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若房?jī)r(jià)是氣球 政府吹氣還是放氣?
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng) 2005年04月14日08:28 來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
    去年北京經(jīng)歷了２０年來(lái)的第一個(gè)寒冬，春暖花開(kāi)的季節(jié)里還有余寒未盡的感覺(jué)。３月起南三環(huán)一處經(jīng)濟(jì)適用房有望要放號(hào)了，上千人提前一個(gè)月就早早排在了售樓處門(mén)外，至今仍瑟縮在這個(gè)北方城市冷峭的春夜里苦苦支撐，就為能領(lǐng)到一個(gè)買(mǎi)房許可——購(gòu)房號(hào)。２００４年眼看著北京的房?jī)r(jià)像撒了手的氫氣球猛往上升，每平方米動(dòng)輒起價(jià)五六千元，每平方米超萬(wàn)元的樓盤(pán)也俯拾皆是，而普通居民急需的經(jīng)濟(jì)適用房卻是那樣搶手。

     不僅北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)如此火爆，上海、廣州等地更甚。全國(guó)范圍房?jī)r(jià)持續(xù)走高，成了中國(guó)百姓心頭難抑之痛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００４年全國(guó)商品房平均售價(jià)上漲１４．４％，商品住宅平均上漲１５．２％，而全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅比上年增長(zhǎng)７．７％。房?jī)r(jià)持續(xù)走高，脫離了市民的購(gòu)買(mǎi)能力，工資升幅有限的百姓先是被漲價(jià)弄得暈頭轉(zhuǎn)向，繼而被高房?jī)r(jià)驚得瞠目結(jié)舌，看著日益貴族化的房?jī)r(jià)，往往只能望房興嘆。

    這種局面下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上處于弱勢(shì)一方的購(gòu)房者只有企盼政府出手平抑房?jī)r(jià)，理順“發(fā)燒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而圍繞政府要不要出手管理住房這種特殊商品的爭(zhēng)論不時(shí)響起。那么，政府該不該“出手”？政府又能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些作為？近日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪了房地產(chǎn)界知名專家求解上述問(wèn)題。

    房地產(chǎn)業(yè)是否需要政府干預(yù)？

    房地產(chǎn)領(lǐng)域是否需要政府干預(yù)？政府的有形之手如何調(diào)控？這些問(wèn)題引起專家爭(zhēng)論。

    有的專家認(rèn)為，房屋是一種純粹的商品，它的需求漲跌最好交給市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，政府只要做好監(jiān)督和服務(wù)就行了。反對(duì)此觀點(diǎn)的人們說(shuō)，住房是特殊商品，政府必須積極干預(yù)，才能保證住房市場(chǎng)健康發(fā)展。主要依據(jù)是房屋系具有空間固定性、價(jià)值昂貴性和使用耐久性的特殊商品，由于是人類生存的基本需要，所以房地產(chǎn)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是社會(huì)問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及近５０個(gè)行業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響較大。特別是中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，目前系中國(guó)經(jīng)濟(jì)的根本命脈所在，政府不能放任不管。

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，各國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，單靠市場(chǎng)并不能很好地解決住房問(wèn)題特別是低收入群體的住房問(wèn)題，而市場(chǎng)和政府結(jié)合才是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的有效途徑。

    對(duì)于一個(gè)追求公平和效率的和諧社會(huì)來(lái)說(shuō)，政府不能面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛火和泡沫而無(wú)所作為。所以專家建議，政府要合理確定自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的角色，建立市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則和監(jiān)管機(jī)制，用有形之手適時(shí)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

    高房?jī)r(jià)是否緣于高稅費(fèi)？

    在反對(duì)政府出手管理房?jī)r(jià)的原因中，有人認(rèn)為政府的土地從緊政策和稅費(fèi)是房?jī)r(jià)上漲的重要原因之一。他們認(rèn)為是房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足造成供需緊張，從而引起房?jī)r(jià)上漲。

    但“地荒”說(shuō)旋即遭到國(guó)土資源部有關(guān)部門(mén)駁斥，指出全國(guó)土地供應(yīng)與房地產(chǎn)公司購(gòu)置的土地面積都沒(méi)有減少。并以北京市為例，２００４年經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地使用權(quán)入市交易比上年同期增長(zhǎng)了９２％；成交土地總面積比上年同期增長(zhǎng)了２１３％，北京市仍有約５９００萬(wàn)平方米的存量房地產(chǎn)土地有待盤(pán)活，根本不存在“地荒”。

    稅費(fèi)占據(jù)房?jī)r(jià)款比例偏高是不是造成高房?jī)r(jià)的原因？據(jù)了解，現(xiàn)行稅制將房地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的共有６個(gè)稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。還有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所繳納的稅種，包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅現(xiàn)已停征，共計(jì)１１個(gè)稅種。此外，各地方政府還存在與土地及房地產(chǎn)有關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目，有數(shù)十項(xiàng)到幾十項(xiàng)不等。坊間傳言說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，上述各種稅費(fèi)幾乎占據(jù)房?jī)r(jià)的５０％。加上土地從緊以后取得土地的成本增加造成了房?jī)r(jià)“水漲船高”。

    對(duì)這個(gè)問(wèn)題，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉有不同的看法。他認(rèn)為，政府收費(fèi)（包括稅）占房?jī)r(jià)款５０％的說(shuō)法沒(méi)有依據(jù)。經(jīng)過(guò)１９９８年以來(lái)的清理，政府行政性收費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比重顯著降低。有人把政府出讓土地使用權(quán)時(shí)收取的地價(jià)款甚至土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用作為行政性收費(fèi)，這是不對(duì)的。即使在政府財(cái)政能力強(qiáng)大的美國(guó)，開(kāi)發(fā)商不僅需要繳納高額的影響費(fèi)，有時(shí)還需要向社會(huì)提供一定數(shù)量的可支付住宅（類似我們的經(jīng)濟(jì)適用房）。目前的房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，有包括地價(jià)在內(nèi)的成本因素的推動(dòng)，但更重要的是受宏觀經(jīng)濟(jì)影響的市場(chǎng)因素的推動(dòng)。

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展部副部長(zhǎng)林家彬也認(rèn)為，稅費(fèi)不是支撐房?jī)r(jià)高揚(yáng)的原因。林家彬說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的狀況是費(fèi)多稅少，而且房地產(chǎn)稅費(fèi)只是在交易環(huán)節(jié)一次性征收，地產(chǎn)商往往把這些稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中，但這是一直都存在的情況。目前房?jī)r(jià)上漲是市場(chǎng)的因素起主要作用。

    林家彬同時(shí)預(yù)言，如果以后在房屋保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，把稅費(fèi)平攤到住房壽命有效期內(nèi)的保有階段，購(gòu)房者在買(mǎi)房子的時(shí)候房?jī)r(jià)可能會(huì)低一些。

    政府如何平抑房?jī)r(jià)？

    中國(guó)社科院金融研究所副所長(zhǎng)王志剛預(yù)測(cè)未來(lái)２０年內(nèi)，如果以三口之家居�。保埃捌椒矫子�(jì)算，中國(guó)需要２６０多億平方米的住房，而去年全國(guó)的住房還只有９０億平方米。幾億城市居民的住房缺口，還有近一億進(jìn)城農(nóng)民工的需求，開(kāi)發(fā)商和炒房者沒(méi)有不看好這個(gè)市場(chǎng)的理由：房產(chǎn)被炒來(lái)炒去，不愁沒(méi)人接最后一棒；和豐厚的利潤(rùn)相比，上調(diào)的利率微不足道，因此，國(guó)家的多種調(diào)控措施未能奏效。

    房?jī)r(jià)居高不下，廣大市民無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)違背了解決廣大居民的住房問(wèn)題的初衷，變成了投機(jī)逐利的商品。這種情況再次凸現(xiàn)了政府監(jiān)管缺位帶來(lái)的弊端。

    建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者的電話采訪時(shí)表示，首先房?jī)r(jià)不是一個(gè)政策就能決定升降的，調(diào)控房?jī)r(jià)需要財(cái)政、稅務(wù)、土地等各方面互相配合，綜合運(yùn)用財(cái)稅、金融、法律、行政等手段，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的有效方式，單純地采取某項(xiàng)措施恐怕效果不會(huì)太明顯；其次，政府平抑房?jī)r(jià)是必需的，因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)持續(xù)走高會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；第三，對(duì)房?jī)r(jià)高企這個(gè)現(xiàn)象應(yīng)該進(jìn)行具體分析，全國(guó)各地情況不一樣，比如投機(jī)的問(wèn)題，上海幾年前就存在，而其他中小城市里８０％以上以自住為主，切忌一刀切。打擊炒房必須建立在翔實(shí)的調(diào)查和數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)上，否則無(wú)法奏效。而這種事情只能靠政府去做。

    王玨林認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有政府有能力進(jìn)行調(diào)整，政府應(yīng)該把需要由政府出面管理的事情理清，分出層次和重點(diǎn)，把有限的資金用在解決低收入百姓的住房方面，采取釜底抽薪式的辦法，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上的根本問(wèn)題。但他同時(shí)反對(duì)政府直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，他認(rèn)為政府出面不是參與市場(chǎng)的問(wèn)題，房?jī)r(jià)高低應(yīng)該交給市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，政府只是做好自己該管的事情就行了。他所說(shuō)的政府“該管的事情”是，解決低收入人群住房保障問(wèn)題和加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，防止出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

    上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長(zhǎng)胡怡健教授持政府應(yīng)積極出面調(diào)解房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)，他認(rèn)為平抑房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的有效手段，就是擴(kuò)大低價(jià)商品住宅供應(yīng)量。政府提供充足土地用于低價(jià)商品房建設(shè)，縮小供需缺口，就會(huì)使投機(jī)炒房失去市場(chǎng)，從而可以有效地控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

    重拳出擊應(yīng)該砸向哪里？

    對(duì)于目前供需嚴(yán)重失衡的房地產(chǎn)狀況，政府的作用該如何體現(xiàn)？綜合接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪的多位專家的看法，可以采取如下措施：

    政府引導(dǎo)市場(chǎng)，可以通過(guò)制定行業(yè)政策、土地供應(yīng)計(jì)劃、財(cái)政稅收政策等行政或金融途徑實(shí)施。首先，政府制定行業(yè)政策主要應(yīng)關(guān)注政策預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度、實(shí)際受益者與目標(biāo)受益者是否吻合以及是否產(chǎn)生負(fù)面作用，并據(jù)此調(diào)整相關(guān)政策；其次，政府作為土地所有者，對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行壟斷經(jīng)營(yíng)，應(yīng)通過(guò)制定和調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)控制房地產(chǎn)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，避免供需出現(xiàn)較大偏差；第三，政府還有一個(gè)無(wú)可替代的途徑干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)——通過(guò)新建項(xiàng)目審批實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，滿足特殊群體住房需求，并影響就業(yè)格局。此外還可運(yùn)用房貸和稅收等金融措施抑制盲目投資和投機(jī)炒作行為，特別是利用稅收杠桿可以通過(guò)稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，短平快地?fù)軇?dòng)市場(chǎng)。１９９８年－２００１年間，政府通過(guò)數(shù)次調(diào)整房地產(chǎn)稅費(fèi)，啟動(dòng)了個(gè)人房貸消費(fèi)，活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)，如今可以同樣運(yùn)用稅費(fèi)抑制投機(jī)，調(diào)整市場(chǎng)需求。

    專家們特別建議政府要致力于建立住房保障體系，解決低收入人群住房困難，并稱這是釜底抽薪式的舉措。但對(duì)政府出手干預(yù)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格前景并不看好，如果僅僅靠出臺(tái)一些措施影響商品房?jī)r(jià)格，以此解決低收入人群住房問(wèn)題，無(wú)異于揚(yáng)湯止沸。而且從宏觀的角度看，直接干預(yù)市場(chǎng)硬性將價(jià)格調(diào)低是非常困難的。

    清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所劉洪玉所長(zhǎng)在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪時(shí)建議：“鑒于中國(guó)中低收入家庭所占比例較高這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)，政府確實(shí)應(yīng)該增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)的管理制度。但政府提供經(jīng)濟(jì)適用房的主要目的，是解決中低收入家庭的住房問(wèn)題或滿足中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)自住住宅的需求，而不是為了平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品住宅價(jià)格（雖然也能間接起到平抑總體房?jī)r(jià)的作用）

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