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商品房預(yù)售辦法實施 開發(fā)商七宗罪導(dǎo)致“難產(chǎn)”
編輯:南陽樓市網(wǎng) 2005年05月07日08:15 來源:南陽樓市網(wǎng)
建設(shè)部公布實施新修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定,如無特殊約定,在預(yù)售的商品房自交付使用后90日內(nèi),開發(fā)商應(yīng)為業(yè)主完成房產(chǎn)證辦理,否則負違約責任。這一規(guī)定激起開發(fā)商的集體“訴苦”:“90天辦不下產(chǎn)權(quán)證件!北緢笥浾邔Ξa(chǎn)權(quán)證的辦理時間進行了詳細調(diào)查。

    辦產(chǎn)權(quán)證用90天嗎?

    專家認為,如果手續(xù)完備,辦理大小產(chǎn)權(quán)僅需50天

    專家算賬

    50天是怎樣計算的

    據(jù)了解,業(yè)主房產(chǎn)證的辦理首先需要開發(fā)商辦理完成整個樓盤的房產(chǎn)證,即大產(chǎn)權(quán),這一過程非常繁瑣,因各種原因造成的文件不全,可能會被打回好幾次,而這都不計入審批期限。然后才能分割成業(yè)主的小產(chǎn)權(quán)。

    市建委權(quán)屬處某工作人員認為,從理論上講,大產(chǎn)權(quán)證的辦理時間是30天,小產(chǎn)權(quán)證的辦理時間是20天,加在一起,辦理產(chǎn)權(quán)證只需50天。但由于開發(fā)商辦理大產(chǎn)權(quán)手續(xù)的啟始時間,在房屋交付使用60日內(nèi)都屬合乎規(guī)范,例如開發(fā)商在交房后50天才開始辦理,加上50天辦理時間,拿到小產(chǎn)權(quán)證時,就已是交房后的第100天了,遠超過了90天的辦理時限。

    調(diào)查一

    大產(chǎn)權(quán)證30天是怎樣超過的

    開發(fā)商7宗罪導(dǎo)致“難產(chǎn)” 但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),在大產(chǎn)權(quán)證的辦理過程中,有兩個階段——受理和初審——容易出現(xiàn)延遲時間。而造成延誤的主要原因是開發(fā)商交納的審批材料或者不齊,或者不規(guī)范。如果開發(fā)商再有違規(guī)行為,大產(chǎn)權(quán)證辦理就可能就遙遙無期了,小產(chǎn)權(quán)證就更難以如期辦下。據(jù)介紹,辦理大產(chǎn)權(quán)流程所需要的文件主要是八大類,而每一步都可能造成大產(chǎn)權(quán)難產(chǎn),其中前7步的延誤多數(shù)與開發(fā)商不規(guī)范行為有關(guān)。

    一宗罪:無竣工項目地價款核實復(fù)函

    原因:2001年7月前辦理預(yù)售的項目,開發(fā)商因歷史遺留問題沒有交足土地出讓金。

    誤時:視開發(fā)商補交費用時間。

    實例:國展中心附近一知名樓盤業(yè)主六年未拿到產(chǎn)權(quán)證的原因就是因為開發(fā)商業(yè)沒有足額交納這筆費用。

    點評:以前,開發(fā)商只要交納部分費用就可“空手套白狼”預(yù)售,然后再著房款蓋樓,賺到錢了再去補交土地出讓金,但是如果房屋銷售不好,或者開發(fā)商拿這筆錢又去開發(fā)其他項目,大產(chǎn)權(quán)就無法辦理。

    二宗罪:無國有土地使用證或土地來源證明材料

    原因:土地經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓,用地報建資料不齊等原始材料不全。

    誤時:材料補齊時間

    實例1:一些大單位經(jīng)過多次機構(gòu)的重組,機構(gòu)拆分后卻沒有清晰劃分用地,這樣其中一個機構(gòu)如果利用土地進行開發(fā)時,就很可能因為土地權(quán)屬不清而無法確權(quán)。

    實例2:項目多次轉(zhuǎn)讓。項目是雙方簽訂協(xié)議后即視為轉(zhuǎn)讓,很多手續(xù)還沒有辦理,下家就可能又轉(zhuǎn)給了另一家,這樣最后一家在辦理產(chǎn)權(quán)時,需要等到前面幾次轉(zhuǎn)讓一一確認后,才能辦理。

    三宗罪:無商品房需提交公用建筑面積分攤材料

    原因:開發(fā)商沒有按規(guī)劃進行配套建設(shè)或未移交小區(qū)配套用房。

    誤時:無法預(yù)算。

    實例:中消協(xié)近日曝光的京城東南部某家園,這個項目擅自將小區(qū)內(nèi)的配電站從規(guī)劃報批的地下位置改建在中心花園,這樣在規(guī)劃驗收時就無法通過。

    點評:在北京像這樣的項目很多,由于規(guī)劃改變,相關(guān)部門在處理上也很棘手,尤其是一些違章加層的建筑,業(yè)主已經(jīng)入住,這使得有關(guān)部門既不能簡單處罰其恢復(fù)原狀,又不能為其開“綠燈”,因此往往是把問題暫放一邊,大產(chǎn)權(quán)也就無法獲批。

    四宗罪:無房屋竣工證明報告

    原因:項目部分竣工,需要等待全部竣工后方可辦理產(chǎn)權(quán)。

    誤時:視整體竣工時間。

    實例:望京A-5地塊就曾經(jīng)出現(xiàn)這樣的問題。該地塊18幢樓和配套設(shè)施是作為整體開發(fā)的,前17棟樓在竣工后不久即如期辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),但最后一個樓盤,在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的同時,必須完成該地塊的全部建筑物的測繪和確權(quán)工作,這樣延誤了很多時間。

    四宗罪:無立項批復(fù)

    原因:批復(fù)的住宅樓,建成的卻成了寫字樓;土地性質(zhì)只能用于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的農(nóng)民自建房,但是卻改成了別墅賣給了“城里人”。

    誤時:遙遙無期。

    實例:亞北有一些樓盤就屬于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”項目而無法辦理產(chǎn)權(quán)證,因為這類土地本身就不能用于城市房屋的開發(fā)建設(shè)。對于住在這種房子的業(yè)主來說,其面臨的不僅是拿不到產(chǎn)權(quán)證,還有可能面對“連家也保不住”的拆違窘境。

    五宗罪:無建筑工程規(guī)劃許可證

    原因:沒有經(jīng)過相關(guān)部門審批的違章建筑或建成項目不符合規(guī)劃。

    誤時:視處罰情況或遙遙無期。

    實例:日前,市建委就在檢查中發(fā)現(xiàn)包括一些知名樓盤在內(nèi)的一些房產(chǎn)項目,雖然取得了A幢樓的建設(shè)許可,但是沒有辦齊手續(xù)和繳足稅費的B幢樓卻也在一起建設(shè),而且有的已蓋出了地面。這些邊蓋、邊辦手續(xù)、邊銷售的樓盤,即使在竣工前補齊了手續(xù),但是由于大量其他手續(xù)也要因此順延辦理,就會造成業(yè)主在入住后需耐心等待開發(fā)商辦齊所有手續(xù)后才能開始辦理產(chǎn)權(quán)。

    六宗罪:無開發(fā)企業(yè)身份證明

    原因:一些企業(yè)因破產(chǎn)或其他原因,已不具有申辦大產(chǎn)權(quán)證的資格。

    誤時:視資格被確認的時間而定。

    實例1:一種情況是項目經(jīng)過了多次轉(zhuǎn)讓。項目經(jīng)雙方簽訂協(xié)議后即視為轉(zhuǎn)讓,但很多手續(xù)還沒有辦理時,下家就可能又轉(zhuǎn)給了另一家,這樣最后一家在辦理產(chǎn)權(quán)時,需要等到前面幾次轉(zhuǎn)讓一一確權(quán)后,才能辦理。

    實例2:如果開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì),也無法繼續(xù)辦理確權(quán)。例如,如果玫瑰園當初沒有拍賣成功,那么它則會變成一個爛尾樓,已入住的業(yè)主就無法辦理產(chǎn)權(quán)證件。

    此外,由于開發(fā)企業(yè)欠賬不還,在亞北某樓盤內(nèi)的一些房產(chǎn)就曾因開發(fā)企業(yè)欠賬不還而被法院查封,這樣整個樓盤也無法辦理產(chǎn)權(quán)證件。

    七宗罪:無房屋面積測量成果報告

    原因:實際面積多于審批面積,需要補辦手續(xù)及費用。

    誤時:兩種情況均需兩個月。

    點評:絕大多數(shù)的房屋實際建成的面積都會比當初審批的規(guī)劃或多或少一些,一旦面積增加,就需要補交土地出讓金和補齊手續(xù)而耽誤一些時間。這樣的延誤雖然不是開發(fā)商主觀錯誤,但是如果開發(fā)企業(yè)不那么急于交房再獲取物業(yè)收益,這個問題也就不能明顯了。

    調(diào)查二

    小產(chǎn)權(quán)證20天是怎樣超過的

    審批部門存在“灰色時間”


    “市建委權(quán)屬處十幾位工作人員每年要辦理上萬個產(chǎn)權(quán)證,每個產(chǎn)權(quán)證都要進行審核、制證、存檔等多道手續(xù),辦理速度可想而知!币晃婚_發(fā)商說,人手問題是產(chǎn)權(quán)證無法“立等可取”的主要原因,加之,審批規(guī)定未明確地說20天或者30天辦理期限是辦理一批產(chǎn)權(quán)證還是一件產(chǎn)權(quán)證的期限,這就形成一個類似“文字游戲”的“時間上的灰色地帶”,“300個產(chǎn)權(quán)證件辦理20天還是6000天都可說是在法定時限內(nèi)!

    記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),如果有業(yè)主本人在備齊材料的情況下,自己去有關(guān)部門辦理小產(chǎn)權(quán)證,在20天內(nèi)領(lǐng)到小產(chǎn)權(quán)證是完全可能的。這種操作方式與交由開發(fā)商代辦相比,省去了等待其他業(yè)主準備材料和辦理手續(xù)的時間,也使20天的辦理周期更加明確,因此辦理速度也就大大提高了。但這種做法也有一個缺點,就是業(yè)主本人要多次往返于各相關(guān)單位和部門,不僅需要在審批前期花費一些時間,辛苦程度也增加不少。

    核心問題:交房并非 越早越好

    對于開發(fā)商一片“訴苦”聲,建設(shè)部有關(guān)官員表示,“90天辦下產(chǎn)權(quán)證”的規(guī)定符合有關(guān)司法解釋,同時也是規(guī)范開發(fā)商和政府部門雙方面行為、完善房地市場開發(fā)的體現(xiàn),而90天辦下產(chǎn)權(quán)證也并非不可能之事。

    據(jù)介紹,此條規(guī)定的出臺主要是解決目前一些業(yè)主入住多日仍拿不到房產(chǎn)證的問題。就此問題,今年最高人民法院曾對此作出專門的司法解釋,規(guī)定房產(chǎn)商在交房后90天內(nèi)不能如期辦理產(chǎn)權(quán)證,應(yīng)按照同期銀行貸款逾期利息支付違約金,這條司法解釋從今年6月1日起已開始實施。

    建設(shè)部有關(guān)人士分析,造成90天難以完成確權(quán)的核心原因是,開發(fā)商或者開發(fā)商委托的銷售機構(gòu)為了追求利潤


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