夏天吃肉 冬天養(yǎng)神——給開發(fā)商的“九條建議”
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年04月27日08:23
來源：南陽樓市網(wǎng)
這是一個壞時代。民生壓力以及經(jīng)濟全盤的安全性，迫使國家打出了房地產(chǎn)調(diào)控的組合拳，鵝毛大雪般的文件，看上去沒有休停的意思，一夜之間，屬于房地產(chǎn)商的冬天來臨，輕則傷風感冒，重則路凍死骨，使得開盤就售罄的好時代，一去不復還。
這是一個好時代，瑞雪往往是豐年的祥兆。國家的政策絕對不是調(diào)控那么簡單，它將引發(fā)一場巨大的行業(yè)變革，舊的死亡，新的重生。對于那些懷著遠大理想的開發(fā)商來說，這樣的發(fā)展機會，并不多見。
沒有誰能看透未來，但可以肯定的是，今天的房地產(chǎn)行業(yè)模式，必定不能適應未來的市場要求，而未來房地產(chǎn)行業(yè)的引領者，必將是提前預知，順應潮流，積極求變者，強者恒強，而積極求變的弱勢公司，也能獲得一席之地。
變革已經(jīng)來臨，如何避開危險，把握機會，實效顧問有幾點意見和你分享。
1.生意的關鍵是“安全”
本世紀最大的謬論就是，認為生意的關鍵在于賺錢。所以，“追求利潤的最大化”這句話，不但堂而皇之地成為我們的口頭禪，也寫進公司的章程，成為開發(fā)行為的指導。
世界可能出現(xiàn)能源危機，但絕對不會有財富危機。錢永遠賺不完，前提是你還存在于這個行業(yè)。我們所能見到的生意失敗者，統(tǒng)統(tǒng)不是因為無錢可賺，而是一味追求利潤最大化，欲火攻心、飲鴆止渴，東墻一時間補不到西墻，而讓公司生命提前滅亡者。
以1000萬啟動2個億高利潤項目，是這個冬天最危險的人。
2.夏天吃肉，冬天養(yǎng)神
如果你對今天的市場環(huán)境有些不知所措，請向草原狼學習。夏天是它們補充營養(yǎng)的季節(jié)，所以左右搏殺，而到了冬天，它們更多的時候是呆在洞里，盡量減少運動，以維持生命等待春天的來臨。
“持幣待購”是冬天里的第一場雪，只要購房者集體觀望和對抗，任憑你如何積極，都獲得不了預期回報。所以，當下的項目開發(fā)，最好以獲得冬天的必要熱能為目標，而不是像夏天那樣做高回報出擊。剩下的精力，則可用以修煉內(nèi)功、鍛煉隊伍、考察新人，等待春天以后的新機會。
3.遠離地產(chǎn)，做一個專業(yè)的房產(chǎn)商
當初囤積土地能夠成功，是因為中國大部分城市還沒有第一次擴張，后來上個世紀70年代生育高峰產(chǎn)生的人口擁入城市，讓那些囤積的偏僻土地被占滿，所以爆漲。
今天的城市，剛剛完成第一次城市化進程，還在粗氣中沒有回過神來，要進入第二次擴張，你總得給它5~10年的休息時間。上個世紀70年代的人能夠進城的都已經(jīng)進城，80年代和90年代的計劃生育搞得不錯，所以你別指望還有人口爆漲的機會。
參加拍賣會，請以開發(fā)商采購原材料的心態(tài)進入，別指望土地本身有多少油水。
4.別扎堆，盡量避免路線雷同
如果乘客都扎到船的角落，那么船將傾斜沉倒，大家都會玩完。
今天房地產(chǎn)遭遇調(diào)控之禍，正是過往開發(fā)商扎堆所導致的。為了更高的價格，開發(fā)商都去開發(fā)中高檔住宅，無論地塊有沒有硬傷，都清一色包裝成中高檔項目的模樣，以能支撐高價格。
中高端產(chǎn)品的顧客數(shù)量有限，如果都去扎堆，最后大家都玩完。如果所有開發(fā)商都在追求“更高價格”，那么追求滿足中低端客戶的“更快速度”也未必不是好路線。再說，城市樓價如果都相同了，這個城市肯定就有問題。
5.只賺取合理的利潤
生意是一場游戲，如果沒有人陪你玩，游戲就不存在了，錢也沒的賺了。而要讓人來參與你的游戲，游戲本身就要互利。所以，即便你占有優(yōu)勢，也必須守住分寸，別去侵占游戲伙伴的利益。
強勢的開發(fā)商過分地掠奪了購房者利益，游戲快要玩不下去了。購房者看起來是一盤散沙，但未必沒有力量，對于燙手的商業(yè)地產(chǎn)，他們就采取了遠離態(tài)度，讓開發(fā)商十分苦悶。只賺取合理利潤，也可以高價銷售，前提是有性價比，品質(zhì)一定要到位。
別把項目開發(fā)只當作自己的賺錢工具。
6.將房子當時裝來造
建筑并非一成不變的水泥籠子，一如今天的衣服已經(jīng)不是布料的拼湊。
商品是需求決定的，在多元化的社會，購房者的需求千姿百態(tài)，可是房子還是一成不變。假如滿大街銷售的衣服款式都一樣，社會不知有多郁悶。
和房子一樣，時裝也受著基本功能的限制，房子是寄身的空間，衣服也承擔著遮體的最初功能，房子要有功能空間劃分，衣服也有領子和袖子的要求。但是，服裝講究美學，建筑的美學還被開發(fā)商抗拒，服裝根據(jù)時代進化，房子也可以造得很性感，不同性別和年齡的人，有不同的款式，很遺憾，我們造的房子幾乎一模一樣。
7.做購房者的代言人
購房者認為他們一直受開發(fā)商愚弄。要彌補這種創(chuàng)傷，以“伙伴”的態(tài)度還不夠，還需要步子走得再大一點，做他們在這個城市的代言人。雖然大家都生活在同一個城市，但是不同購房者群體，需要的房子卻不一樣。為目標客戶群創(chuàng)造他們需要的城市空間，表明他們的存在和話語權，支持他們的行為，參與他們的生活。
以自己的行為，為他們爭取存在于城市的利益和話語權，這將是購房者最歡迎的開發(fā)商。
8.團結(jié)一切可以團結(jié)的人
房地產(chǎn)開發(fā)行為，都是“城市更新（舊城改造）、城市擴張（新區(qū)建設）、城市補充（郊區(qū)房產(chǎn)）”之一。修建筑易，造城市難。
城市是凌駕于建筑之上，更為復雜的空間場，光憑開發(fā)商一己之力，難以完成。需要團結(jié)一切盡可能的城市力量參與到項目的建設，包括政府力量，社團組織，商家品牌，學校機關，媒體學者等等。
未來房地產(chǎn)的勝者，必將是掌握資源者的勝利，他們就是資源。
9.給你的經(jīng)理人一片天空
在爛尾樓都能重新賣出去的年代，資金是最重要的。
而現(xiàn)在我們要面臨的是，現(xiàn)房也未必能賣出去，資金只是開發(fā)的一個準入條件，而不再是制勝條件。知識的重要性漸漸彰顯，項目的成敗在他們的手上。
請給你的職業(yè)經(jīng)理人一片天空，讓他們由現(xiàn)金鏈上的執(zhí)行者，變成項目開發(fā)的把脈者。相信諸如“將房子當時裝造，做購房者的代言人，團結(jié)一切可以團結(jié)的人”等工作，你做不過來，也不如他們做得好。
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