二手房買賣攻略：三個菜單淘稱心如意二手房
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年05月10日08:28
來源：南陽樓市網(wǎng)
近年來，眼看著京城房價節(jié)節(jié)攀升，房貸利率調高，部分原先打算購買新商品房的買房人，紛紛轉而流向二手市場，導致市場上二手房需求增長迅猛，價格增幅頗大，已然緊張的供求關系愈加突出。
大海撈針，買房人到哪兒能淘到稱心的二手房，各類產(chǎn)品和價位的房屋都分布在哪些區(qū)域，這些房屋都具備哪些特征，購買時應注意些什么?在收羅了市場上眾多信息后，根據(jù)不同的房屋總價，我們?yōu)槟鷾蕚淞艘环菥碌馁I房菜單，您可以從中挑選出自己滿意的房屋。
菜單一 30～50萬元的經(jīng)濟餐
購買人群
京城購買這類房屋的人群主要為中低收入群體、首次置業(yè)者、外地人員，還有一部分投資型人群。
貸款首付和月供
銀行對于二手房貸款審核較為嚴格，貸款前需要由專業(yè)的評估機構對其房屋整體狀況進行評估后，銀行方可放貸。目前京城二手房貸款成數(shù)普遍為7成20年。按此計算，如果評估價格是在30萬～50萬之間的二手房，其貸款成數(shù)及比例如下:
價格 首付 貸款 月供
30萬元 9萬元 21萬元 1445元/月
40萬元 12萬元 28萬元 1927元/月
50萬元 15萬元 35萬元 2409元/月
集中區(qū)域
從北京二手房市場來看，總價在30～50萬元之間的房屋還是較為普遍。二手房根據(jù)其建成年代不同，居室面積也不盡相同。一般一居室面積在40～50平方米，二居室面積在60～70平方米。總價在30～50萬元之間的二手房集中區(qū)域主要有:
東部:望京地區(qū)，目前二手房價格在5000～5500元/平方米;CBD輻射區(qū)勁松，價格在5200～6000元/平方米;CBD地區(qū)，二手房價格在6500～6700元/平方米。
西部:紫竹橋地區(qū)，二手房價格在6000～6500元/平方米;公主墳地區(qū)，價格約5800～6300元/平方米。
南部:方莊地區(qū)，二手房價格為5500～5800元/平方米之間;馬家堡地區(qū)，價格在4500～5000元/平方米。
北部:亞運村地區(qū)，二手房價格在6200～6700元/平方米;中關村地區(qū)，二手房價格在7000～7200元/平方米。
區(qū)域市場狀況
統(tǒng)計顯示，今年一季度總價為30～50萬元的二手房成交總量同比去年增長35.3%。各區(qū)域二手房成交量與去年同期相比也有不同幅度增長，其中，公主墳和中關村地區(qū)增量最大，分別為64%和71%。價格增長最快的地區(qū)是中關村，增幅為15%。而CBD、中關村兩地能夠投放市場交易的房屋不多，基本處于有價無市狀態(tài)。
房屋特點
總價為30～50萬元的二手房所處的區(qū)域大都較為成熟，一般具備地段優(yōu)越、戶型合理、總價低、社區(qū)成熟、周邊配套設施完善等優(yōu)點。其中，東部地區(qū)的勁松區(qū)域二手房已購公房較集中;西部地區(qū)紫竹橋、公主墳區(qū)域央產(chǎn)房居多;南部地區(qū)方莊區(qū)域二手房主要以央產(chǎn)、已購公房為主。北部地區(qū)亞運村區(qū)域二手房成色較新，房改房、已購公房、二手商品房種類頗為豐富，而中關村區(qū)域二手房央產(chǎn)、校產(chǎn)、軍產(chǎn)很多。
注意事項
確保產(chǎn)權清晰是關鍵。很多二手公房隸屬關系復雜，產(chǎn)權不明晰，買房人對房屋是否具有產(chǎn)權證，能否上市等問題大多非常模糊，也很難查明情況，買房人在買房過程中應該通過正常的渠道了解房屋狀況。
菜單二 55～70萬元的普通餐
購買人群
此檔次房屋價格不算太高，房屋設計開始注重舒適度，性價比高。購買這些房屋的買家主要為企業(yè)年輕白領、大中型企業(yè)主管、教師、IT人士，拆遷戶、外地在京經(jīng)商人員、個體老板等，此外還有一些看好二手房較高性價比的投資購買人群。
貸款首付和月供
同樣以7成20年的貸款系數(shù)計算，其首付和貸款情況如下:
價格 首付 貸款 月供
55萬元 17萬元 38萬元 2615元/月
60萬元 18萬元 42萬元 2891元/月
70萬元 21萬元 49萬元 3373元/月
集中區(qū)域
就目前北京二手房市場而言，總價在55～70萬元左右的二手房房屋以二手商品房居多，一般一居室面積在60～80平方米，二居室面積在90～120平方米;目前，這個檔位的二手房集中扎堆在南二環(huán)以北，北四環(huán)以內的區(qū)域。價格介于5500~8000元/平方米之間，典型的樓盤項目主要如:亞運村地區(qū)的歐陸經(jīng)典、千鶴家園，木樨園地區(qū)的珠江駿景，萬柳地區(qū)的世紀城，望京地區(qū)有南湖東園、望京新城。一些主打小戶型面積的項目如蜂鳥社區(qū)單價較高，價格多為10000～11000元/平方米;一居室面積30～40平方米，二居室面積50～60平方米。
區(qū)域市場狀況
據(jù)“我愛我家”統(tǒng)計:今年一季度，55～70萬元這一檔次的二手房成交總量與去年同期相比有較大幅度增長，漲幅為69.4%。其中，亞運村地區(qū)同比去年增長43%;萬柳地區(qū)增長37%;南二環(huán)至南三環(huán)沿線增長26%。在擺脫了過去區(qū)域交通擁堵等不利因素影響后，望京地區(qū)商業(yè)和商務氛圍漸起，區(qū)域二手房重新獲得了買家的認可，區(qū)域終止了拋售房屋的現(xiàn)象，價格有所回升。
房屋特點
由于這一價位的二手房大多數(shù)為二手商品房，產(chǎn)權較為明晰，交易程序簡單，由此產(chǎn)生的糾紛較少。這些房屋多建于1998年～2002年之間，交通便利，社區(qū)成熟、配套完善，戶型相對合理，功能完善，與同區(qū)域同檔次的商品房相比，價格畢竟偏低，性價比高。
注意事項
1、轉按揭問題。二手商品房容易出現(xiàn)轉按揭問題，而轉按揭涉及的法律關系非常復雜，對買賣雙方來說，風險都很大。目前北京的各大銀行很難順利辦理轉按揭，審批時間長，多由經(jīng)紀機構代為墊款，因此，最好的辦法就是委托信譽較好、專業(yè)能力很強的房產(chǎn)經(jīng)紀擔保機構進行辦理。
2、房產(chǎn)抵押問題�？蛻粼谫徺I前，要核實該套房屋是否存在抵押問題，因為房屋原先抵押擔保的債權一旦不能實現(xiàn)，抵押權人有權訴之于法律要求拍賣該房屋以便實現(xiàn)債權，這樣購買下的二手房就無法獲得法律的保護。
菜單三 70萬元以上的豪華餐
購買人群
對于大多數(shù)二手房買家而言，總價在70萬元以上的房屋是奢侈品，很難消受。購買這一檔次二手房的買房人主要有國內高收入階層;海歸派，港、澳、臺同胞，外籍人士;來京投資經(jīng)商人士等。
貸款首付和月供
按同樣的測算方法，這一檔次房屋的貸款比例如下：
價格 首付 貸款 月供
80萬元 24萬元 56萬元 3854元/月
90萬元 27萬元 63萬元 4336元/月
100萬元 30萬元 70萬元 4818元/月
集中區(qū)域
70萬以上的二手房大多集中在二環(huán)以外，居室戶型面積較大，一般二居室面積在90～120平方米，三居室面積在130～180平方米。價格多集中在7500~13000元/平方米之間，典型熱點區(qū)域及樓盤有萬柳地區(qū)的光大花園、澗橋泊屋，CBD地區(qū)有現(xiàn)代城、建外SOHO，東直門地區(qū)的和平新城、萬國城，三元橋國展地區(qū)的國際港、力鴻花園。
區(qū)域市場狀況
近年來，這一價位的二手房交易狀況明顯好轉，原因在于城區(qū)內的土地有限，這些區(qū)域一手房屋市場新增供應不多，一些熱點地區(qū)的房屋出租市場比較看好，自住投資兩相宜。與其他二手房市場供需矛盾緊張不同，這類房屋供量相對偏多，客戶的選擇面廣。
據(jù)統(tǒng)計，今年一季度這一類房屋成交量與去年同期相比增長24%。其中，萬柳地區(qū)增長幅度較為突出，同比去年增長47%;CBD地區(qū)緊隨其后，與去年同期相比增長35%;東直門地區(qū)小幅增長，漲幅29%;三元橋國展地區(qū)同比去年增長23%。但整體價格增幅不大。
房屋特點
此類房屋產(chǎn)品種類頗為豐富，二手商品房、空置房、二手公寓、商住兩用公寓、別墅等包羅萬象。房子屬于高檔物業(yè)范疇，具有地段優(yōu)越、物業(yè)配套設施成熟，社區(qū)服務優(yōu)秀、小區(qū)綠化覆蓋率高、衛(wèi)生清潔到位、環(huán)境優(yōu)美，戶型寬敞等優(yōu)勢。
注意事項
1、物業(yè)管理是否到位。高檔物業(yè)軟件中最為突出的是物業(yè)管理，物業(yè)管理服務水平的高低對于整個樓盤是否能保值、升值起到關鍵性的重要作用。朝陽園的案例表明，好的物業(yè)管理能夠為業(yè)主帶來舒適、安逸的居住環(huán)境，物業(yè)價值能夠得到保證。
2、居住氛圍是否融洽。所謂物以類聚、人以群分，建議購買高檔類
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