投資指南:鄭州西區(qū)選鋪正當(dāng)時(shí)、東區(qū)啥模樣?!
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2005年05月13日08:20
來(lái)源:南陽(yáng)樓市網(wǎng)
西區(qū)中興進(jìn)度加快
2004年,鄭州樓市,商鋪?zhàn)畀偪?br>
這一年,鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)超乎想象的發(fā)展階段,除了住宅類產(chǎn)品出現(xiàn)全所未有的熱銷(xiāo)之外,商業(yè)地產(chǎn)的火爆局面更是讓人目瞪口呆。在7月份,本報(bào)曾以《2004鄭州商業(yè)地產(chǎn)讀本》專題報(bào)道,但是,如今當(dāng)我們回過(guò)頭來(lái)看,那次報(bào)道的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在京廣線以東,除了火車(chē)站商圈和二七商圈的商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有超出人們意料之外,那些離鄭州市中心偏遠(yuǎn)的鄭州東區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,其熱銷(xiāo)簡(jiǎn)直讓人匪夷所思,而很大程度上,作為鄭州市市級(jí)三大中心的碧沙商圈,卻因?yàn)猷嵵菸鲄^(qū)區(qū)域發(fā)展的不活躍,近幾年都稍顯沉悶。
但不可回避的是,碧沙崗商業(yè)中心由來(lái)已久,從50年代就已有商業(yè)積淀,成為西區(qū)人氣聚集帶,碧沙崗商圈也正是一步步地走向了繁榮,上世紀(jì)80年代到90年代中期曾經(jīng)輝煌的“碧沙商圈”一度是鄭州西區(qū)的驕傲。從碧沙崗公園周邊地理位置來(lái)看,這里確實(shí)是一個(gè)黃金寶地,占地400畝的碧沙崗公園和綠城廣場(chǎng)是西區(qū)人們休閑的場(chǎng)所,周邊高校林立,靠近建設(shè)路、嵩山路,中原路等城市主干道,交線路四通八達(dá),交通便利,各種市政配套設(shè)施齊全。
雖然生在富貴家,但90年代后期,由于紡織行業(yè)的不景氣,西區(qū)商業(yè)弱化了,造成居民消費(fèi)能力相對(duì)減弱,西區(qū)經(jīng)濟(jì)遇到了市場(chǎng)的沖擊和暫時(shí)的困難。
但在2005年,隨著商業(yè)連鎖企業(yè)紛紛布點(diǎn)鄭州西區(qū),尤其家電企業(yè)不約而同選址碧沙商圈,加上西區(qū)原有商業(yè)項(xiàng)目本身的不斷調(diào)整,碧沙商圈愈來(lái)愈沸騰,有人甚至驚呼——“西區(qū)二次中興已來(lái)臨”。
不過(guò),當(dāng)記者問(wèn)及西區(qū)商業(yè)目前存在哪些問(wèn)題時(shí),鄭州市商業(yè)局閆鐵成說(shuō)的很干脆:“雖然目前碧沙商圈較去年甚至往年相比進(jìn)度明顯加快,但商業(yè)發(fā)展不充分,便民利民的商業(yè)業(yè)態(tài)不完善,這也另外一個(gè)方面說(shuō)明西區(qū)商業(yè)還有太大的空間”。
鄭州商鋪局部高燒
不可否認(rèn)的是,自去年以來(lái),繼北京、上海商鋪市場(chǎng)異動(dòng)之后,鄭州的商鋪投資熱也一浪高過(guò)一浪。投資商鋪儼然成為鄭州市中產(chǎn)階級(jí)甚至平民百姓所津津樂(lè)道的話題。
2004年上半年,商鋪首先大面積并且如雨后春筍般撞擊鄭州人的腦袋,大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛啟動(dòng),社區(qū)商鋪和臨街商鋪更是托人說(shuō)情也頗費(fèi)周折,并且不一定能有錢(qián)就能辦成事。從下半年開(kāi)始,外地投資者蜂擁而入,面對(duì)著幾百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元一間鋪,他們毫不手軟斥資拿下,商鋪更是成為眾人爭(zhēng)相搶吃的香餑餑。鄭州商業(yè)地產(chǎn)“虛胖”與否似乎無(wú)從考證,但某部位“肢端肥大”一點(diǎn)都無(wú)夸張。
一些業(yè)內(nèi)人士告誡,綜觀目前鄭州許多商鋪,顯然有些在近幾年都不可能形成商業(yè)氛圍,談何投資回報(bào);有些商鋪,經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的廣告吹噓,看似經(jīng)營(yíng)無(wú)虞,其實(shí)隱患隨時(shí)可能會(huì)爆發(fā),說(shuō)是投資回報(bào)豐厚,實(shí)則不可確定因素太多。
而在鄭州大的環(huán)境中,從目前來(lái)看,東區(qū)、北區(qū)的商鋪溫度顯然要高于西區(qū),這在一個(gè)城市中并不能找到合理的解釋答案,尤其是當(dāng)年顯赫一時(shí)的西區(qū)如今受到如此待遇,顯然是西區(qū)商鋪的投資價(jià)值沒(méi)有充分挖掘。
投資商鋪?lái)毞里L(fēng)險(xiǎn)
據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示,2004年鄭州市商業(yè)用房投放面積為67.48萬(wàn)平方米,占整個(gè)非寫(xiě)字樓市場(chǎng)投放量的83.27%,是2003年投放量的1.8倍;投放項(xiàng)目較去年全年增加11個(gè)。今年商業(yè)投放仍舊高燒不退,截止目前,單個(gè)項(xiàng)目面積超過(guò)5000平方米的就達(dá)到43個(gè),比去年同期增加20個(gè),它們的面積總和達(dá)到51.01萬(wàn)平方米,占全部商業(yè)用房投放量的57.6%;單個(gè)項(xiàng)目面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)達(dá)20個(gè)之多:恒泰服飾廣場(chǎng)和百年德化購(gòu)物廣場(chǎng)作為投放面積超過(guò)3萬(wàn)平方米的重量級(jí)商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)身鄭州;其他超1萬(wàn)平方米投放面積的有正大世紀(jì)廣場(chǎng),河南移動(dòng)通信高知寫(xiě)字樓小區(qū),美景天城,新天地,富田太陽(yáng)城等項(xiàng)目,這些大面積投放項(xiàng)目的出現(xiàn)無(wú)疑給有著悠久歷史的商都增添了新的商業(yè)激情。
但不可回避的是,體量大項(xiàng)目多商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn),現(xiàn)有商業(yè)如何在一定時(shí)期內(nèi)消化吸收,值得注意。
不過(guò)也有部分人士認(rèn)為,由于鄭州的老市場(chǎng)建設(shè)層次低、手續(xù)不完善,因而商鋪投資雖然在各大城市熱火朝天,多年來(lái)在鄭卻是波瀾不驚。隨著鄭州城市建設(shè)的加快,及其對(duì)老市場(chǎng)大規(guī)模的升級(jí)改造,商鋪產(chǎn)業(yè)終于找到了發(fā)展、崛起的平臺(tái),并將成為商貿(mào)城潛力無(wú)窮的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)提醒投資者,投資商鋪一定要?jiǎng)e具慧眼,即便在火爆的形勢(shì)下,一些布局不合理、規(guī)劃不科學(xué)或重復(fù)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)也難逃倒閉的命運(yùn),相比而言,地理位置好、商業(yè)環(huán)境成熟、專業(yè)化程度高的商鋪一般比較穩(wěn)妥。
西區(qū)選鋪正當(dāng)時(shí)
可以肯定,目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格布局是鄭州北區(qū)和東區(qū)價(jià)格高,南區(qū)和西區(qū)相對(duì)較低。選擇幾個(gè)代表說(shuō)明一下,2004年,位于二七商圈黃金地段的百年德化商鋪曾拍出了5.45萬(wàn)元的天價(jià),如今并未有人入住的鄭東新區(qū)天津順馳開(kāi)發(fā)的淘珍街上的產(chǎn)權(quán)臨街商鋪,每平方米在8500元到1萬(wàn)余元;而位于中原路和西三環(huán)交叉口的中國(guó)(鄭州)酒文化城,均價(jià)為每平方米4000元;雖然碧沙商圈是目前鄭州公認(rèn)的三大核心商圈之一,此商圈內(nèi)“城市西貴”一樓商鋪,每平方米均價(jià)才1.3萬(wàn)元,就是這個(gè)價(jià),跟幾年都沒(méi)能正常營(yíng)業(yè)的東西大街的某些每平方米兩萬(wàn)多元的商鋪相比,仍然顯得有些“寒磣”。
如此看來(lái),西區(qū)商鋪,上升的空間太多了。
據(jù)“城市西貴”銷(xiāo)售部曾經(jīng)理分析,鄭州東區(qū)、北區(qū)去年至今年發(fā)展很快,房?jī)r(jià)在客觀上已經(jīng)形成局部過(guò)熱,假若政府去控制局部過(guò)熱,不可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行打壓,只有通過(guò)加大西區(qū)的開(kāi)發(fā),這樣才能在一定程度上抑制鄭州市房?jī)r(jià),這就為西區(qū)的提供了充分發(fā)展時(shí)機(jī)。
另外,西區(qū)碧沙商圈作為鄭州三大商圈之一,近若干年都沒(méi)有完整意義上發(fā)展起來(lái),雖然具有歷史原因,但不能回避的是商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不充分,不是西區(qū)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力,而是西區(qū)人民購(gòu)買(mǎi)力在碧沙商圈有時(shí)得不到最大發(fā)揮,相信今后除了賣(mài)場(chǎng)之外,其他門(mén)類也會(huì)得到長(zhǎng)足進(jìn)展。
如此看來(lái),投資商鋪,選擇碧沙商圈正當(dāng)時(shí)。
東區(qū)
2001年12月16日,日本設(shè)計(jì)大師黑川紀(jì)章關(guān)于鄭東新區(qū)的設(shè)計(jì)方案被選中,圖紙上的鄭東新區(qū)向世人展示著新世紀(jì)中國(guó)第一人口大省省會(huì)城市的絢麗前景。從此鄭東新區(qū)成了鄭州人心中一個(gè)美好的夢(mèng)!班崠|新區(qū)”也因此成為家喻戶曉的一個(gè)詞。
2003年3月,鄭東新區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目——鄭州國(guó)際會(huì)展中心正式動(dòng)工建設(shè),曾經(jīng)草長(zhǎng)鶯飛的土地上響起了鉆機(jī)的轟鳴聲。轉(zhuǎn)眼兩年多過(guò)去了,現(xiàn)在的鄭東新區(qū)到底是一個(gè)什么樣子?
CBD模樣俏顯
站在金水東路立交橋上,放眼望去,正在建設(shè)中的鄭東新區(qū)CBD內(nèi)、外環(huán)30多幢80~120米高的大樓合圍而成一個(gè)環(huán)形城市,中間是已經(jīng)封頂?shù)泥嵵輫?guó)際會(huì)展中心,四周是一條條寬闊的大道,宏大的氣勢(shì)讓人怦然心動(dòng)。記者一行驅(qū)車(chē)沿CBD內(nèi)環(huán)走了一圈,發(fā)現(xiàn),在這短短的不到十分鐘的車(chē)程中,馬路兩側(cè)竟然匯集了河南藝術(shù)中心、鄭州市廣播電視中心、鄭 東新區(qū)大廈、藍(lán)碼大廈、聯(lián)合中心、偉業(yè)財(cái)智廣場(chǎng)、未來(lái)國(guó)際、奧園國(guó)際公寓、新澳·世貿(mào)大廈、龍湖大廈等眾多項(xiàng)目。
據(jù)了解,鄭東新區(qū)CBD入駐項(xiàng)目有48個(gè),其中40個(gè)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。內(nèi)、外環(huán)正在建設(shè)中的36棟高層中20棟已經(jīng)結(jié)頂。三大標(biāo)志性建筑:鄭州國(guó)際會(huì)展中心主體已經(jīng)完工,精裝修、室外廣場(chǎng)等各專業(yè)工程已全面展開(kāi);河南藝術(shù)中心樁基施工已完成,正進(jìn)行混凝土澆注;會(huì)展賓館力爭(zhēng)年內(nèi)確定投資主體并開(kāi)工建設(shè)。
目前,CBD道路綠化景觀建設(shè)已經(jīng)基本完成,新建綠地總面積約25萬(wàn)平方米,共栽植喬木6800株、花灌木255.7萬(wàn)株、地被10.5萬(wàn)余平方米。2005年1月30日已圓滿實(shí)現(xiàn)內(nèi)環(huán)路、外環(huán)路、黃河?xùn)|路及部分路段首批亮燈,鄭東新區(qū)CBD的俏模樣正在逐步顯現(xiàn)。
龍湖南區(qū)容貌初露
根據(jù)規(guī)劃,鄭東新區(qū)主要分為六大功能分區(qū):CBD即中央商務(wù)區(qū)、商住物流區(qū)、龍湖區(qū)、龍子湖高校園區(qū),科技園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。龍湖南區(qū)位于龍湖地區(qū)南部,指東風(fēng)區(qū)以南、東西運(yùn)河以北、原107國(guó)道以東、東風(fēng)東路以西共7.15平方公里的范圍。規(guī)劃主要以多層住宅為主,其良好的人居環(huán)境引起了國(guó)內(nèi)眾多知名企業(yè)的關(guān)注。
2003年,天津順馳進(jìn)軍中原,選址鄭東新區(qū)龍湖南區(qū),全力打造順馳·鄭東第一大街,掀起了龍華南區(qū)的開(kāi)發(fā)高潮。隨后上海綠地也選址于此,開(kāi)發(fā)老街品牌——老街·綠地鄭東新苑。由河南房地產(chǎn)業(yè)界的領(lǐng)頭羊建業(yè)牽頭聯(lián)盟新城置業(yè)則在這里打造聯(lián)盟新城小區(qū)。2005年,浙江綠城在經(jīng)過(guò)幾年的沉淀之后,推出綠城·百合公寓,受到廣大消費(fèi)者的喜愛(ài)和追捧……澳門(mén)寶龍集團(tuán)開(kāi)發(fā)的寶龍城市廣場(chǎng)也將于近期動(dòng)工,目前拆遷工作已經(jīng)順利完成。
目前,這幾個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)正在如火如荼的進(jìn)行之中。記者在順馳·鄭東第一大街項(xiàng)目和老街·綠地鄭東新苑項(xiàng)目處看到,這兩個(gè)項(xiàng)目的外立面正在慢慢呈現(xiàn),順馳淘珍街也已全面開(kāi)放。相信入住的時(shí)間也不會(huì)太久。
商住物流區(qū)商機(jī)無(wú)限
無(wú)商不活。商業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用不可小覷。也許正是看中了這一點(diǎn),鄭東新區(qū)在規(guī)劃中把商業(yè)單獨(dú)提了出來(lái),規(guī)劃了一個(gè)商住物流區(qū),作為鄭東新區(qū)六大功能分區(qū)之一
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