買樓就交物業(yè)維修資金 質(zhì)疑其合理性？！
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年05月12日07:53
來源：南陽樓市網(wǎng)
質(zhì)疑：現(xiàn)在交的錢十幾年后才有可能動用，資金閑置，面臨巨大貶值風險
買樓就交物業(yè)維修資金不合理
專項維修資金到底應(yīng)當在何時繳交？無論是建設(shè)部1999年出臺的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，還是2003年國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》，都沒有規(guī)定物業(yè)專項維修資金應(yīng)何時繳交。《物業(yè)管理條例》第五十四條第二款規(guī)定：專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。迄今為止，相關(guān)行政主管部門也未制定出臺專項維修資金收取、使用、管理的辦法。
在國務(wù)院沒有授權(quán)的情況下,地方建設(shè)行政管理部門以通知的形式規(guī)定在建設(shè)單位辦理商品房交易過戶手續(xù)前、或業(yè)主收樓、或交易鑒證、或領(lǐng)取房產(chǎn)證時四個時段繳交，有不少專家認為，這種規(guī)定是不合理的。
在日前舉行的“物業(yè)專項維修資金研討會”上，有關(guān)專家對物業(yè)專項維修資金繳交問題提出了強烈質(zhì)疑。
質(zhì)疑一:資金閑置貶值嚴重
物業(yè)專項維修資金是專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的。根據(jù)《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度。對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修責任。
保修期內(nèi)建筑物由開發(fā)企業(yè)負責維修，過了保修期后，涉及到建筑物的中修、大修、翻修、更新改造才動用專項維修資金。因此往往是在樓宇使用多年后，才需要動用維修資金。如果業(yè)主先行繳交物業(yè)維修資金，意味著業(yè)主將現(xiàn)在的錢放在未來十幾年或二十幾年后才用。業(yè)主收樓時所交的維修資金現(xiàn)在還能承擔中修、大修的用途，但放到數(shù)十年后用可能連小修的標準都達不到了。
質(zhì)疑二:私有財產(chǎn)卻無權(quán)支配
從物權(quán)的角度分析，公民享有私人財產(chǎn)的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。維修資金衍生于業(yè)主的物權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主繳交維修資金后，維修資金的所有權(quán)人仍然是業(yè)主，業(yè)主有權(quán)對其處分，決定什么時候用，如何用。
而按上述通知規(guī)定，業(yè)主在收樓時將專項維修資金存入行政部門指定代管銀行的指定賬戶后，繳費個人就無權(quán)決定如何使用，要經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會同意后，由物業(yè)公司和業(yè)主委員會使用。即業(yè)主個人在交費后就無法再對維修資金行使處分權(quán)，維修資金從個人私有到全體業(yè)主共有，要由業(yè)主大會來決定如何使用缺乏法律依據(jù)。
質(zhì)疑三:二手買家無端受益
目前，房屋的二手市場非�；钴S，房屋交付使用后，可能出現(xiàn)數(shù)易其主的情況。維修資金的先行繳交，可能出現(xiàn)兩個問題：其一，在建筑物需動用專項維修基金時，繳交專項維修資金的主體已不再是房屋的所有權(quán)人，而二手業(yè)主是實際的受益人卻無需交費，這顯然是不公平的；其二，即使專項維修資金在產(chǎn)權(quán)變更的同時易名過戶，但至今為止，相應(yīng)的監(jiān)管法律尚未出臺，專項維修資金的主體易名亦無具體實施辦法。
國外經(jīng)驗:由施工企業(yè)交納
在國外，物業(yè)維修資金是由承建商（施工企業(yè)）按建筑物工程造價的一定比例來繳交的。國外規(guī)定由施工企業(yè)繳交物業(yè)維修資金的原理在于，根據(jù)國際慣例，建筑物的合理使用壽命為五十至七十年，在此期間，施工企業(yè)有義務(wù)確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，如存在質(zhì)量問題，施工企業(yè)應(yīng)當修復(fù)。如果施工企業(yè)建設(shè)的房屋在十幾年后就出現(xiàn)需要大修、翻修、更新改造等問題，即說明建筑質(zhì)量有問題，應(yīng)由施工企業(yè)承擔修復(fù)的費用。
綜上所述，專家認為不應(yīng)先行繳交專項物業(yè)維修基金。而應(yīng)在物業(yè)保修期滿后，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造時，按維修預(yù)算向業(yè)主籌集。
——共 [1] 頁——
關(guān)鍵字：南陽樓市、南陽房地產(chǎn)、南陽房產(chǎn)、南陽地產(chǎn)、南陽房價、南陽新樓盤、南陽房地產(chǎn)市場行情
免責聲明：
本網(wǎng)轉(zhuǎn)載內(nèi)容均注明出處，轉(zhuǎn)載是處于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其內(nèi)容真實性，針對文章有什么問題，請與我們聯(lián)系
（13598227718）
