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擷英2005中國住交會(huì)主流媒體宣傳聯(lián)盟年會(huì)
編輯：南陽樓市網(wǎng) 2005年04月27日08:27 來源：南陽樓市網(wǎng)
4月24日，2005年中國住交會(huì)主流媒體宣傳聯(lián)盟年會(huì)在美麗的海濱城市大連舉行。這次年會(huì)上，主辦方邀請(qǐng)到了多位業(yè)界大腕，他們有的是城市運(yùn)行的執(zhí)行者，有的是行業(yè)界權(quán)威人士，有的是國內(nèi)知名學(xué)者，也有房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的具體實(shí)踐者。這幾位精英的聚首，使得各家媒體有了一次豪享地產(chǎn)思想盛宴的機(jī)會(huì)。

    參與者：大連市副市長宋增彬、中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)會(huì)長張?jiān)贫�、�?fù)旦大學(xué)教授顧曉鳴、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林、福佳企業(yè)集團(tuán)董事長王義政、百年城企業(yè)集團(tuán)董事長吳云前。

    【大話城市運(yùn)營】

    這次年會(huì)上，大連市副市長宋增彬圍繞城市建設(shè)與規(guī)劃，為與會(huì)各方闡述了大連市對(duì)新時(shí)期城市建設(shè)規(guī)劃的理解，介紹了他們的經(jīng)驗(yàn)。

    宋市長首先談到的幾組數(shù)字表明了我們國家城市發(fā)展中存在的問題：高能耗、交通擁堵和環(huán)境污染。

    在這種情況下，大連提出城市的革命：

    第一，城市的規(guī)劃建設(shè)，以后要做好減法。城市規(guī)劃建設(shè)好壞，不在于哪一個(gè)項(xiàng)目做得最好，而在于哪一個(gè)項(xiàng)目失誤最少，應(yīng)該以一種平和的、緩慢的心態(tài)作為指導(dǎo)思想。

    第二，在城市規(guī)劃過程中，做好環(huán)保問題。在英國，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)南部工業(yè)區(qū)和北部農(nóng)業(yè)區(qū)沒有什么區(qū)別，農(nóng)村和城市差不多。我們城市的管理者，不應(yīng)該再注意哪個(gè)路修得更好，因?yàn)?劣勢(shì)決定優(yōu)勢(shì)"。

    第三，城市增長方式也需要革命。現(xiàn)在大家都在討論城市道路塞車，在討論限制車輛發(fā)展。其實(shí)交通只是引發(fā)城市病的原因之一，還有其他許多原因，比如城市發(fā)展低水平高速度也可以引發(fā)城市病。西方城市之所以和諧，是因?yàn)樗鼈兊脑鲩L方式是對(duì)的，多極點(diǎn)、多方位地建設(shè)一些核心區(qū)，每個(gè)核心區(qū)功能完善，居住方便。

    第四，大連現(xiàn)在要再次掀起拆圍墻運(yùn)動(dòng)。大連在上個(gè)世紀(jì)90年代率先把社會(huì)公共圍墻拆掉做了柵欄，最近大連再掀起拆小區(qū)圍墻運(yùn)動(dòng)，通過社會(huì)的管理水平來提高社會(huì)的和諧，而不是提高小區(qū)的封閉。

    第五，城市規(guī)劃中要加大技術(shù)革命。大連2003年和2004年道路挖掘360余次，大家想想這要花多少錢，給城市交通帶來多大影響,所以要進(jìn)行技術(shù)革命，建設(shè)地下公用管道，投入新技術(shù)，提高管理水平，降低造價(jià)，保證城市高效運(yùn)行。

    【大話商業(yè)地產(chǎn)】

    王健林：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是大家關(guān)心的話題，萬達(dá)作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，提出了定單地產(chǎn)。之所以這樣是因?yàn)橐淮谓逃?xùn)，萬達(dá)的一個(gè)購物中心建成后招商，與沃爾瑪談了好長時(shí)間，在處于不利地位的情況下達(dá)成協(xié)議。這促使萬達(dá)開始考慮把招商做在前面，根據(jù)客戶的要求再去定做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    這有幾個(gè)環(huán)節(jié)，第一，就是共同選址，去哪個(gè)城市，哪些企業(yè)能成功進(jìn)入那個(gè)市場(chǎng)，應(yīng)該好好考慮；第二，與這些企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展的協(xié)議；第三，平均租金，要想全國快速發(fā)展，不能一家一家地談租金，我們將全國分三個(gè)等級(jí)，這樣只要把面積一確定，談判就定下來。

    王義政：商業(yè)地產(chǎn)是要先招商再建設(shè)，這是業(yè)界認(rèn)可的萬達(dá)經(jīng)驗(yàn)。但還應(yīng)該注意規(guī)劃、動(dòng)遷，包括選址，包括后續(xù)經(jīng)營。能做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的都能做住宅，但能做住宅項(xiàng)目的不一定能做商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是一種品牌經(jīng)營，能延續(xù)多長時(shí)間，要看后續(xù)的經(jīng)營，如果商家不賺錢就走了，那就會(huì)對(duì)品牌造成一定損失。商業(yè)地產(chǎn)有一定的社會(huì)責(zé)任感，要考慮到整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，包括就業(yè)等方面。

    張?jiān)贫耍寒?dāng)前商業(yè)地產(chǎn)要解決幾個(gè)問題。第一，商業(yè)地產(chǎn)要總量控制。去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長28.1％，但是商業(yè)營業(yè)用房增長了31.4％，商業(yè)營業(yè)用房的增長量要比房地產(chǎn)總量的增長幅度還高；第二，從空置面積來看，2004年全國商品房空置面積比2003年下降了8.3％，其中住宅空置面積下降了15.6％，但商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長了5.2％，商業(yè)營業(yè)用房的空置在增加；第三，去年新開工的房屋中，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的增長幅度高于住宅增長幅度，住宅去年增長9.3％，辦公樓去年新開工項(xiàng)目增長16.1％，商業(yè)營業(yè)用房去年新增面積16.2％。這三組數(shù)字說明商業(yè)營業(yè)用房的建設(shè)，總量上有待控制。

    顧曉鳴：商業(yè)地產(chǎn)表面上是一個(gè)實(shí)體東西，其實(shí)硬件和軟件相比，應(yīng)該軟件先行，老百姓的消費(fèi)有沒有，消費(fèi)習(xí)慣有沒有這些都應(yīng)該考慮，如果消費(fèi)沒有，商業(yè)區(qū)建起來也是不行的。上海南京路上的商場(chǎng)幾經(jīng)拍賣，現(xiàn)在還死在那里，雖然它在外灘那里，但就是經(jīng)營不下去。如果這個(gè)地方適合商業(yè)，哪怕造一個(gè)破房子，把商業(yè)灌進(jìn)去也可以成功。

    商業(yè)模式其實(shí)是一種軟模式，需要去研究。表面上地產(chǎn)是造東西，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)做了兩件事，一是重新分割空間，把人裝到里面去，商業(yè)裝進(jìn)去，把一段時(shí)間的消費(fèi)性、時(shí)尚性聯(lián)系在一起；二是要賣給所有的利益相關(guān)者，他們會(huì)來投資。此外還需要?jiǎng)?chuàng)造新的需求。

    【大話宏觀調(diào)控】

    2005年的房地產(chǎn)何去何從？張?jiān)贫朔Q，2005年在國家宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)在調(diào)整中發(fā)展，第一，房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長，增長率達(dá)到28.1％，增長幅度在宏觀調(diào)控下，比2003年降低了1％。

    第二，是結(jié)構(gòu)來源發(fā)生了明顯的變化，去年全國房地產(chǎn)企業(yè)資金到位比2003年增長了29.9％，但到位結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，總的來說企業(yè)自籌資金、定金、利用外資都有大幅度的增長，銀行貸款比重明顯放緩，銀行貸款2004年比2003年增長0.5％，可見銀行貸款明顯放慢。

    第三，需求持續(xù)旺盛，2004年商品房竣工面積比2003年增長2.1％，增長幅度比2003年回落19.4％，而商品房銷售面積2004年比2003年凈增加4412平方米，增長幅度13.7％。

    第四，價(jià)格增長過快，2004年商品房銷售面積同比增長13.7％，而銷售額的增長同比增長30％，主要原因是：一是房價(jià)漲幅過快；二是高檔房建設(shè)比重占多了，銷售面積和銷售額不匹配。

    第五，商品房開放結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步加劇，在宏觀調(diào)控中應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)重點(diǎn)來解決，2004年商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步加劇，一方面整個(gè)商品房投資同比增長了28.1％，而另一方面經(jīng)濟(jì)適用房同比下降25％，一些地區(qū)下降10％~9％，這造成我們低價(jià)位的商品房供應(yīng)不足，造成結(jié)構(gòu)性矛盾。

    第六,土地購置面積大于提供面積。自2002年以來，每年的土地購置面積都大于提供面積,不存在土地供應(yīng)量少，不應(yīng)該有價(jià)格預(yù)期。這次中央的文件對(duì)長期不開發(fā)的土地要進(jìn)行整理，要將存量土地進(jìn)行盤活，主要是從供應(yīng)和需求兩方面進(jìn)行調(diào)整，增加低價(jià)位的商品房，包括聯(lián)租住房，需求要抑制炒作，抑制被動(dòng)的供房需求，從供應(yīng)和需求兩方面來抑制房價(jià)過快上漲。

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