昆山別墅：有“閑錢”還需有耐心
陽澄湖邊的昆山別墅，正在成為以上海人為主力的投資客戶群的新寵。
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在10月的昆山秋季房展會上，參展的41家樓盤中有9家涉及別墅，其中漾月灣、泰泓花園、天使灣均為陽澄湖邊的新盤，加上頤湖園、天使灣、鹿澄天地、威尼斯、國際上湖等先期發(fā)售的項目和已經(jīng)售完的大上海高爾夫72幢、克拉水城一期40套等，僅圍繞陽澄湖的別墅項目就有10項，而整個昆山的在售別墅超過20個。
稀缺性是別墅吸引投資者的第一法寶。隨著別墅用地規(guī)劃的冷凍，2005年，以昆山別墅群和寧波沿海島嶼為代表的休閑地產(chǎn)項目將成為第6城市群最容易“燒錢”和“燒出錢”的投資項目。
目前，上海單棟別墅的價格已經(jīng)突破了350萬，經(jīng)濟(jì)型別墅的售價也整體超過了200萬。從近期上海土地招拍掛的情況看，可開發(fā)用地已經(jīng)寥寥無幾，作為配套居住候選的昆山地區(qū)，物業(yè)形態(tài)趨向成熟的別墅市場被看好當(dāng)在情理之中。
不過，中房指數(shù)系統(tǒng)高級分析師陳晟也指出，在當(dāng)前國內(nèi)信用體系和保險體系仍不完善的情況下，旅游型房產(chǎn)或者度假型房產(chǎn)的投資回報很難得到保證。生活配套和租賃體系沒有到位，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是投資別墅的必備武器。換句話說，投資別墅是一項既需要閑錢，又需要耐心，還不一定能在期望時間內(nèi)得到期望收益的項目，建議在2005年初次試水樓市的“新手”慎重上路。
另一方面，雖然別墅用地趨緊是政策所趨，但是由于今后5年內(nèi)的別墅用地已經(jīng)全部投入市場，明年別墅消費價格仍將保持穩(wěn)定。
購房流轉(zhuǎn)：租金回報“落袋為安”
消費者購買商品房后，只要將商品房的使用權(quán)出借給開發(fā)商5年，并且承擔(dān)5萬元的統(tǒng)一裝修費用，將立刻得到以五年租金形式返還的25%購房款———蘇州新開樓盤“太湖水云間”，對首期11棟多層中的6棟采取了這種叫作“流轉(zhuǎn)”的特殊銷售方式。
據(jù)開發(fā)商蘇州胥口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的銷售經(jīng)理李慶華介紹，所謂的“流轉(zhuǎn)銷售”，是以前該公司推出的“別墅包租”項目的改進(jìn)版本。由于瀕臨太湖景區(qū)，在“水云間”的邊上將建起一幢準(zhǔn)四星級的賓館，所有通過“流轉(zhuǎn)銷售”回到開發(fā)商手里的公寓房，將作為這個賓館的特色旅游度假用房。
李慶華介紹，這批被“流轉(zhuǎn)”的房源房型為三房兩廳兩衛(wèi)一廚，面積在110到120平方米，銷售均價3500元/平方米�！澳壳颁N售完成了近7成�！崩顟c華說，“在此之前，我們已經(jīng)做了七八年的別墅包租，有穩(wěn)定的客戶群�！�
不過，業(yè)內(nèi)人士對此舉頗多質(zhì)疑。上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿就強調(diào)，這不過是缺錢開發(fā)商的一個變相折扣，由于“太湖水云間”的樓盤二期小高層項目同時在建，開發(fā)商的資金壓力很大。“25%的回報率看似誘人，但考慮到5年屬于較長期的投資，如果投資者不走租賃道路，或許有機會得到更高回報。”施宏睿判斷。
上海交通大學(xué)的金融投資專家顧孟迪教授對此有不同看法。在當(dāng)前市場租售倒掛嚴(yán)重的情況下，顧孟迪認(rèn)為，一次性得到25%的房款作為租金返還，投資回報率在6%左右，已經(jīng)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在租賃市場的行情，追求穩(wěn)健投資的人不妨可以考慮。
另類公寓：“上帝”不買概念的賬
CBD、LOFT、河西、東城……2004年的第6城市群樓市被一大群光怪陸離的概念環(huán)繞著，就像裹在輕紗中的少女，看上去很美。
12月23日，位于南京朝天宮西街69號的幾米空間開盤，推出了3.2米、4.6米等多種層高，其中二樓戶型還挑高到5.8米，也算創(chuàng)下了近期南京開盤公寓的一個記錄。與此同時，開發(fā)商打出了3888元/平方米的促銷價格出售511室面積38.18平方米，總價僅14.84萬元的一套公寓，類似的促銷手法，幾個月前“時尚空間”也曾采納過。
在陳晟看來，挑高和促銷其實都是開發(fā)商操作樓盤的一種手法。類似5.8米的挑高在上海已經(jīng)嘗試過作為賣點推出，南京方面不過是一種移植而已。
供銷失衡是2004年的南京樓市留給2005年的禮物，而小戶型公寓對于房價的總體控制和豐富市場結(jié)構(gòu)的作用是明顯的。
據(jù)了解，此次幾米空間推出的公寓房面積在38到66平方米，平層售價5980元/平方米，挑高戶型均價7580元/平方米，并且提供二成首付。以5980元/平方米的平層計算，面積38平米總價約22.8萬元，首付只需4.5萬左右，月供800左右，非常適合資金實力一般的投資散戶。
“公寓住宅最大的優(yōu)勢應(yīng)該在于物業(yè)管理的完善，而不是概念炒作�！闭勂鹱罱恍┕⑿妥≌虺龅摹八男羌壏⻊�(wù)”的招牌，陳晟提醒道，“酒店式公寓的功能性必須是真實的。以上海為例，第一代酒店式公寓和第五代的酒店式公寓差別非常大，只有概念支撐的物業(yè)形態(tài)，無論其門檻多低，都會因為缺乏升值潛力而被淘汰�！�
西湖商鋪：湖光山色難掩“慘淡”
一貫以高價拍賣聞名的西湖商鋪，終于也走到了降價的時候。“南山路和濱湖一帶的商鋪，包括西湖新天地在內(nèi)，目前普遍處于虧損，投資換手率極高�！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生談到西湖商鋪的現(xiàn)狀充滿了擔(dān)憂。
隨著西湖西進(jìn)，關(guān)于湖西偌大的景區(qū)找不到一個賣可樂的地方的抱怨不絕于耳，而另一方面，由于旅游商品利潤薄弱不足以維持高額租金，正使西湖商鋪成為投資者眼中的“雞肋”。
最近，有人委托浙江廣源拍賣有限公司出售湖西地區(qū)4間商業(yè)用房的經(jīng)營權(quán)，委托人開出的價格是每平米每天1.5元到3元，換句話說，每月花2000元左右就可以租到茅家埠景區(qū)一間20平方米的商鋪。
“委托人惟一的要求，是承租人將全部13年的租金一次付清�！睋�(jù)拍賣行的工作人員介紹，目前前來咨詢者并不多，最后究竟是拍賣還是走協(xié)議出讓的方式要視買家情況而定�！昂魇切麻_景區(qū)，目前景點并不連貫，除了節(jié)假日，平日人流也很少�！�
談到湖西景區(qū)商鋪的投資前景，趙杭生表示并不看好�！捌胀ㄈ丝傆幸粋�思維定式，認(rèn)為西湖邊人多，投資商鋪穩(wěn)賺不賠。殊不知西湖稀缺的湖光山色只能推高周邊高檔住宅市場，卻不能保證商鋪的穩(wěn)定收益�！�
陳晟指出，旺鋪必須具備兩個要素，一有穩(wěn)定的人流，第二有穩(wěn)定的經(jīng)營產(chǎn)品，目前單一旅游產(chǎn)品的供給還不能有效地對商鋪形成支撐。
“在商業(yè)運作打不開局面的情況下，委托一些強勢公司統(tǒng)一經(jīng)營商鋪收益或許會好些�！闭勂瓞F(xiàn)在西湖周邊商鋪缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理的現(xiàn)狀，陳晟認(rèn)為，把資源分散在小業(yè)主手中，只會造成惡性競爭。從市場角度看，投資者理想的方向是持有產(chǎn)權(quán)。
異地投資：“三州”炒客前赴后繼
繼溫州、臺州之后，杭州投資者正在成為浙江炒房團(tuán)的中堅力量。
金豐易居(杭州)日前組織了100多位投資者考察南京益來名人城市酒店，“酒店地產(chǎn)”10年相當(dāng)于合同價格的8%的持續(xù)凈回報率，讓半數(shù)客戶當(dāng)場下單。無獨有偶，在紹興年末火熱的商鋪投資熱潮中，有個杭州客人以1400萬元的大手筆一次買下了國際摩爾城奧特萊斯購物廣場內(nèi)的19個商鋪，成為當(dāng)?shù)孛襟w關(guān)注的焦點。
“杭州人的投資意識很強，加上在這一輪的房產(chǎn)投資中嘗到甜頭，積累了信心，目前處在四下出擊尋找機會的階段。從東部地區(qū)到海南，從公寓住宅到休閑地產(chǎn)，針對不同的城市特點，制訂著不同的作戰(zhàn)方針。”趙杭生這樣評價杭州人的投資策略。
陳晟認(rèn)為，穩(wěn)定增長是明年第6城市群的主基調(diào)。異地投資這樣跨區(qū)域的資金流動雖然被允許，但不應(yīng)該得到鼓勵。畢竟對于地區(qū)樓市而言，得到自身的消費力支持才能建立牢固的基礎(chǔ)。
對于異地投資，陳晟認(rèn)為投資者必須遵從一定的投資流程。首先看國家宏觀政策的方向，然后選擇合適的經(jīng)濟(jì)大區(qū)、城市、項目。具體到個案樓盤，陳晟認(rèn)為跟從大開發(fā)商有利于規(guī)避風(fēng)險，而且所購房屋一定要從抗跌性、未來機會、轉(zhuǎn)手機會等綜合考慮，選擇小區(qū)內(nèi)最優(yōu)的物業(yè)形態(tài)。
