關注消費者權益：物業(yè)維修金之六大疑點再審視!
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年05月12日07:52
來源：南陽樓市網(wǎng)
廣東省消委會公布的房地產(chǎn)投訴分析表明，物業(yè)專項維修資金被挪用已成為購房者投訴的熱點之一。據(jù)去年年中公布的數(shù)字，目前廣州的發(fā)展商和物業(yè)公司共向業(yè)主收取物業(yè)專項維修資金至少有2.3億元，而存入監(jiān)督賬戶的只有4000萬元。權責不清、利益不明是目前專項物業(yè)維修資金面臨的根源性問題。
近日，“物業(yè)專項維修資金研討會”在廣東外商活動中心召開。研討會就當前房地產(chǎn)物業(yè)管理的熱點——物業(yè)維修資金進行了探討。廣州物業(yè)管理協(xié)會的領導、廣州各大物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負責人以及有關專家等出席了研討會。
維修資金干啥用物業(yè)維修資金，就是維持物業(yè)運轉和物業(yè)維修的資金。一般來講，一棟新物業(yè)，大多不需要什么維護和維修，但是一旦使用多年后，難免會像人一樣，有點頭痛腦熱，就需要維修保養(yǎng)。這時候就需要投入，有的時候會是一大筆錢，比如更換電梯，這就需要動用物業(yè)維修資金。總體來講，物業(yè)維修資金是住房售后確保物業(yè)正常運作、延長物業(yè)的使用壽命、維護住房產(chǎn)權人和使用人利益所預先建立的資金，形象一點說，就是房屋的“養(yǎng)老金”。
但是，由于我國物業(yè)管理立法較晚，至今仍沒有出臺專門的物業(yè)管理法律�，F(xiàn)在，關于物業(yè)維修資金的規(guī)定僅見于國務院條例、部委規(guī)章、地方性法規(guī)和規(guī)章。很多規(guī)定很不詳盡，有的甚至相互矛盾，導致了各種爭議。
你領專用卡了嗎
按有關部門規(guī)定：所有住宅小區(qū)都必須建立物業(yè)維修資金。這筆款項，專項用于小區(qū)或大廈的共用部分、共用設施設備發(fā)生損壞時，進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金，屬全體業(yè)主共同所有。
作為買樓的小業(yè)主，每人都應該有一張由中國農業(yè)銀行廣東省分行發(fā)出、類似銀行公積金卡、儲蓄卡的《廣州市物業(yè)維修基金專用卡》，持卡業(yè)主可以隨時在農行系統(tǒng)任何一家營業(yè)網(wǎng)點的柜員機，查詢到屬于自己名下的這筆資金數(shù)額。如果沒有這張卡，可向建設單位（物業(yè)管理公司）索要。小業(yè)主不能隨意支取專用卡里的錢。即使是物業(yè)管理公司也必須經(jīng)業(yè)主委員會同意，才能動用該筆資金。買樓時，可以事先了解該樓盤有無建立專項維修資金，置業(yè)后，也可查詢開發(fā)商有無按規(guī)定在自己名下足額存入該筆款項。如果發(fā)現(xiàn)卡中無錢或者數(shù)額不足應立即追討。
到底按啥標準收
隨著2003年9月1日國務院《物業(yè)管理條例》的出臺實施，基本廓清“物業(yè)維修資金由誰來交”的問題：全由業(yè)主交。以往地方政策中規(guī)定的由發(fā)展商交，或以協(xié)議為準的規(guī)定廢止。
但在《物業(yè)管理條例》出臺之前，物業(yè)維修資金應由誰來交呢？與會專家認為，本著誰受益，誰負責的原則，應由業(yè)主來交。至于收取的標準，由于國務院在《物業(yè)管理條例》中沒有規(guī)定，授權國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制訂，至今，相關的收費標準還沒有出臺。因此，在沒有相關法律規(guī)定之前，維修資金的收取標準還未確定。
另外，維修資金該何時交？專家認為，維修資金在業(yè)主收樓時繳交是不合理的。這意味著將現(xiàn)在的錢放在未來十幾年后才使用，一方面是貨幣貶值的問題，另一方面，維修資金的監(jiān)管主體也存在爭議。而在國外，維修資金是由施工單位按項目投資總額的一定比例繳交給業(yè)主的，由業(yè)主監(jiān)管、使用。
維修資金怎樣增值
專項維修資金在存儲銀行時，所得的利息都存入相應的業(yè)主名下，利息由銀行操作系統(tǒng)分攤到各個業(yè)主的名下。除了維修工程外，其他任何形式都不能提取專項維修資金。它的支取有嚴格的手續(xù)，賬戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的文件，閑置的專項維修資金經(jīng)過業(yè)主大會的決策可以委托銀行購買國債，但是有金額的限制，不能把所用的專項維修資金都用來買國債，同時專項維修資金不能用于風險較大的投資，如股票等。
何時才能動用資金
按規(guī)定，業(yè)主交納的專項維修資金只有等保修期滿后才能動用。那么，保修期之內的共用物業(yè)維修是誰的責任？保修期又如何確定呢？
一般來說，在新建的商品房小區(qū)內，如果保修期內共用部位或共用設施設備出現(xiàn)問題，應當由開發(fā)商及建筑方出錢維修。通常在房屋出現(xiàn)大的質量問題之后，由物業(yè)公司確定維修計劃以及維修費用，報業(yè)主大會同意后，通過分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修資金管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。
買二手房要交嗎
購買二手樓一樣面臨著物業(yè)維修資金的問題。當房屋發(fā)生業(yè)主變更時，新業(yè)主同樣要辦理維修資金的轉讓手續(xù)。買二手房時，新業(yè)主千萬別忘了向原業(yè)主追討物業(yè)維修資金。
據(jù)合富置業(yè)有關人士介紹，維修資金可以轉讓，如果原業(yè)主在入住時已經(jīng)支付了1％的維修資金，那么剩下的那一部分由誰來支付？如果第二任業(yè)主不愿意承擔全部或部分的維修資金，有的業(yè)主會答應先付清了再過戶，但可能會稍微提高樓價。另一種情況是房屋的維修資金隨房屋產(chǎn)權一起轉移，剩下的維修資金由第二任業(yè)主承擔，并且之前所繳納而未使用的維修資金也由第二任業(yè)主退還給第一任業(yè)主。
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