房產(chǎn)投資需細(xì)思慎量：投資空置房謀求最大獲利
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年04月28日08:04
來源：南陽樓市網(wǎng)
受國家宏觀調(diào)控政策的影響，人們的投資型消費開始變得理性而成熟。新的金融及土地政策的相繼出臺使得投資性房產(chǎn)的前景產(chǎn)生了很大不確定性。各種房產(chǎn)投資的價值終究能值幾何？京城知名房地產(chǎn)金融理財機構(gòu)“我愛我家”的投資專家從投資優(yōu)劣、投資收益等方面給買房人算了筆細(xì)賬。
購買一手商品房
投資優(yōu)勢：戶型較新較大、產(chǎn)權(quán)明晰、建筑年代較近，商住皆宜。
投資劣勢：投資總額較大，存在期房風(fēng)險，貸款購買短期投資后再出售存在轉(zhuǎn)按揭問題，投資高檔物業(yè)后若出租較易出現(xiàn)空置風(fēng)險。
投資收益分析：如５年前投資購買東四環(huán)附近一套商品房，均價７３５５元／平方米，面積１２１平方米的二居室，原購房款為８９萬元，物業(yè)費２．８元／平方米，裝修費用７５０元／平方米，出租租金為５２００元／月，平均每年空置期為１個半月，５年后此房屋市值升至１０５萬元。投資收益相關(guān)明細(xì)如右表。
購買二手房作為投資
投資優(yōu)勢：地理位置好、總價較低、交通便利、配套設(shè)施成熟，不用承擔(dān)期房風(fēng)險。
投資劣勢：戶型較小、年代久遠、單價較高。
投資收益分析：如５年前投資東南三環(huán)一套建筑面積８０平方米，購買價格為每平方米５０００元，房改成本價為１５６０元每平方米的已購公房，物業(yè)費２元／平方米，裝修費用４００元／平方米，出租租金為１６００元／月，平均每年空置期為一個半月，５年后此房屋市值升至５２萬元。
購買空置房作為投資
投資優(yōu)勢：地段優(yōu)越，無期房風(fēng)險，價格較周邊新房低廉，品質(zhì)較周邊二手房高，投資自住兩相宜。
投資劣勢：部分房屋朝向不是很理想，戶型不盡規(guī)整，屋內(nèi)格局較差。
投資收益分析：例如我愛我家代理的三元橋附近空置房項目“國際港”，其地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施完善、戶型合理，較為適合中小型公司、企業(yè)商住兩用。以購買一套該項目價格為７８００元／平方米，面積１３０．４４平方米的二居室為例，其總房款為１０２．６萬元，物業(yè)費２．８元／平方米，裝修費用４００元／平方米。此物業(yè)周邊商圈成熟，寫字樓交集，能夠保證其穩(wěn)定的租賃人群，如果出租這套房子，專業(yè)人士認(rèn)為：像這樣的二居室，其租金一般在７０００元／月左右，平均每年空置期為一個半月，５年后此房屋市值升至１５６萬元。
投資優(yōu)勢：戶型合理、年代較新、價格相對較低。
投資劣勢：不僅購買有限制，出售也有年限限制，并且對于住滿５年的經(jīng)濟適用房來說，出售時需交１０％的綜合地價款，這就增加了售房費用。
出售尚未住滿５年的經(jīng)濟適用房
購買人有條件限制，即購買者首先具備北京市常住戶口，其次購買者家庭年收入應(yīng)在人民幣６萬元以下。如一套面積為９５平方米，原購房價格為２６５０元／月的經(jīng)濟適用房，在未住滿５年的情況下，只能以２６５０元／平方米或低于２６５０元／平方米的價格進行出售。并且，購買此套房屋的購房者必須符合經(jīng)濟適用房的購買條件方可以購買此套房屋。因此出售此類經(jīng)濟適用房無投資收益可言。
售出已經(jīng)住滿５年的經(jīng)濟適用房
業(yè)主可依照目前市場價格出售。例如１９９９年購買的面積為９０平方米的經(jīng)濟適用房，原購價為２６００元／平方米，總共花費購房款約２３．４萬元左右，并花費了約３．６萬元裝修。符合住滿５年的上市條件后，目前市場售價可達３６００元／平方米。出售這套房屋，需繳納萬分之五的印花稅，及按成交價的１０％補交綜合地價款。若通過中介公司出售，還需繳納成交價２％的代理費及１５００元的中保辦證費。
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