房地產(chǎn)信托快速升溫 買入應(yīng)謹(jǐn)慎!
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年05月10日08:34
來源：南陽樓市網(wǎng)
北京的王先生是一名炒房者，近期，他拋掉了手中的兩套住宅，開始買入房地產(chǎn)信托�！斑@次購入的房地產(chǎn)信托預(yù)期年收益率6％，投資回報率比較高，而且還有知名大型國企作擔(dān)保，風(fēng)險也比較低�！蓖跸壬嬖V記者，“我算是比較幸運(yùn)的，想買房地產(chǎn)信托的人多得很，好多人都沒買到。”
記者隨后從北京國際信托投資有限公司（簡稱北國投）客服部了解到，最近的房地產(chǎn)信托銷售狀況確實比較好，多數(shù)信托計劃一經(jīng)推出，便被搶購一空。
房地產(chǎn)信托熱起來
“我們3月底推出了住邦2000商務(wù)中心信托計劃，5000萬元的房地產(chǎn)信托項目，半天就被搶光了，很多投資者即便是提前預(yù)定了，也不能保證一定買得到產(chǎn)品。4月推出的另兩個房地產(chǎn)信托項目，也僅用了一周就都賣完了�！北眹兜囊晃还ぷ魅藛T告訴記者。
據(jù)記者了解，目前，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)在信托產(chǎn)品中顯示出了強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢。推出的房地產(chǎn)信托項目，幾乎每個都供不應(yīng)求。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從已發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，房地產(chǎn)信托收益率一般都有較短的投資周期和較高的預(yù)期收益，信托期限一般在半年到兩年，預(yù)期年收益率普遍在4%以上,最高的則達(dá)到了8.4%。與之相比，人民幣理財產(chǎn)品的最高收益率不過為3%。顯然，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的高回報率成為了其吸引投資者的誘人砝碼。
事實上，房地產(chǎn)信托作為一個新興的金融品種，在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間，但發(fā)展速度卻驚人，截至2004年6月底，全國房地產(chǎn)信托募集資金已高達(dá)150億元。北國投客服部的一位員工向記者介紹：“在2002年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品剛剛推出時，多數(shù)投資者對房地產(chǎn)信托不是很了解，還處于觀望狀態(tài)。而現(xiàn)在經(jīng)過兩三年的市場培育，伴隨投資者對其了解的加深與可觀利潤的獲取,投資熱情比兩年前踴躍得多�！�
大有可為的融資渠道
２００３年６月央行出臺１２１號文件，對房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。一時間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一片“惶恐”，各地房地產(chǎn)企業(yè)頓感資金緊張,由于資本市場不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道相對單一，60%以上的資金來源于銀行。伴隨國家宏觀調(diào)控政策的展開，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款從總量和資格上進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，迫使各個開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，尋找新的資金來源,在銀行貸款途徑外尋求“補(bǔ)血”。
由此，房地產(chǎn)信托作為一種新的融資方式，很快成為了開發(fā)商的新寵。僅２００３年第二季度，全國就有３０家信托公司發(fā)行了５４個集合資金信托品種，其中房地產(chǎn)信托項目１６個，幾乎占到信托產(chǎn)品總數(shù)的1/3，十分引人注目�，F(xiàn)實情況是，房地產(chǎn)信托確有相對寬松的特質(zhì)。據(jù)悉，按照人民銀行規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%，而通過信托公司融資完全可以不受此限制。
不可忽視的潛風(fēng)險
盡管投資房地產(chǎn)信托者熱情持續(xù)高漲，盡管各大房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛擬訂或?qū)嵤┍卷椖康男磐杏媱�，但不可回避的疑問依然擺在眼前：房地產(chǎn)信托的風(fēng)險控制能力真的可以比之商業(yè)銀行嗎？對于個人投資者，購買房地產(chǎn)信托真的是一本萬利嗎？
對此，北京一家知名信托公司的業(yè)務(wù)人員直言，“任何投資都將面臨風(fēng)險，更何況信托是一種個人投資者尚未足夠了解的投資方式。房地產(chǎn)行業(yè)本身就是個高風(fēng)險行業(yè),且不說信托公司有沒有房產(chǎn)和物業(yè)管理的資質(zhì)和經(jīng)驗,倘若開發(fā)商在規(guī)定的期限內(nèi)無法獲得后續(xù)資金或項目未獲準(zhǔn)銷售，能沒有風(fēng)險嗎？”
他說：“表面看，信托的收益率可能數(shù)倍于銀行存款利率，并且有質(zhì)押擔(dān)保和企業(yè)擔(dān)保，但問題仍然可能出現(xiàn)。象德隆旗下的金新信托公司2003年6月份違規(guī)異地發(fā)售‘乳品行業(yè)戰(zhàn)略并購資金信托計劃’，后因德隆公司資金鏈斷裂而無法清償投資者的8000萬元本金和約定收益�！�
另一位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)的資金一直以來都是依靠銀行貸款的，政府出臺的一系列收緊房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)貸款的政策，顯然是其已經(jīng)嗅到了房地產(chǎn)中風(fēng)險的味道。房地產(chǎn)信托自然將承擔(dān)一部分銀行轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險。而信托公司與銀行相比，對于委托貸款方面的監(jiān)控、管理能力和經(jīng)驗都相差甚遠(yuǎn)，資本金規(guī)模、抗風(fēng)險能力也存有差距。對于那些實力雄厚的開發(fā)商，根本不缺資金，相對而言，中小開發(fā)商更需要房地產(chǎn)信托。這些需要信托資金支持的公司當(dāng)中不乏原本從銀行貸不到錢的，如果連資本金都需要靠信托資金填充的項目，能沒有風(fēng)險嗎？
對此，房地產(chǎn)信托專家、中國企業(yè)海外發(fā)展心主任孫飛博士向記者表達(dá)了自己的觀點(diǎn)：“房地產(chǎn)信托行業(yè)是對房地產(chǎn)提供金融支持的，具體到每個房地產(chǎn)信托項目，還是存在一定風(fēng)險的�！�
首先,房地產(chǎn)項目本身的風(fēng)險。如果房地產(chǎn)項目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛等先天性的缺陷，那無論房地產(chǎn)信托怎么設(shè)計規(guī)避風(fēng)險，風(fēng)險都是無法避免的。
其次，房地產(chǎn)行業(yè)自身的風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時間周期較長、資金占用量大、利潤回報較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險，如果房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響房地產(chǎn)信托。孫飛博士做了個假設(shè)：“倘若我們在某地做了一個房地產(chǎn)信托項目，不幸的是這個地區(qū)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，以至原本每平方米10000元的樓盤只能賣每平方米5000元，達(dá)不到當(dāng)初協(xié)議的預(yù)期，只得啟動抵押程序和擔(dān)保程序，但若通過擔(dān)保和抵押程序還是不能解決還款問題，那么這個房地產(chǎn)信托項目就是失敗的。如果信托投資公司是在盡職盡責(zé)，合規(guī)合法的情況下操作房地產(chǎn)信托項目，這時候的風(fēng)險將由投資者自己承擔(dān)�！贝送�，還有政策風(fēng)險，比如出臺金融緊縮政策等等。
規(guī)范之路尚長
采訪中，孫飛博士告訴記者，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險是存在的，關(guān)鍵問題在于怎樣規(guī)避風(fēng)險�，F(xiàn)在的信托產(chǎn)品的抗風(fēng)險能力在不斷增強(qiáng)，信托公司往往會設(shè)置多重風(fēng)險防范機(jī)制，比如說，我們給一個公司做一個億的房地產(chǎn)信托計劃，會讓他提供兩倍的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作抵押，并且要求他有一定實力和信譽(yù)的機(jī)構(gòu)提供貸款擔(dān)保，或者直接通過股權(quán)的方式投資到房地產(chǎn)項目里，派人參與管理。具體到每一個項目，都有幾道風(fēng)險防火墻，即使不能兌付，也能通過土地證抵押、股權(quán)質(zhì)押、股權(quán)信托、第三方回購……將風(fēng)險設(shè)置到最低。
孫飛同時強(qiáng)調(diào)說，房地產(chǎn)信托的健康發(fā)展，還需解決整個信托業(yè)發(fā)展的一些瓶頸制約。比如，信托產(chǎn)品的流動性問題。目前中國信托機(jī)構(gòu)的信托產(chǎn)品，在流動性方面與存款和股票相比是比較差的。由于尚沒有完備的法律和規(guī)范，信托產(chǎn)品雖在信托公司內(nèi)部可以有轉(zhuǎn)換的可能性，但始終未能找到變現(xiàn)途徑，如無法質(zhì)押取得貸款，當(dāng)然也沒有自由的市場進(jìn)行流通。換句話說，信托生效后，一旦出現(xiàn)急需資金的情況，將無法通過正常渠道進(jìn)行融資，這就要通過各種有效的制度設(shè)計來增強(qiáng)流動性。再比如，應(yīng)該取消200份的限制。對于目前集合資金信托200份的限制，相當(dāng)于提高了投資者的門檻，很多普通投資者被拒絕在門外，從而影響整個信托資金的規(guī)模，這是目前中國信托業(yè)發(fā)展的最大瓶頸。
孫飛告訴記者，如果順利的話，中國銀監(jiān)會關(guān)于《房地產(chǎn)信托管理暫行辦法》的修改今年上半年有可能獲得通過。在這個辦法當(dāng)中，相信會有一個巨大的創(chuàng)新。
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