遺產(chǎn)掙稅風(fēng)聲緊 高檔樓盤的幼童業(yè)主應(yīng)運(yùn)而生
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年04月08日12:12
來源：南陽樓市網(wǎng)
近日，隨著《遺產(chǎn)稅暫行條例(草案)》上報(bào)到國務(wù)院，對房產(chǎn)等高價值遺產(chǎn)征稅的風(fēng)聲日緊。按照國際慣例，遺產(chǎn)稅可能在40%以上。不少高檔樓盤的業(yè)主開始用子女的名義買房或把產(chǎn)權(quán)給子女，避免將來被征收遺產(chǎn)稅。一些樓盤反映，幼童業(yè)主越來越多。
■幼童業(yè)主多出在高檔樓盤
“我們進(jìn)行物業(yè)管理的小區(qū)里，已經(jīng)出現(xiàn)了很多小孩當(dāng)房主的情況�！备毁F園的物業(yè)管理公司一位負(fù)責(zé)人對記者說。接手小區(qū)的物業(yè)管理之后，開發(fā)商轉(zhuǎn)過來業(yè)主相關(guān)資料，由物業(yè)管理公司進(jìn)行檔案管理。這些資料顯示，一些房屋登記的房主，就是讀中小學(xué)的孩子，甚至還有上幼兒園的幼童來登記。在日常的物業(yè)管理中，通知一些事項(xiàng)，必須找到這些“小業(yè)主”的家長，才能解決問題。而和平新城的開發(fā)商表示，經(jīng)常會遇到一些四五十歲的購房人在購買房屋時向售樓員咨詢，能否以子女的名義購房。
在其他一些樓盤，記者也了解到類似情況：幼童業(yè)主現(xiàn)象多數(shù)出現(xiàn)在均價每平方米8000元以上的高檔樓盤、郊區(qū)大戶型低密度住宅以及TOWNHOUSE、別墅等。一般情況下，這些幼童業(yè)主“掛名”的房產(chǎn)的總價超過100萬元。
■三種手法造就幼童業(yè)主
新華聯(lián)家園開發(fā)商銷售經(jīng)理李明對記者說，一般來說，購房人為規(guī)避遺產(chǎn)稅，主要使用的方式有三種：贈予、買賣、直接用兒童名義買房。
第一種是贈予。這是最常用的方式，按照法律規(guī)定，贈予的成立必須符合兩個條件：一是要有贈予的真實(shí)意思表示，二是房產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。與動產(chǎn)所有權(quán)交付即發(fā)生轉(zhuǎn)移的效力不同的是，房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移要經(jīng)過房屋管理機(jī)關(guān)的登記才能生效，也就是房屋產(chǎn)權(quán)證的姓名由父母變更為子女才發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移效力。否則，即便子女實(shí)際占有房屋，仍應(yīng)視為父母的財(cái)產(chǎn)，從而達(dá)不到避稅效果。贈予是不可撤銷的，以后情況發(fā)生變化，父母反悔也將得不到法律的支持；根據(jù)《民法通則》和《未成年人保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定，法律并不限制兒童的權(quán)利能力，接受贈予房產(chǎn)的本身是合法的；但是父母為了避稅而做的贈予表示顯然是虛假的，在法律上是無效的，即以合法的形式掩蓋非法的目的。實(shí)際操作中，如何認(rèn)定贈予的意思表示是真實(shí)的還是虛假的是一個無法回避的困難。將為裁決機(jī)關(guān)留下較大的裁決空間。
第二種是“轉(zhuǎn)賣”房產(chǎn)給自己的子女。從法律上講，將房產(chǎn)賣與自己的未成年子女是一種無效行為，因?yàn)閮和鳛闊o民事行為能力人，不具備從事房產(chǎn)交易這種復(fù)雜民事活動的能力，只能由其作為法定代理人或監(jiān)護(hù)人的父母代理，而父母代兒童與自己進(jìn)行交易的行為違背了民法關(guān)于代理的規(guī)定，因此是無效的。但如果房產(chǎn)已實(shí)際過戶到兒童名下，就目前的相關(guān)規(guī)定，有關(guān)部門不會干涉。實(shí)際上，很多貸款買房的業(yè)主取得房產(chǎn)證之后，就立即找有關(guān)部門進(jìn)行過戶，把房產(chǎn) 證的業(yè)主名字更改成自己的子女。也有一些“性急”的家長，在登記備案取得貸款后，就找開發(fā)商要求把購房人姓名改成孩子的。一般情況下，銀行在審查通過購房人貸款的材料并放貸后，如果不發(fā)生逾期還貸問題，不會再對合同中購房人的變更進(jìn)一步追究。
第三種是直接以兒童的名義購房。這種情況只限于一次性付款買房的業(yè)主。這種形式，已經(jīng)成為最理想的避稅方式：由于沒有房產(chǎn)過戶的環(huán)節(jié)，與贈予、買賣等方式相比，省掉了契稅等交易費(fèi)用。
■合理立法才能堵塞漏洞
北京市地稅局工作人員告訴記者，按照國際慣例，遺產(chǎn)稅率實(shí)行的都是高額累進(jìn)稅率，一般在40%以上。按照此稅率，如果將房子留給子女，很可能出現(xiàn)因交不起遺產(chǎn)稅而不得不將其賣掉或放棄繼承。同時，遺產(chǎn)稅開征前，要在全國完善實(shí)施金融實(shí)名制，還要包括房產(chǎn)、廠房設(shè)施等固定資產(chǎn)的遺產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)專職律師楊在明表示，由于我國沒有贈予稅的立法，而對房屋轉(zhuǎn)讓中個人所得征收稅存在空缺，使得利用贈予和轉(zhuǎn)讓等形式避稅成為一種現(xiàn)實(shí)可能。國外立法的成功經(jīng)驗(yàn)是遺產(chǎn)稅、贈予稅、所得稅在總體稅負(fù)效果上達(dá)到一種均衡，從而最大限度地堵塞漏洞。
而一些普通的購房人也在效法這樣的避稅，他們憂心忡忡，認(rèn)為血汗錢購置的房屋，不能完整的被繼承，其實(shí)這是一種誤解，遺產(chǎn)稅的征收不僅取決于稅率，而且還有免稅額和扣除額的規(guī)定，也就是說，只是免稅額和扣除額以外的部分財(cái)產(chǎn)才能征收稅。我國的遺產(chǎn)稅立法專家王明高認(rèn)為，按照目前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，免稅額框定在80萬元人民幣為宜。遺產(chǎn)稅的征稅對象集中在“富豪階層”。一般的中低收入者是不用擔(dān)心的。作為一般購房人，“身后”留下產(chǎn)業(yè)對遺產(chǎn)稅的“高起點(diǎn)”來說，顯然不“達(dá)標(biāo)”。因此沒有必要擔(dān)心。
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