市中心走向何方 地產(chǎn)雄英唇舌大辨!
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年05月17日08:02
來源：南陽樓市網(wǎng)
中心城區(qū)是否適合人居？在市中心買房，居住和投資哪個(gè)更相宜？如何提升中心城區(qū)的居住價(jià)值和投資價(jià)值？中心城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間還有多大？
4月26日，一場關(guān)于中心城區(qū)人居方面的討論在鄭州市鑫苑路18號的鑫苑國際生活俱樂部二樓會(huì)議室展開。河南財(cái)經(jīng)學(xué)院工程管理系教授劉社、鄭州市建委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及來自鄭州市各大房地產(chǎn)公司的代表近30人濟(jì)濟(jì)一堂，展開了熱烈的討論。
中心之辯
鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司品牌管理中心總經(jīng)理白羽認(rèn)為，伴隨著城市框架的不斷拉大，市中心也應(yīng)該重新定義，有絕對的中心城區(qū)，同時(shí)，還要有相對的中心城區(qū)。城市發(fā)展到一定階段，需要有多個(gè)副中心出現(xiàn)。
“不同城市規(guī)模，市中心的概念不同，我們必須首先明確是地緣概念還是繁華度高的商業(yè)中心概念。在我看來，時(shí)下的鄭州與上海、北京這樣多‘中心’的城市相比，還是一個(gè)單一的中心概念，因?yàn)猷嵵莸某鞘锌蚣苓�沒有支撐起多個(gè)中心�！焙幽祥_祥天城置業(yè)股份有限公司總經(jīng)理趙巖說。
不過，借鑒國外城市的發(fā)展模式就會(huì)發(fā)現(xiàn)，原來的東京就是單中心的城市，后來因?yàn)槌鞘兄行奶珦頂D，東京修建了一個(gè)輕軌，沿著這條輕軌線分布著一系列的城市分中心，如銀座、新宿等，它們都擔(dān)負(fù)一定的城市功能，這樣由一系列的分散組團(tuán)形成了一個(gè)大的空間結(jié)構(gòu)，相對于城市中心的發(fā)展是最好的。記者曾在深圳的一次城市發(fā)展論壇上，聽過一位專家呼吁房地產(chǎn)開發(fā)需要政府“指路”。他說，城市中心的結(jié)構(gòu)有好幾種，一種是武漢這樣的“三黃蛋”，由兩江天然隔斷成三鎮(zhèn)，這是非常有利于發(fā)展的城市結(jié)構(gòu)；一種是上海這樣的“雙黃蛋”，分為浦東和浦西兩個(gè)城市中心，發(fā)展比較明晰；還有一種是廣州這樣的“散黃蛋”，沒有所謂的市中心，但四處都是便利店、學(xué)校和商場，這種城市發(fā)展得好，也可以成為最復(fù)合化的城市。而像武漢和鄭州這樣的中部城市，更應(yīng)當(dāng)走多個(gè)分中心同時(shí)發(fā)展的路子。因此，與會(huì)代表認(rèn)為：政府需要在營造經(jīng)濟(jì)環(huán)境的同時(shí)，按照城市功能區(qū)域劃分，把引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)作繁榮城市的工程去做。而開發(fā)商在激烈的市場競爭中，也應(yīng)根據(jù)自己的資源條件和經(jīng)濟(jì)實(shí)力因地制宜、突出特色地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。
價(jià)值剖析
與郊區(qū)相比，居住在城市中心的主要優(yōu)勢就是交通便利，在城外開車再快，還是要進(jìn)市中心。城市中心擁有最多的辦公設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，辦公居住都就近，相當(dāng)于節(jié)省了自己的生命。相反，越是沒錢人越不應(yīng)該住得太遠(yuǎn)，因?yàn)槌惺懿黄鸾煌ǔ杀竞蜋C(jī)會(huì)成本：每天往返的交通費(fèi)用是一筆不小的開銷，如果因交通而延誤上班時(shí)間，則會(huì)造成機(jī)會(huì)的喪失。所以，趙巖認(rèn)為，相對中國人的居住習(xí)慣來說，中心城區(qū)房地產(chǎn)市場的需求量仍然很大，伴隨著可開發(fā)土地的日趨稀少及市中心樓盤的不可復(fù)制性，從回避風(fēng)險(xiǎn)上講，市中心比近郊樓盤更有優(yōu)勢。
人居價(jià)值體現(xiàn)在商務(wù)繁榮城市中心擁擠，但有更多元化選擇，這種多元化生活的魅力無可替代。趙巖說，老城區(qū)在城市發(fā)展的過程中積淀的“味兒”是吸引市場眼球的最重要原因。市中心的人居價(jià)值主要體現(xiàn)在商務(wù)繁榮方面�，F(xiàn)在大家之所以選擇到郊區(qū)生活，其中一個(gè)原因就是覺得城市中心太過于擁擠，但作為城市中心，擁擠是其必不可少的一個(gè)要素，只有這樣才能產(chǎn)生更多元化的選擇，這是與郊區(qū)生活最大的不同。美國一個(gè)小孩曾經(jīng)自豪地說，在美國，連冰淇淋都有180種口味；法國總統(tǒng)戴高樂炫耀自己的國家時(shí)說，法國僅奶酪的口味就有240種。這就是城市多元化產(chǎn)生的魅力。城市中心的另一個(gè)魅力，則是聚集效應(yīng)�？臻g上的聚集可以降低綜合商務(wù)成本，提高綜合商務(wù)機(jī)會(huì)。比如，一個(gè)企業(yè)的幾個(gè)客戶都在城市中心的同一棟寫字樓內(nèi)辦公，既節(jié)約了成本，也提高了效率。
商業(yè)價(jià)值大于居住價(jià)值白羽認(rèn)為，在絕對的中心城區(qū)，房產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值是大于居住價(jià)值的，這也是市中心商業(yè)地產(chǎn)繁榮火爆的原因。因此，在市中心如果購置一套房產(chǎn)，出租比坐等升值出售更劃算。伴隨著城中村的拆遷改造，加上交通便利、配套完善、商業(yè)繁華等因素決定了市中心更適合開展商務(wù)活動(dòng)。相比較而言，中心城區(qū)的區(qū)位最適合以商業(yè)物業(yè)的形態(tài)表現(xiàn)出來，因而在發(fā)展居住區(qū)的時(shí)候，應(yīng)比新區(qū)項(xiàng)目更加注重商業(yè)物業(yè)，否則就失去了中心城區(qū)區(qū)位價(jià)值的優(yōu)勢。
升值空間不如城鄉(xiāng)接合部“從投資價(jià)值來說，市中心住宅升值空間不如城鄉(xiāng)接合部�！眲⑸缯J(rèn)為，從市場的角度看，市中心住宅一入市價(jià)格就很高，而近郊住宅往往低開高走，如果單純投資，從長遠(yuǎn)來看還是選擇近郊比較好。
在諸多影響房產(chǎn)增值的因素中，地段是首當(dāng)其沖的，是投資取得成功的最有力的保證。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一句話叫“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，由此可見地段的重要性。影響房產(chǎn)價(jià)格最顯著的因素是地段，而決定地段好壞的最活躍因素是交通狀況。一條馬路或城市地鐵的修建，可以使不好的地段變好，相應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)格自然也就直線上升。購房者要仔細(xì)研究城市建設(shè)進(jìn)展情況，以便尋找具有升值潛力的房產(chǎn)。分析某一地段時(shí)，并不是看它是否在繁華市中心，相反，城郊接合部往往具有更大的升值空間。
尋找新路
其實(shí)，現(xiàn)在到城市中心買房子與原來相比，動(dòng)機(jī)已經(jīng)發(fā)生了變化，城市中心帶給人們的更多的是一種體驗(yàn)。從前人們在城市中心買房，是因?yàn)橹挥惺兄行牡纳唐纷钊�。但現(xiàn)在的商業(yè)狀態(tài)已經(jīng)變了，在城郊居住，消費(fèi)可供選擇的東西也越來越多，市中心的房產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該轉(zhuǎn)換思路，改變那種見縫插針、蓋房就賣的傳統(tǒng)方式，建居住區(qū)要盡可能增加綠地面積，搞好景觀設(shè)計(jì)，建設(shè)足夠大的停車場，而搞商業(yè)的出路在于走體驗(yàn)化的道路，與項(xiàng)目所在區(qū)位結(jié)合，融于所在的地塊兒，提升區(qū)位整體價(jià)值。這是專家們在討論中取得的一致意見。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前，鄭州市中心的房地產(chǎn)開發(fā)，特別是商業(yè)地產(chǎn)存在著很多雷同現(xiàn)象，特色不太明顯。像北京的“東來順”餐館，走的就是一條體驗(yàn)型道路。它的生意一直都很好，因?yàn)樵谶@個(gè)餐館里吃飯可以看到東堂，幾乎每周都有無數(shù)對新人在東堂結(jié)婚，這種結(jié)婚的場景總能滿足人們的視覺欲望。正因?yàn)槭兄行倪@些古老的建筑，給消費(fèi)者帶來不一樣的體驗(yàn)感受。還有上海的南京路商業(yè)步行街、北京的王府井大街往往會(huì)成為外地游客休閑購物的必選之地，鄭州有個(gè)德化街商業(yè)步行街，雖然有一定的影響力，但商業(yè)底蘊(yùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。同時(shí)，鄭州市中心也缺少規(guī)模相對較大、整體品質(zhì)較高的精品樓盤，近郊的發(fā)展使中心城區(qū)稍顯破落。
鄭州新長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)司自東認(rèn)為：在市中心開發(fā)的住宅項(xiàng)目，體現(xiàn)出來的是一種新都市主義生活，這種生活“低成本、快居住、高娛樂”，如果住宅與城市設(shè)計(jì)相結(jié)合，中心城區(qū)豐富的歷史積淀與人脈肯定能夠帶動(dòng)城市中心的繁華升級。
“有支付能力，當(dāng)然住市中心！”河南鑫苑置業(yè)有限公司總經(jīng)理韓愷旗幟鮮明，“市中心土地資源的稀缺性決定它有很高的投資價(jià)值，因?yàn)橛兄晟频呐涮自O(shè)施，所以不可能像郊區(qū)樓盤一樣低開高走來行銷，高品質(zhì)的樓盤升值空間仍然很大，就看企業(yè)能不能真正走出差異化道路。”
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