鄭州市２００５年以來的兩次房展會(huì)都遭遇了天氣變化，雖然參展的房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)，但境況已大不如前，各展位門前冷落，反倒是對(duì)一些房地產(chǎn)商毀掉綠地加塞兒蓋樓等失信行為的抗議活動(dòng)還顯得有幾分人氣，這也許就是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)變局的先兆。但如果你依此得出結(jié)論房?jī)r(jià)跌了，那你就錯(cuò)了。房?jī)r(jià)又漲了，辦一次房展?jié)q一次價(jià)或者聲言幾日后上調(diào)價(jià)格，仍是些慣用手法。不過這一次，不光是房地產(chǎn)商心里有數(shù)，老百姓也開始心里有數(shù)了。
回想２００４年以來，老百姓對(duì)于謎一樣的房?jī)r(jià)越來越看不懂了，明明難以承受，卻總說房?jī)r(jià)不高；國(guó)家調(diào)控政策，怎么都成了漲價(jià)的理由；市場(chǎng)銷售真實(shí)情況究竟如何，為什么總是一個(gè)勁兒漲、漲、漲！
困惑一：
價(jià)格高還是不高
鄭州市２００４年底商品住宅平均價(jià)格約２９２７元／平方米（實(shí)際價(jià)格還要高些），今年一季度比上季度又上漲２．９％。有人說，房?jī)r(jià)偏低，依據(jù)是比較京、滬、杭及其他大城市的房?jī)r(jià)，鄭州房?jī)r(jià)位次靠后。價(jià)格的高與低從來都是一個(gè)相對(duì)的概念。１億元／套的別墅價(jià)格高不高？相對(duì)于有些人來說不高。但可以肯定在中國(guó)只有極少數(shù)人可以享用。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家一套住房是一個(gè)家庭收入的１．８至５．５倍，發(fā)展中國(guó)家為３至６倍，而我們的房?jī)r(jià)——收入比是多少呢？不少城市達(dá)１０多倍，有的甚至達(dá)２０多倍。就以價(jià)格“偏低”的鄭州為例，２００４年城鎮(zhèn)居民可支配收入９３６４元，按雙收入三口之家８０平方米住房（房?jī)r(jià)加上附加費(fèi)、稅、裝修）粗略算一下就會(huì)明白鄭州的房?jī)r(jià)有多高。
也許有人會(huì)說，土地、建材都在漲價(jià)，房地產(chǎn)價(jià)格不可能不漲。但是，房地產(chǎn)成本的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的增幅，就鄭州市的情況，房地產(chǎn)商以前年度囤積了大量土地，房?jī)r(jià)上漲只是進(jìn)一步增強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)的暴利地位。房地產(chǎn)成本是一個(gè)說不清的謎，但眾所周知的事實(shí)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)。２００４年３月，國(guó)土資源部的一份監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，全國(guó)大多城市房地產(chǎn)利潤(rùn)率超過１０％，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率為３０％～４０％，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，而國(guó)際上房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率在５％左右。房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)三年名列國(guó)內(nèi)十大暴利行業(yè)之首。
困惑二：
供求誰(shuí)多誰(shuí)少
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)是由供應(yīng)減少引起的，宏觀調(diào)控減少了房地產(chǎn)投資、控制了土地供應(yīng)，而需求依然旺盛。據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)顯示，２００４年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成１２１．８億元，比上年同期增長(zhǎng)５５％，增幅比固定資定投資完成高出２０個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，宏觀調(diào)控并沒有影響房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充裕，未來一個(gè)時(shí)期也不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。
再看土地。由于近年來高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（西部）和鄭東新區(qū)（東部）極大地拉大了城市框架，土地供應(yīng)十分充裕。需求方面，鄭州市由于開發(fā)區(qū)面積比老城區(qū)還要大，拆遷規(guī)模不大，因而折遷帶來的硬需求并不明顯。較高的生活成本，使城市化進(jìn)程帶來的人口增加也應(yīng)該是一個(gè)漸進(jìn)過程。而當(dāng)?shù)氐挠绣X人早已不缺住宅。來自鄭州市房管局的數(shù)字顯示，２００４年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)共投放商品房５４６萬平方米，同比增長(zhǎng)４４％，同期銷售面積５０４萬平方米，同比增長(zhǎng)２６％。如果認(rèn)為這個(gè)銷售量是真實(shí)銷售，一個(gè)合理的解釋就是投資目的的購(gòu)買大量增加。如果我們晚上到一些住宅小區(qū)看一下燈光，就會(huì)大致明白自住房和投資房的狀況。
那么，即如鄭州這樣的城市，應(yīng)該擔(dān)心的不是供不應(yīng)求，而恰恰是那些超過真實(shí)需求的大量投資房造成的假象，以及由此形成的潛在供應(yīng)。
困惑三：
熱炒誰(shuí)得誰(shuí)失
既然房地產(chǎn)的真實(shí)需求低于市場(chǎng)供應(yīng)，為什么還在上演只升不降的神話？已經(jīng)背離價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格之所以一直在漲，實(shí)際上，是利益集團(tuán)吹漲的泡沫。他們操縱百姓的心理預(yù)期，加速社會(huì)財(cái)富的再分配，并憑借其ＧＤＰ占比影響經(jīng)濟(jì)決策。
房地產(chǎn)熱炒的后果直接傷害的是老百姓，最終對(duì)任何一方都不會(huì)有好處。被操縱的房地產(chǎn)價(jià)格每一次上漲都意味著窮人的財(cái)富加速向富人轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步加劇分配的不公平。房地產(chǎn)暴利地位的加強(qiáng)，是與以人為本的和諧社會(huì)目標(biāo)背道而馳的。如果社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展不能實(shí)現(xiàn)，任何人的利益都不可能有真正的保證。
困惑四：
負(fù)債重還是不重
通過對(duì)一家商業(yè)銀行居民住房按揭情況測(cè)算，鄭州市居民由住房按揭形成的債務(wù)承擔(dān)率一般在３０％～５０％，甚至更高。必須清醒地認(rèn)識(shí)到，在我國(guó)目前狀況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不確定因素較多，養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障體系尚不健全，就業(yè)形勢(shì)相當(dāng)嚴(yán)峻，教育收費(fèi)逐年攀升，一個(gè)家庭保持比發(fā)達(dá)國(guó)家家庭更低的債務(wù)承擔(dān)率才算合理，如果沒有一定的后備基金，一旦有了變故后果堪憂。國(guó)內(nèi)銀行業(yè)已開始關(guān)注住房按揭不良率可能提高這一問題，２００４年１１月，北京市多家銀行開始披露住房按揭中的欠債戶名單。居民不能還貸，將遭受經(jīng)濟(jì)和聲譽(yù)的雙重打擊。中央銀行個(gè)人信用信息庫(kù)正在加緊建設(shè)之中，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)七城市聯(lián)網(wǎng)，一個(gè)人一旦出現(xiàn)違約記錄，一生的信用都將受到嚴(yán)重影響。
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