房地產(chǎn)業(yè)跨地域經(jīng)營的三大開發(fā)策略
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年09月21日08:33
來源：南陽樓市網(wǎng)
全國布局，從基礎(chǔ)條件上看，一要有足夠的資金，二要有成熟的技術(shù)，三要有豐富的人力資源�；A(chǔ)條件齊全，決定性因素就是開發(fā)策略。
綜觀各家擴張的歷程，將其策略歸納如下：
策略一：搶占制高點
南軍北上，首先進入的是兩個城市———北京和上海。勇猛如珠江合生的，一猛子扎進北京城，大塊拿地、大手法開發(fā)；謹(jǐn)慎如萬科的，就先拿下一塊地做著，邊做邊看，看準(zhǔn)了再下手。北京這個深不可測的城市，開發(fā)商既可以向它要利潤，也可以向它要眼球。難怪有人生出“地產(chǎn)英雄最愛是北京”的感慨。資深策劃人王志綱說的好，北京就像一個放大鏡，可以把企業(yè)成倍放大。所以，有些企業(yè)進京開發(fā)不追求規(guī)模，弄個不大不小的項目做著，只為在這個顯鼻子顯眼的地方占個位子。有人稱之為“策略進京”。當(dāng)然，很多企業(yè)對北京市場是心存忌憚的，北京是中央部委云集的地方，北京的土地供應(yīng)至今仍是多渠道的。
能夠快速接納外來房地產(chǎn)企業(yè)的城市是上海，因為很多規(guī)矩早就立好了，政府也從政策上鼓勵外來投資者入滬、通過退稅等政策鼓勵居民購房。所以，身為上海萬科和北京萬科董事長的丁長峰先生說：“萬科這種堅持規(guī)范化運作的企業(yè)在上海如魚得水，所以擴張很快；因為不熟悉北京的很多規(guī)矩，所以進去的很早但進步很慢”。
策略二：品牌制勝
“品牌”是房企開辟全國市場的特別通行證。
一個外來的企業(yè)，人生地不熟，很難拿到低成本的開發(fā)用地(盡管土地拍賣緊鑼密鼓，拿地途徑還是很多)，對當(dāng)?shù)氐奈拿}、買家的置業(yè)心理也要從頭摸起。在誠信危機席卷樓市的當(dāng)口，想搞期房銷售，光有漂亮的樣板間已經(jīng)得不到買家的信任。這時候，品牌的威力就會彰顯出來。南京萬科地處莫愁湖畔的項目能一炮打響絕對是沾了品牌的光，華新在北京做的第一個項目“奧園”能夠熱銷，也是因為“奧園”這個牌子從廣州火到上海已經(jīng)把市場給預(yù)熱了。
需要提醒的是，企業(yè)必須像愛護自己的眼珠一樣愛惜自己的品牌。否則，一著不慎，滿盤皆輸。地產(chǎn)項目開發(fā)的特殊性決定了地產(chǎn)品牌的樹立與維護難度系數(shù)都很大。一個樓盤出問題，就會影響到同一品牌的其他項目的銷售(市場上已有企業(yè)嘗到苦果)。倘若是一家企業(yè)的多個項目同時操作，開發(fā)周期大抵相同，經(jīng)營風(fēng)險就更大�；乜钏俣炔荒苋缭傅脑挘行┢髽I(yè)的資金鏈條就會斷裂，隨之而來的就是滅頂之災(zāi)了。
策略三：且戰(zhàn)且退
各個城市的發(fā)展水平不一，開發(fā)企業(yè)可把握的機遇也不同。房地產(chǎn)開發(fā)都是以項目為單元，一個項目從前期到后期通常要做上兩三年。這期間，市場變化之快實難預(yù)料。所以，扎根某個城市的想法對開發(fā)商而言多半不現(xiàn)實。
不必因為在一個城市投入了過多的心血而惋惜、流連，也許及早抽身才可幸免于難。就像當(dāng)初萬科、萬通們及時撤出海南島，才有了企業(yè)今日的存在與發(fā)展。
下期話題：論房產(chǎn)營銷策劃思維與方法
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