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房產(chǎn)投資高手總結(jié) 個(gè)人投資寫字樓八個(gè)要害
編輯：南陽樓市網(wǎng) 2005年04月30日08:48 來源：南陽樓市網(wǎng)
房地產(chǎn)作為全球投資者最有價(jià)值的投資品種，一直受到投資者的青睞。寫字樓由于供量小、需求量大，因而會(huì)有較高的投資回報(bào)率，但寫字樓是宏觀經(jīng)濟(jì)的顯示器，是房地產(chǎn)市場(chǎng)中抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)最低的物業(yè)，已類似于股票的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，寫字樓的投資者一定要慎重。借鑒以前投資成功和失敗的案例，一位投資高手總結(jié)出以下八個(gè)投資要點(diǎn)。

     一、當(dāng)寫字樓租不出去的時(shí)候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。

     二、購買寫字樓的貸款利率與住宅不同，要高于住宅利率近1%。另外，還有房產(chǎn)稅等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%左右。

     三、要投資甲級(jí)寫字樓，即便其售價(jià)昂貴。有人可能會(huì)認(rèn)為，乙級(jí)寫字樓的售價(jià)低，雖然其租金低些，但總投入還少呢！這些投資者一定要注意這樣一個(gè)事實(shí)，當(dāng)甲級(jí)寫字樓租價(jià)在不斷上漲時(shí)，乙級(jí)寫字樓的租價(jià)是在下跌的。何況，大家的土地成本差不多，因此，在售價(jià)上也低不了多少。

    四、與投資住宅一樣，也要注意對(duì)物業(yè)選擇的問題。今年，北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)不斷擴(kuò)大，平均投資回報(bào)率也就不會(huì)像今天那樣高，但并不排除個(gè)別物業(yè)的高回報(bào)率。因此，你要有一雙“慧眼”。

    五、要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。如果投資，要選擇那些里面最小的租客也需要大約500—1000平方米建筑面積的寫字樓(一般寫字樓的使用率為70%左右)。這表明，入駐這個(gè)物業(yè)的公司水平相差不大，該物業(yè)檔次高，你今后可能會(huì)有較為穩(wěn)定的回報(bào)。當(dāng)然，這同時(shí)也說明你要有很高的支付能力。

    六、投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)時(shí)，你就要當(dāng)心，雖然總價(jià)上可能會(huì)便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次低，流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，小業(yè)主的競(jìng)相壓價(jià)，對(duì)客戶進(jìn)行的爭(zhēng)奪戰(zhàn)同樣會(huì)影響到你今后的收益。北京不是沒有這樣的例子。

    七、對(duì)于熱衷投資SOHO的客戶來說要注意的一點(diǎn)是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進(jìn)行立項(xiàng)的。如果是按商用房來立項(xiàng)的，其投資回報(bào)率不僅會(huì)低于寫字樓，可能還會(huì)低于商品房。這是由于物業(yè)的檔次以及高稅費(fèi)、高貸款利率所造成的。

    八、投資寫字樓必須防貶值風(fēng)險(xiǎn)。貶值風(fēng)險(xiǎn)主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來的新興樓盤的過多涌現(xiàn)，從而對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。 　

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