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打破土地出讓短期行為 切實(shí)降低購(gòu)房門(mén)檻
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng) 2005年04月19日08:03 來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
決定房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有兩個(gè)，一個(gè)是成本，一個(gè)是供求關(guān)系。在最近關(guān)于房地產(chǎn)過(guò)熱的爭(zhēng)論中，對(duì)供求關(guān)系的判斷基本沒(méi)有太大的出入，爭(zhēng)論最多的是地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，是地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)，成了先有雞還是先有蛋的一場(chǎng)混戰(zhàn)。

    不管地價(jià)升降對(duì)房?jī)r(jià)漲落起了多大作用，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，房?jī)r(jià)中相當(dāng)部分的支出用在土地上，政府說(shuō)是大約20%，開(kāi)發(fā)商說(shuō)是大約40%-70%。這兩個(gè)數(shù)字很可能都不對(duì)！我們知道，土地使用權(quán)的出讓年限為50年或70年，政府從開(kāi)發(fā)商那里一次性收走出讓金，開(kāi)發(fā)商再?gòu)馁?gòu)房者那里一次性收回，這種做法保證了政府首先獲利，開(kāi)發(fā)商兩頭獲利，付出最多的是購(gòu)房者，政府和開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不會(huì)說(shuō)實(shí)話(huà)。

    為什么不能將土地出讓金一次性收取改為逐年收取呢？

    在土地實(shí)行招拍掛之前，開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)協(xié)議方式拿土地，價(jià)格肯定要比現(xiàn)在招拍掛低得多，而且還可以分好幾次付，在還沒(méi)付清土地出讓金時(shí)，通過(guò)賣(mài)期房，開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始數(shù)錢(qián)了，因此，土地成本幾乎不在他們考慮的范圍。只要拿到地就等于弄了一臺(tái)印鈔機(jī)。那時(shí)開(kāi)發(fā)商琢磨的是如何通過(guò)倒地發(fā)財(cái)，哪還有心思琢磨年租制？土地收益都流進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的腰包，后來(lái)有人提出經(jīng)營(yíng)城市的口號(hào)，地方政府如夢(mèng)方醒，開(kāi)始從事土地壟斷經(jīng)營(yíng)甚至非法經(jīng)營(yíng)。

    通過(guò)舊城改造、村改居、擴(kuò)建新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)等合法非法的途徑，地方政府濫用權(quán)力甚至動(dòng)用暴力強(qiáng)行拆遷征地，任意壓低、拖欠拆遷征地補(bǔ)償，從征地拆遷中得到了第一桶金；同時(shí)，通過(guò)銀行貸款，進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，再以“出價(jià)高者得為原則、甚至在現(xiàn)場(chǎng)安排托兒進(jìn)行招拍掛，拉高地價(jià)，再限期一次性收取50年或70年的土地出讓金，又得到了第二桶金。這幾年，各地城市好像都成了暴發(fā)戶(hù)，錢(qián)從何來(lái)？就從土地上來(lái)。為何出現(xiàn)大量與土地有關(guān)的腐敗案件，出現(xiàn)大量失地農(nóng)民，出現(xiàn)大量拆遷糾紛，蓋源于此。這樣，原來(lái)是開(kāi)發(fā)商一個(gè)人蒙政府蒙老百姓，現(xiàn)在變成了開(kāi)發(fā)商和地方政府共謀從高地價(jià)、高房?jī)r(jià)中獲利。

    土地出讓金的一次性收取，等于提前支取了未來(lái)50年或70年的土地租金，這筆錢(qián)大都留在地方政府手中，用于建設(shè)形象工程或者購(gòu)置土地，錢(qián)不夠，再賣(mài)地，賣(mài)了地再搞形象工程再買(mǎi)地，形成一個(gè)怪圈，大量土地被閑置或浪費(fèi)。2004年，廣東購(gòu)置土地2956.22萬(wàn)平方米，投入開(kāi)發(fā)2227.19萬(wàn)平方米，一年多出“空置土地700多萬(wàn)平方米。上海去年購(gòu)置土地1038.76萬(wàn)平方米，同期完成開(kāi)發(fā)672.76萬(wàn)平方米。2004年上半年，北京市國(guó)土局發(fā)現(xiàn)，北京土地市場(chǎng)上還閑著1000多宗、1.6萬(wàn)公頃、規(guī)劃建筑面積約2億平方米的土地。地方政府從不會(huì)賣(mài)地，到一次賣(mài)光，看起來(lái)學(xué)會(huì)了土地經(jīng)營(yíng)，實(shí)際是把本來(lái)可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)的土地資源變成了一潭死水，不僅無(wú)法再?gòu)耐恋氐纳抵械玫胶锰�，而且等于斷了子孫的財(cái)路

    一次性繳納土地出讓金傷害的是失地農(nóng)民、被拆遷的城市貧民和購(gòu)房者。把一次性收取變成年租制，可以切實(shí)降低房?jī)r(jià)，防止地方政府行為短期化，和諧社會(huì)關(guān)系，使得土地成為可持續(xù)開(kāi)發(fā)的資源，也為后代留下寶貴的土地財(cái)富。

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