的二手房？事實上，新房與次新房，各有長短利弊，以下羅列了購買新房與次新房可能遇到的一些有利因素與不利情況，這對正在為選擇而煩惱的購房者，或許有些啟發(fā)。
NO.1交易風險
新房
交易對象是開發(fā)商，風險相對較小。
買新房的對方是開發(fā)商。這幾年，房地產(chǎn)市場較從前更規(guī)范了，盡管購房者相對開發(fā)商，可以說現(xiàn)階段仍處于弱勢地位，但無論買期房，還是買現(xiàn)房，也不管開發(fā)商是國有企業(yè)，還是混合經(jīng)濟，或是民營企業(yè)，一般來說，購房者將首付或全額資金付給開發(fā)商，相對還是安全的。畢竟交易的一方是個人，一方是經(jīng)濟組織，不管如何，即便發(fā)生意外，應該說個人還是能夠得到政府或法律的幫助。
次新房
個人之間的交易風險相對大。
買賣雙方均系個人，各自的誠信狀況較難掌握，只能通過資信高的房產(chǎn)中介，獲得保障。即便如此，在這輪房產(chǎn)大“牛”市過后，個人之間買賣房產(chǎn)引發(fā)的官司，比個人與開發(fā)商之間的糾紛要多。個人間的這些官司要么是賣方收了錢，房價又上漲了，不愿再賣，要么是買方付了定金，房價跌了不愿再交易下去。還有的下家為了貪圖收費便宜，委托資質(zhì)差的小房產(chǎn)中介，結果上家卷走了下家的錢。從這個角度看，買次新房最大的風險恐怕就在于此。
NO.2選房余地
新房
可在多幢樓或者一幢里的不同層次不同位置挑選。
盡管開發(fā)商普遍采取的銷售策略是幾幢或一幢的土建結構封頂、分批獲準預售、滾動推出銷售，但在目前樓市由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)移的背景下，每一次預售的期房或準售的現(xiàn)房，一般少則幾十套，多則一百多套。這對購房者來說，多少有些挑選余地，可以根據(jù)自己的經(jīng)濟條件或承受能力，選擇不同層次、不同位置、不同房型、不同面積的房子，價格上還可以享受開發(fā)商的“一房一價”的銷售政策，體驗“一分價錢一分貨”的感受，不至于發(fā)生“肉價買了豆腐”的情況。
次新房
只能在賣家拋出的房子里選。
一般情況下，賣家拋出的只是一套，買家?guī)缀鯖]有挑選余地。這樣的情況特別容易發(fā)生：明明想買高樓層的，看到拋出的卻是低層次；明明想買直套間的，拋出來卻是橫套間的……所以有時因為心儀該小區(qū)的地段和環(huán)境，最終也不得不放棄某些追求，將就買下，結果留下些許遺憾。有時，從賣房者手中購買次新房，并不能像向開發(fā)商買新房那樣，可以享受以質(zhì)論價的待遇，可能不同品質(zhì)，而籠統(tǒng)確定一個交易標的。比如，買新房時，一套二房一廳，一般高一層就要貴10000元，而次新房標價就不可能有如此細化的價格差。
NO.3房屋實況
新房
期房存在一定風險。
現(xiàn)房與次新房，只要購房者具有鑒別房屋優(yōu)劣的洞察力，兩者都不存在購房風險；而期房則存在一定的風險，主要在于開發(fā)商是否嚴格履行合同附件上關于小區(qū)房屋建材、小區(qū)環(huán)境、配套設施、物業(yè)收費等的承諾。
消費者只有通過簽約時對開發(fā)商嚴謹約定，可最大限度予以防范。所以，選擇資質(zhì)較高、名牌知名度較高的開發(fā)商建造的樓盤，是一種規(guī)避風險的手段。至于房屋朝向、采光、通風、噪音、幢距、房型等方面的期房風險，可以在正式簽約前，到結構封頂、準許預售的施工現(xiàn)場，進行仔細實地觀察，一般可以避免。
次新房
房屋實況幾無風險，但細節(jié)觀察不如新房方便。
因為是現(xiàn)房，所以在房屋實況方面，幾乎不存在什么風險。但是，也正因為是已交付使用的現(xiàn)房，受到看房需要業(yè)主開門的限制，所以，相對新房，觀察時不能完全隨心所欲，特別像光照和噪音等這種需要在關鍵時段才能觀察的細節(jié)，不如觀察期房那樣隨到隨看。
所以，買次新房一定不能過于聽信中介與房東的介紹，最好的防范對策是將看房時間約定在一定的特殊時段，如對光照有疑慮的，可約定在上午太陽升起或下午太陽落山時。而對噪音有顧慮的，可約在晚上，這樣就可以探個究竟�？傊�，最可以信賴的購房指導是自己。
NO.4交易費用
新房
買期房的，契稅與進戶各項雜費可緩至交房時付；貸款的，還需付給開發(fā)商服務費、銀行貸款保險費等。
如果是一次性付款，無論現(xiàn)房還是期房，需要繳付房款與其他如契稅、交易費、測繪費，拿鑰匙進戶時需要交給物業(yè)的裝修產(chǎn)生的建筑垃圾費、水表費、物業(yè)基金等（有的小區(qū)還要收取各類設施費，如可視對講等）。若買期房的，契稅與進戶各項雜費可以在開發(fā)商交房時或辦產(chǎn)權時支付，對資金較緊的購房者來說，這筆暫緩交付的資金可緩解資金壓力。
如是貸款購房的，無論現(xiàn)房、期房，除上述必須繳付的費用外，還需增加付給開發(fā)商的代辦（服務）費、銀行貸款保險費等等。
次新房
支付中介傭金成交價的1.5%。
相比新房，購房者要增加支付中介傭金，標準是成交價的3%。此項費用在樓市火暴時，都由買方承擔，在房市重歸理性的現(xiàn)在，按業(yè)界的約定俗成，由買、賣雙方各承擔一半，這是一筆不大不小的費用，以150萬元一套房計算，購房者要增加2.25萬元的費用。
另外，次新房交易產(chǎn)權隨即轉(zhuǎn)移，買方為拿產(chǎn)權，需要先繳契稅，無法緩期；可以減少的費用，因為賣出方在買進新房時繳清了付給開發(fā)商、交易中心、物業(yè)各種收費，賣方一般也不會將這些費用轉(zhuǎn)嫁給買方，大約可以節(jié)省兩三千元，相比中介傭金，可謂小巫見大巫。
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