讀懂胡保森公開信 認(rèn)清鄭州房地產(chǎn)市場
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年05月04日08:17
來源：南陽樓市網(wǎng)
直面房地產(chǎn)市場——從胡保森致業(yè)界老總的信談開
從3月16日央行再次加息起，似乎房地產(chǎn)業(yè)寒意頓生。加之媒體的連續(xù)報道，房地產(chǎn)成了人們談?wù)撟疃嗟脑掝}。而胡老總“氣定神閑”地告訴業(yè)內(nèi)老總：“不必大驚小怪”，則說明另一種理智和專業(yè)的聲音響起，當(dāng)如暖風(fēng)吹去“寒意”。
在媒體各種報道中，總要談起的一層意思，就是：房價很難下跌，上漲有望趨緩，細(xì)究之，道理非常明白。
市場一：需大于供 自建國始至改革開放，計劃經(jīng)濟(jì)時代的住房關(guān)系無從談起其供需的關(guān)系，迫切的住房需求猶如地下奔騰的巖漿，在放禁的領(lǐng)域里，“厚積薄發(fā)”的基本需求沖天而起。順勢而生的房地產(chǎn)業(yè)因其能滿足人們最原始的生活條件而迅猛發(fā)展。風(fēng)雨十幾年，房地產(chǎn)業(yè)雖經(jīng)九四、九七年兩次宏觀調(diào)控的洗禮，仍以支柱產(chǎn)業(yè)的雄姿，屹立行業(yè)之林應(yīng)是不爭的事實，其基礎(chǔ)當(dāng)是供需關(guān)系使然。但消費意識的改革開放，正確的消費引導(dǎo)，銀行放貸購房的政策出臺，無疑為需方增加了信心和能力，而這些作用于供需關(guān)系的結(jié)果，最主要的是有房不愁賣的局面形成，即需遠(yuǎn)大于供的態(tài)勢。
市場二：土地炒作燃起房價上躥火苗 房地產(chǎn)業(yè)之所以能夠力排眾行業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其衍生的主要作用是拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這就無疑改變了原有平衡的另一種供需關(guān)系。作為房地產(chǎn)業(yè)不可替代的生產(chǎn)資料——土地，其不可再生性、唯一性、壟斷性……應(yīng)時凸現(xiàn)。并進(jìn)行了淋漓盡致的“表演”，這種“表演”結(jié)果使其身價百倍，70年的土地出讓金一次交清更加劇了這層供需的矛盾，而這一切，房地產(chǎn)業(yè)都必須爭著無條件接受。至于其它生產(chǎn)資料和生產(chǎn)關(guān)系的變化，無一例外地都對房價上漲起著推波助瀾的作用。
市場三：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)清一色高標(biāo)準(zhǔn) 隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高和攀比心理的作祟，人們，包括政府對住宅建設(shè)的要求也在不斷地提高，諸如配套、容積率、綠化率、會所、智能化、建筑規(guī)范，抗震、人防、消防、新建材……而開發(fā)商必須迎合這種需求，無可選擇地去滿足，符合這些要求。至于更個性化的需求，比如位置、學(xué)校、就醫(yī)、購物、交通、環(huán)境、工作、休閑、品味……更是開發(fā)商需要認(rèn)真對待和花大氣力解決的。而這些是需要花錢才能辦到的。
市場四：加息不能抑制需求 只能加大開發(fā)成本 隨著人們消費觀念的改變和銀行的商業(yè)化，寅吃卯糧的消費已經(jīng)成為可能。而這種對于通貨的需求，必然加劇這層供需矛盾，原本的供需雙方合成了新的需方，另個特殊的角色――銀行，成了新的供方。而這種新的供需關(guān)系，勢必需要新的平衡，而這種平衡的砝碼，則是最原始的手段――加息。至于冠以調(diào)控的名份。充其量只是作用之一。而這直接的結(jié)果，則是開發(fā)成本和需求成本的提高。
市場五：流通環(huán)節(jié)增大房子成本 伴隨房地產(chǎn)業(yè)而生的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，是又一層全新的供需關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的分工細(xì)化是自身成長和成熟的需要，也是市場需求的反作用結(jié)果，其代價是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)要分些羹給設(shè)計、施工、預(yù)算、監(jiān)理、策劃、廣告、銷售……
市場六：投資還是投機(jī)？ 房子作為商品，它的屬性決定了它的用途，它可以消費，可以買賣，而房子作為特殊商品，它既可以在消費的同時也能作為一種投資。但這是需要把握機(jī)遇的，能夠又有能力把握這種機(jī)遇，被叫作投機(jī)是有些苛刻的，至于單純的投資行為，把它叫做投機(jī)，則是不理智的表現(xiàn)，因為任何投資都是需要把握機(jī)會的，同時，這種行為也是有風(fēng)險的。就象股票、期貨一樣。不敢吃葡萄，也不應(yīng)說葡萄是酸的。放眼去看境外的房地產(chǎn)市場，售房是由專業(yè)的中介公司完成的，它們把樓盤從開發(fā)商手里買進(jìn)，包裝后賣出，這僅是業(yè)內(nèi)分工的細(xì)化和專業(yè)化的表現(xiàn)。中介銷售和個人投資是批發(fā)和零售的關(guān)系，這種行為是真正意義上的市場經(jīng)濟(jì)。
市場七：區(qū)域差異是使樓市強(qiáng)勁的動力 上面粗略的觀點，僅就房地產(chǎn)業(yè)共性進(jìn)行豎向的坦陳，橫向看來，全國房地產(chǎn)的供需關(guān)系，其共性是不言而喻的，而不同點導(dǎo)致的最大差異，就是房價的差異，或因城市的大小，或因城市的區(qū)域位置，而最主要的不同，則是因為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居民可自由支配收入的不同，也就是購買力的不同，而這點一旦作用在供需杠桿上需方一端，其結(jié)果可想而知，這種情勢必然帶來了更多的投資行為，加之外來資金的搶灘，更加劇了供需的矛盾，隨之而來的一定是房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)資料的價格上漲和其它開發(fā)成本的提高，以及開發(fā)利潤的不盡合理。而這一切的結(jié)果，則是投資房地產(chǎn)行為的成本、風(fēng)險的上升和房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終消費者的消費成本提高。細(xì)想來，遏制這些地區(qū)房價過高的趨勢，應(yīng)該是央行3月16日房貸加息政策出臺的初衷。央行在政策中強(qiáng)調(diào)不搞“一刀切”，也正是基于全國各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢存在嚴(yán)重的差異的認(rèn)同基礎(chǔ)上。那么，反映在房價上的差異，無疑是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均收入水平的差異，也就是供需關(guān)系的差異。而這些一旦有所改變，比如，隨著其它城市投資環(huán)境的改善，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人均收入的提高，這種差異會不會縮小，也就是說，其它城市現(xiàn)在房價節(jié)節(jié)攀升的情況會不會發(fā)生？答案也應(yīng)該是肯定的，除非城市不再發(fā)展！
胡錦濤總書記最近就中日關(guān)系所發(fā)生的問題而發(fā)表的重要講話中，再次闡述了“發(fā)展是硬道理”的精髓。在民族利益的重大原則面前，發(fā)展尚且如此重要，難道我們對發(fā)展還存有疑慮嗎？市政府開發(fā)建設(shè)鄭東新區(qū)、改善投資環(huán)境、建設(shè)鄭州四大亮點工程等和中央保持一致的各種舉措，都清楚地表達(dá)了鄭州發(fā)展的堅定決心和描繪了鄭州發(fā)展的美好前景。房地產(chǎn)業(yè)做為支柱產(chǎn)業(yè)和先行官，仍是這座恢宏舞臺的主角。她順勢的自身發(fā)展，必將帶動更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。她提供的龐大就業(yè)機(jī)會和滿足安居樂業(yè)的基本需求，必將為社會的安定和諧起到重大作用。她為可觀的稅收做出了突出貢獻(xiàn)，對社會的全面發(fā)展也必將是功不可沒的！
綜上所述，對房地產(chǎn)市場的評估結(jié)論應(yīng)該是不要大驚小怪和充滿樂觀的。那些表面的、短視的、不負(fù)責(zé)任的、人云亦云的觀點可以休矣！
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