持有房產(chǎn)的人，包括仍在按揭期的房產(chǎn)，難免會出現(xiàn)資金一時周轉(zhuǎn)不過來以及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題。特別是在繼續(xù)加息預(yù)期的情況下，極有可能出現(xiàn)無法支付月供，不得不轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的問題。碰到這些問題如何解決“燃眉之急”呢？
據(jù)介紹，當(dāng)前，各家銀行有推出“個人房產(chǎn)抵押綜合消費(fèi)貸款”業(yè)務(wù)，而典當(dāng)行也可以典當(dāng)房產(chǎn)，房產(chǎn)中介可辦理不超過10年的抵押貸款。他們都要求房屋必須產(chǎn)權(quán)明晰。就安全性而言，銀行最高，通過其他途徑辦理，特別是到小型中介辦理抵押，需要注意防騙。工行的理財師指出，銀行貸款限定了貸款用途，即只能買房、買車、旅游、裝修、留學(xué)和購買大件耐用消費(fèi)品等，而且規(guī)定借款人必須在借款合同中明確貸款用途，禁止將貸款資金用于買賣股票。
而在典當(dāng)行，借款用途不受限制，一般看物給錢，從不問資金的流向，中介對資金用途也基本沒什么限制。另據(jù)了解，一般來說，銀行貸款期限不少于6個月，最長不超過5年；而典當(dāng)貸款期限為5天至6個月，中介貸款期限則在10年以內(nèi)。銀行的貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同檔次貸款利率執(zhí)行，利率為5.22%~5.85%。而典當(dāng)行的月利率高達(dá)3%左右(折算成年利率為36%)，中介的利率為月息4厘多(折算成年利率為4.8%)，比銀行稍低。當(dāng)然，三種途徑均要求房產(chǎn)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價，估價費(fèi)用在收取的利息之外，專業(yè)估價費(fèi)用約為總房款的0.3%~0.5%。
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有發(fā)票可省錢
福建某房產(chǎn)代理有限公司的有關(guān)人士告訴記者，目前在國內(nèi)計算營業(yè)稅時，只有購房發(fā)票才是消費(fèi)者購房的合法有效憑證，房屋購銷合同能否作為購房的合法有效憑證現(xiàn)在還沒有定論。因此，在購入不動產(chǎn)時要謹(jǐn)記索取合法的地稅發(fā)票，并保存好，不僅可以保護(hù)自己的合法權(quán)益，同時在再次轉(zhuǎn)讓時可減輕稅收負(fù)擔(dān)。據(jù)分析，一套5年前買的40萬元的房子，如果當(dāng)前銷售價格為50萬元，那么在轉(zhuǎn)讓時，如果持有發(fā)票這一購房原始憑證的話，在計算繳納營業(yè)稅時，只需按銷售價50萬元減去購入原價40萬元后的余額10萬元乘以營業(yè)稅稅率5%來計算繳納營業(yè)稅，應(yīng)繳營業(yè)稅5000元；否則，需要按轉(zhuǎn)讓所得額全額50萬元乘以5%的稅率來計算繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅高達(dá)2.5萬元，多支出2萬元。
賣房在哪托管資金
在房產(chǎn)買賣之時，賣方擔(dān)心過戶后買方不付款，買方則擔(dān)心付款后賣方不過戶。因此，各家銀行都推出了資金托管業(yè)務(wù)。建行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的有關(guān)人士指出，銀行托管資金是要收取一定的手續(xù)費(fèi)的，但只對交易收一次手續(xù)費(fèi)，具體由誰支付是買賣雙方自行協(xié)商的。就目前而言，二手房交易資金托管額在50萬元以內(nèi)(含50萬元)的費(fèi)率大概為0.4%~1%；如果是貸款，則按首付款金額計算托管額。房屋中介公司一般按房款收傭金，標(biāo)準(zhǔn)是“買方兩個點(diǎn)，賣方一個點(diǎn)”，同樣是房款20萬元，賣方的費(fèi)用為2000元。通過房產(chǎn)中介的好處在于，房產(chǎn)中介一般有不少供需信息，可縮短撮合成交所用的時間。
