“組合拳”讓開發(fā)商變得格外敏感，“禁籌令”洗腦售樓理念
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年04月20日08:05
來源：南陽樓市網(wǎng)
最近國家打出了一系列旨在遏制房價上漲的“組合拳”，讓開發(fā)商變得格外敏感，4月1日起，深圳房地產(chǎn)市場禁止一切未取得預售許可證的樓盤以任何形式開展所謂的“認籌”(內(nèi)部認購)活動，讓業(yè)內(nèi)人士眾說紛紜，那么“禁籌令”的出臺會給房地產(chǎn)市場帶來怎樣的波動呢？
【事件：深圳發(fā)出“禁籌令”】
3月31日，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會宣布：4月1日起，禁止一切未取得預售許可證的樓盤以任何形式開展“認籌”活動。根據(jù)行動方案，4月1日前已進行“認籌”活動、尚未取得預售許可證的，必須立即停止“認籌”活動，開發(fā)商全部退還“認籌誠意金”，并要求以十天為限。
深圳市頒布“禁籌令”后，又發(fā)布了《關于規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序嚴禁非法炒賣房地產(chǎn)的通告》，《通告》指出：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未領取房地產(chǎn)預售許可證前發(fā)生“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認籌”、“內(nèi)部登記”等行為的，由主管部門責令其限期改正、給予年審扣分、暫停相關業(yè)務的處理，并視情節(jié)依法進行查處。
這讓業(yè)內(nèi)人士驚呼的“禁籌令”、“封殺令”，被政府及媒體資深人士解釋為：這是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場的一種積極舉措，目的在于打擊非法炒房，防止房價的非理性上漲，以保護廣大消費者的合法權益。同時，“禁籌令”的實施也意味著開發(fā)商的“銷控”戰(zhàn)術發(fā)揮的空間越來越小，這個措施也迫使開發(fā)商在產(chǎn)品質(zhì)量上下工夫，以優(yōu)質(zhì)樓盤來吸引買家，對開發(fā)商自身的發(fā)展未嘗不是件好事。
【市場：鄭州的“認籌”現(xiàn)狀】
鄭州市房地產(chǎn)市場和外地房地產(chǎn)市場一樣，近兩年的“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認籌”、“內(nèi)部登記”儼然已成為房地產(chǎn)企業(yè)營銷的一種正常行為。下面是記者經(jīng)歷的幾個鏡頭：
鏡頭一：某日晚10時，某售樓部門前，近百位客戶還在等著“內(nèi)部認購”，有的客戶干脆花上幾十上百元錢請學生或者民工為自己排隊，一邊是客戶期盼的目光，一邊是售樓小姐聲嘶力竭的喊“號”聲。
鏡頭二：某日上午8時30分，某樓盤要進行“內(nèi)部認購”，但前天晚上，熱情的購房者就早早來到售樓部里排隊，為了安撫這些購房者，開發(fā)商在社區(qū)廣場放上了電影；有的購房者把帳篷搭在了廣場……
“內(nèi)部認籌”為何如此受到購房者的青睞？原因很簡單，那就是開發(fā)商許諾的所謂“優(yōu)惠”吸引了意向購房者，這種優(yōu)惠幅度多則一兩萬，少則幾千元，對普通購房者來說是筆不小的數(shù)字。而正是這種優(yōu)惠，也讓購房者的購房主動權轉(zhuǎn)給了開發(fā)商，因為購房者要“認籌”，必須要交定金，如果購房者想退定金時，就沒有那么容易了。這種“可憐”的購房者往往是急需購房，跟風而上，但等房屋封頂后，才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實中的房子與沙盤大相徑庭，而此時，房款早在售樓小姐的催促中交過了。
另外，開發(fā)商可以利用“認籌”迅速銷售房源和回籠資金。另外，一些投機者還利用“認籌”打“時間差”，等項目開盤、房價上漲后，把房子拋售出去，從中賺取差價。而實際往往都是工地剛剛蓋好售樓部，房子還未出工地地面，商品房預售許可證也在辦理之中。
這里面不排除這樣的情況：一些操盤沒有經(jīng)驗的開發(fā)商，把“內(nèi)部認購”當作“投石問路”，根據(jù)購房者的人數(shù)和爭奪房源的情況，再次對樓盤量身定“價”。
“內(nèi)部認籌”的火熱原因正如某市房管部門相關人士所言：“早在幾年前政府就明令禁止‘內(nèi)部認購’，但其之所以一直盛行，禁而不止，主要還是具備存在的土壤，即開發(fā)商的熱衷和購房者的捧場�！�
【法律：“認籌”變了味道】
“內(nèi)部認籌”從法律角度如何解釋，是否屬于違規(guī)行為呢？
河南國基律師事務所凌興高律師認為：從民事法律上看，開發(fā)商在取得預售許可證之前，與有購房意向者簽訂 “認購書”之類的協(xié)議屬于一種預約，關于預約的效力，法律并無明確規(guī)定，但有關司法解釋的規(guī)定對此類協(xié)議效力持肯定意見。
但是，凌律師認為，目前的商品房交易市場中，大量的“認籌”活動已明顯改變了預約的性質(zhì)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商在取得預售許可證之前的融資活動，屬于變相預售商品房的違法行為，此類認購協(xié)議基本具備了買賣合同的主要條款，且有支付預付房款的約定等。此類認購協(xié)議因違反法律的強制性規(guī)定而應當認定為無效。
他還說，從行政管理的角度看，政府為規(guī)范商品房交易市場，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對開發(fā)商的預售、銷售行為進行適度監(jiān)管十分必要�！敖I令”等政策的出臺，是政府依法行使監(jiān)管職能的體現(xiàn)。“禁籌令”雖對民事行為有所干預，但其針對的主要是開發(fā)商的預售行為，對開發(fā)商的違規(guī)行為進行查處，不直接否認雙方認購協(xié)議的效力。
【說法：“禁籌令”給企業(yè)洗腦】
深圳地產(chǎn)人王波做房地產(chǎn)已經(jīng)是第14個年頭了，他說：“‘禁籌’在一定程度上杜絕了‘打條子’買房現(xiàn)象，一些熱銷樓盤往往一推出就賣完了，其中不少是各路關系戶‘打條子’定房號的，禁籌沒有影響市場購買力，對炒房有一定打擊，并推動了健康、透明營銷模式的發(fā)展。”
但是“禁籌令”讓王波感受最深的是，這些不會對講誠信有實力的開發(fā)商造成太大沖擊，但是對開發(fā)商營銷思路是一種沖擊，就是不能把“事”“忽悠”大了，而是要把事說實。沒有概念的房地產(chǎn)最初肯定不能吸引購房者，但是經(jīng)過一兩年的引導，購房者會買實實在在的產(chǎn)品。
對鄭州市目前的房地產(chǎn)形勢，王波認為，鄭州開發(fā)商應開發(fā)有特色的、適銷對路的產(chǎn)品，前期把市場吃透，開發(fā)出有個性的產(chǎn)品，如果把產(chǎn)品做好，后期銷售壓力就會減輕很多。另外不要簡單地“克隆”營銷手段，目前鄭州房地產(chǎn)企業(yè)還吹噓什么若干年后100％的回報率，這在深圳已是破滅的神話。
對于深圳“禁籌令”的出臺，鄭州一位品牌開發(fā)商表示可以理解：政府禁止“認籌”進而遏制非法炒房，其目的也是防微杜漸，規(guī)范市場。從長遠來講，對市場各方利益主體都是好事。既然當?shù)卣严隆敖I令”，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)和服務機構就必須直面選擇，只要抓住“以消費者為中心”這個本質(zhì)開展合理、合法的推廣活動，預售前的營銷還是可以有所作為。
在鄭州市已“安家落戶”多年的深圳市某地產(chǎn)顧問公司負責人潘祥說，開發(fā)商搞“認籌”目的有二：一是縮短銷售周期；二是迅速聚集人氣，把項目做到價值最大化�！敖I令”之后，開發(fā)商需要不斷與客戶溝通并進行展示，延長客戶了解項目的周期，這對開發(fā)商的操盤能力及抗風險能力是種很好的檢驗。
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