房地產(chǎn)業(yè)的10大真實謊言
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年09月21日08:03
來源：南陽樓市網(wǎng)
一段時期來，房地產(chǎn)業(yè)成為了輿論關(guān)注的焦點，百姓談?wù)摰臒狳c，政策調(diào)控的重點，學(xué)者褒貶發(fā)揮的興奮點。談價格、話規(guī)模、說信貸、問走勢、議冷熱、論公平、議財富、侃排行。大聲疾呼的、憂心忡忡的、冷嘲熱諷的、建言獻策的、痛加斥責(zé)的、奔走呼號的，都有。
關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的議論多。但流傳甚廣的議論中也頗有些是人云亦云、似是而非的“真實的謊言”。這里且試解十例。
其一，房地產(chǎn)業(yè)是培養(yǎng)億萬富豪的產(chǎn)業(yè)
說它真實，是因為人們從媒體揭示的諸多“首富”排行榜中，確實發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)大亨們云集其中。但這只是現(xiàn)象。
諸多發(fā)達國家的共同經(jīng)驗普遍證明，房地產(chǎn)業(yè)是造就一個龐大中產(chǎn)階級的最好“搖籃”。
我們的改革開放是從“一窮二白”和“一大二公”的基礎(chǔ)走來的。正因如此，在前一個“翻兩番”戰(zhàn)略發(fā)展過程中，人們生活改善、社會富裕程度的提高，只能表現(xiàn)為收入的增長。但符合規(guī)律地，隨著社會富裕程度的進一步提高，私人財富中金融資產(chǎn)的增長會不斷趨緩，不動產(chǎn)部分所占比重會越來越大。所以“十六大”報告說，全面小康社會將是一個“家庭財產(chǎn)普遍增加”的社會。這個“普遍增加”的家庭財產(chǎn)，重心就是不動產(chǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)就是一個把私人消費與私人投資之間結(jié)合關(guān)系最密切的一種資源帶入市場的產(chǎn)業(yè)。發(fā)達國家的經(jīng)驗證明，私人擁有的不動產(chǎn)是最好的信用資源之一。社會就是通過普遍利用這個信用資源不斷“再生產(chǎn)”出中產(chǎn)階級的。
其二，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是供大于求了，過剩了。
這個說法的真實性依據(jù)是，目前我國積壓一年以上的商品房面積達1.2億平方米。這么大規(guī)模的積壓商品房還不是過剩嗎？
讓我們用另外幾組數(shù)字來說明一下這個說法的真實性。
如果假定有20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20%要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20%的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現(xiàn)實需求總量是5.4億平方米。
我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人。到2020年，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人。就是說未來15年左右的周期內(nèi)至少還將有3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要房子住。2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。即或從此中國城鎮(zhèn)居民的住房面積不再擴大，僅僅是這3.5億新增城鎮(zhèn)居民，我們就得蓋多少房子？
我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達35平方米。每個城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。15年并不是一個很長的周期。依此計算，我們目前的房地產(chǎn)規(guī)模是太大了呢，還是太小了？
其三，中國房地產(chǎn)業(yè)的豪宅蓋多了，目前應(yīng)當多蓋經(jīng)濟適用房。
一方面，賣不出去的積壓商品房中有較大比重是前期開發(fā)的別墅、豪宅；另一方面，經(jīng)濟適用房始終供不應(yīng)求。這是事實。
但問題的另一面是，在市場經(jīng)濟下，200平方米的豪宅是怎樣賣出去的呢？是住160平方米高檔公寓的人賣掉公寓買走了豪宅，住120平方米的人把中低檔公寓賣掉買走了160平方米的高檔公寓，住90平方米普通居民樓的住戶賣掉現(xiàn)住房買走了120平方米的中低檔公寓，住60平方米的普通單元房的居民賣掉了較小、較遠的單元樓房買走了90平方米較近、較大的住房。住30平方米平房院的人賣掉平房買走了60 平方米的單元樓房，最后沒有住房的外地進城務(wù)工經(jīng)商人員買走了30平方米的平房院。200平方米的豪宅實際上是被“分割”地賣掉的。
我們的問題是住房存量資源的流動性太差，二級市場迄今沒有發(fā)育起來。沒有二級市場以至居住權(quán)流通的三級市場，我們就不能建立存量資源向下流動的梯次，住房的增量資源也就不能在市場上順暢消化。在市場經(jīng)濟發(fā)達國家每年的房地產(chǎn)交易總額中，存量住房的交易通常要占到80%以上。存量資源的流動性越好，增量資源的流通速度就越快。我國的現(xiàn)實情況正好相反。目前每年房地產(chǎn)交易總額中新房，也就是增量資源的交易比重要占到85%以上。
其四，在目前的收入水平下，中國大多數(shù)城鎮(zhèn)居民買不起房。
從我國目前城鎮(zhèn)居民的平均工資水平和房價看，的確很容易得出大多數(shù)老百姓買不起房的結(jié)論。
我們得弄清一個基本事實：目前絕大多數(shù)老百姓已經(jīng)住在房子里了。就是說，他們已經(jīng)占有了一定存量資源。實際上，現(xiàn)在大多數(shù)老百姓只需要買15到30平方米的房子。這樣一個增量，人們是買得起的，或者在住房信貸的幫助下是買得起的。人們需要的是以小換大、以舊換新、以遠換近而已�，F(xiàn)實的問題是，很多體制性障礙阻滯了存量資源進入二級市場。人們現(xiàn)在所住房子不能按照市場價格進入流通。目前有些單位要求，已購住房出售時必須賣給原產(chǎn)權(quán)單位，而且必須以原價賣給原產(chǎn)權(quán)單位。常識可知，如果現(xiàn)在商品房的市場價是3000元一平方米，人們怎么會把現(xiàn)住房以1400元一平方米的價格賣回給“原產(chǎn)權(quán)單位”呢？
其五，我國的房地產(chǎn)業(yè)占用了過多的信貸資源，因而正在導(dǎo)致金融風(fēng)險。
這個說法的真實性在于，我國房地產(chǎn)業(yè)在前期發(fā)展過程中存在很多不規(guī)范，一些開發(fā)商的自有資金比例很低，常常通過讓建筑商“帶資施工”、搞假“按揭”等方式套取銀行資金，把項目風(fēng)險過多地集中到了銀行頭上。
但是這只是問題的一個方面。
在發(fā)達國家或者地區(qū)，通常全社會所有住房的總市值中有40%以上的比重實際是通過“按揭”方式從銀行借的錢。在這種情況下，市場上住房價格的些許變動就可能給銀行帶來巨大的風(fēng)險。而中國的情況是，絕大部分存量房產(chǎn)的所有者并不欠銀行的錢。目前銀行擁有債權(quán)的住房不過是最近幾年銷售或者開發(fā)的一些新房。與已經(jīng)“入市”的銀行資金相比，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中的資產(chǎn)信用可以說是全世界最高的。人們很容易算明白，如果把存量資源所能提供的資產(chǎn)信用算進來，究竟是銀行貸款規(guī)模已經(jīng)超過了信用資源的規(guī)模了呢，還是大量的資產(chǎn)信用資源被閑置了呢？其六，中國國民經(jīng)濟中貨幣資源的供給能力支撐不了目前房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模。
2003年我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長速度達32%。人們的確有理由懷疑，中國現(xiàn)在有那么多錢去蓋房子嗎？
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)。這在全世界皆然。建一定量的房子，就需要一定量的資金去周轉(zhuǎn)。但我們需要明確的一個判斷是，滿足房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在發(fā)展規(guī)模的資金供給是充分的。這個物質(zhì)基礎(chǔ)是客觀存在的。當前我國商業(yè)銀行基本狀況是有超過兩萬億元的巨大存差貸不出去。
我們的經(jīng)濟運行中并不缺貨幣資金，缺的是連接貨幣資金供求雙方的合理渠道。迄今我國開發(fā)商的貨幣供給者仍主要是銀行。而對房地產(chǎn)業(yè)來說，銀行并不是一個好的貨幣供應(yīng)者。因為銀行資金的最大特點是必須首先追求流動性和安全性。如果最追求安全性的銀行資金成為了風(fēng)險極大的房地產(chǎn)業(yè)投資的主要構(gòu)成，顯然供求雙方的要求很難對接。
解決問題的關(guān)鍵在于兩方面。一是拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。例如允許有實力、有信譽的大開發(fā)商直接或者到公開資本市場上發(fā)行短、中期項目債券�；蛘咴试S購房者直接通過“入股”方式和開發(fā)商“合伙”建房。二是利用資本市場，創(chuàng)新金融品種。例如允許銀行把資金貸給開發(fā)商以后，把若干項目的債權(quán)“打包”在債市上賣掉。
其七，目前很多房價偏離其成本，開發(fā)商追求暴利導(dǎo)致了房價“虛高”。
一些賣不出去的房子還以高價撐著，這的確是“虛高”。
但是，簡單地按照成本或者供求關(guān)系來認識房價并不符合客觀規(guī)律。
同樣建筑成本的兩棟房子，建在不同地區(qū)，其價格可能有非常大的差別。因為有級差地租的存在。級差地租的存在可以使房價遠遠脫離其成本。這很合理。因為這符合經(jīng)濟學(xué)的稀缺性原理。級差地租和成本無關(guān)，它只有在反復(fù)大量的交易過程中才能形成。簡單地從成本利潤測算出發(fā)來指責(zé)房價“虛高”是不符合市場經(jīng)濟規(guī)律的。
房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關(guān)系。因為在市場經(jīng)濟條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子；而是社會普遍的經(jīng)濟預(yù)期。亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65%。房子還是那些房子，人口還是那些人口，甚至社會收入水平也變化不大。僅僅是人們的社會預(yù)期改變了，房價就大跌了。也就是說，社會經(jīng)濟預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。以住房可供量與實際住房需求對比來判斷房價高低，同樣不符合市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律。
其八，投資性住房需求導(dǎo)致了房地產(chǎn)“泡沫”，所以應(yīng)當抑制。
這種認識的依據(jù)是
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