再詳細(xì)摘錄幾個(gè)大眾關(guān)注熱點(diǎn)——
實(shí)施城市動(dòng)脈暢通行動(dòng)。加強(qiáng)路網(wǎng)建設(shè),新建光武路西延等92條道路，全面消除“斷頭路、卡脖路”，對路況較差的59條既有道路進(jìn)行改造，加快構(gòu)建“高架+隧道+ 快速路+外環(huán)路”的城市交通網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)城區(qū)主干道與外環(huán)路互聯(lián)互通，打通城市支路、區(qū)間路、背街小巷等城市交通微循環(huán)，形成內(nèi)暢外達(dá)，配套完善的道路體系。
強(qiáng)化規(guī)劃剛性約束，確保新建和改造道路嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施。到2024年底，路網(wǎng)密度達(dá)到8. 17公里/平方公里，建成中心城區(qū)至鴨河、鎮(zhèn)平、官莊、社旗4條快速通道，完成中心城區(qū)國省道外遷，市中心城區(qū)外環(huán)路、光武路、仲景路、孔明路等高架道路基本建成。
到2024年底，新建、改建公園游園66個(gè), 增加綠地面積350公頃，建成區(qū)綠化率達(dá)41.2%,綠化覆蓋率達(dá) 44%,人均公園綠地面積達(dá)16.8平方米，公園綠地服務(wù)半徑覆蓋率達(dá)到91. 8%。
到2024年底，布局合理、供給充足、智能高效、便捷可及的城市停車系統(tǒng)全面建成，市本級建成公交綜合停保場2座，新建公共停車場30座，新增停車位 1.57萬個(gè)；中心城區(qū)各區(qū)要在停車需求量大的居住、商業(yè)、辦公等人員密集區(qū)域，每年分別新建公共停車場不少于20個(gè)、新增停車位不少于4000個(gè)......
之所以不厭其煩羅列這些枯燥的數(shù)據(jù)，是想說明：南陽城市建設(shè)的風(fēng)向變了，由過去攤大餅式向外擴(kuò)張模式轉(zhuǎn)為向內(nèi)精耕細(xì)作模式；更新提質(zhì)后的南陽城市功能品質(zhì)顯著提升，人居環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，家園更加美好，樓市值得期待。
據(jù)了解，政府不這么做不行了，最大的原因之一是我市土地供給數(shù)量嚴(yán)重不足，在18億畝耕地紅線的底線約束下用地指標(biāo)很緊張，只能自己挖潛在城區(qū)內(nèi)找可用土地；第二大原因是國家政策層面的原因，未來城市高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型之路就是城市更新提質(zhì)之路。這兩大因素決定了南陽未來必須走城市更新這條路。
你品，你細(xì)品。
南陽各級政府其實(shí)已經(jīng)充分認(rèn)識到了這條路徑的重要性和必要性，來看看這一年多來政府都干了什么？
1.規(guī)范城市：2021年12月17日，一場圍繞鞏固提升全國文明城市、國家衛(wèi)生城市創(chuàng)建成果，以“清潔城市，美化家園”為主題的“1050”行動(dòng)，效果大家也都看到了，三里河、梅溪河、溫涼河等治理得很不錯(cuò)。
2.樹立標(biāo)桿：某些長年拆不動(dòng)的棚戶區(qū)、老舊小區(qū)拆遷力度空前，進(jìn)展迅速，“臥龍速度”等等概念都提出來了，比如梅溪路南頭的印刷廠改造項(xiàng)目，10年拆不動(dòng)，今年6月15日拆完了，還有化纖廠棚戶區(qū)改造也神速拆完等等，獨(dú)山大道精品街、城市地標(biāo)淯陽橋，CBD商務(wù)中心這些大的地標(biāo)性建筑也完成了。
3.統(tǒng)一思想：8月28日，由臥龍區(qū)政府主辦、南陽房地產(chǎn)商會協(xié)辦、明倫集團(tuán)承辦的南陽城市更新發(fā)展高峰論壇，請來了原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、現(xiàn)中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹教授，專門以“城市更新”為主題做了一次生動(dòng)演講。臥龍區(qū)委區(qū)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、南陽房地產(chǎn)商會會員及一些大家都很熟悉的本土開發(fā)企業(yè)代表：明倫、建業(yè)、廣宇、財(cái)富置業(yè)等等公司的董事長、總經(jīng)理，還有臥龍區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記及鄉(xiāng)長都參加了，大家從頭聽到尾，中間沒有人離席、早退，這是很罕見的。
其實(shí)，早在2015年12月20日中央城市工作會議就已經(jīng)提出了城市更新這個(gè)概念。秦虹教授是研究城市更新領(lǐng)域的專家，她講到城市更新的基本邏輯是：房地產(chǎn)業(yè)是載體，與其承載的產(chǎn)業(yè)與人口共興衰。什么是城市更新？通俗點(diǎn)講就是:解決城市發(fā)展中出現(xiàn)的物質(zhì)上老化、功能性上衰退、風(fēng)貌上破壞、結(jié)構(gòu)上滯后等方面的問題。
城市更新一般有兩個(gè)模式：1.增長模式:設(shè)立新區(qū)、依靠投資增長、增加項(xiàng)目數(shù)量，弊端是城市擴(kuò)張加劇城市不平衡;2.挖潛模式:盤活存量、依靠創(chuàng)新增長、提高產(chǎn)出效率,達(dá)到城市品質(zhì)再繁榮�，F(xiàn)在國家層面和政策層面都傾向于第二種模式，南陽當(dāng)然也選擇了第二種模式，并且有行動(dòng)、有理念、有政策、有未來。所以看明白了嗎？政府在下一盤為期3年的大棋。
你品，你細(xì)品。
都說看棋懂行的看門道，不懂行的看熱鬧。君子觀棋不語，但門道還是要會看的。
咋看這盤大棋的門道？
先看政府思路：2021年10月，河南省第十一次黨代會召開，提出支持南陽建設(shè)副中心城市。自此，城市更新提質(zhì)開啟加速度。今年9月19日，市領(lǐng)導(dǎo)在市委城鄉(xiāng)規(guī)劃土地委員會第十五次會議上強(qiáng)調(diào)：加快推進(jìn)城市更新提質(zhì)，按照“改得動(dòng)、改得快、改得好、改得穩(wěn)”的原則，市區(qū)聯(lián)動(dòng)、市直部門牽好頭，合力攻堅(jiān)，扎實(shí)推進(jìn)片區(qū)開發(fā)、城中村改造......重點(diǎn)來了，就是這句“扎實(shí)推進(jìn)片區(qū)開發(fā)、城中村改造”。
再看政府從哪兒下手：老城區(qū)目前看到是先從梅溪路南頭和西南片區(qū)下手了，隨著新淯陽大橋的修通，人民路南延打通，梅溪路南延打通，“一路兩新”（注：一條梅溪路，兩座新城）被提得很響。其次還要從哪下手？沿人民路兩側(cè)應(yīng)該是一個(gè)重點(diǎn)方向，先提一個(gè)啟發(fā)思路：南陽2021年10月19日注冊成立了文化旅游體育產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司，成立后到處找項(xiàng)目做。而在南陽城區(qū)，旅游資源是有限的，除了臥龍崗、張仲景博物館之外，有圖有真相有規(guī)模有底蘊(yùn)的景點(diǎn)是那個(gè)？民主街的財(cái)神廟和府衙當(dāng)仁不讓。還有聯(lián)合街、解放南路等等片區(qū)都具有老南陽文化底蘊(yùn)，具有片區(qū)改造的良好基因和群眾基礎(chǔ)。
你品，你細(xì)品。
獨(dú)立思考，風(fēng)物長宜放眼量。
9月22日，在省政府新聞辦召開的“河南這十年”主題系列新聞發(fā)布會第三場（南陽專場）中是這樣介紹南陽的：“世界月季大觀園、“三館一院”、淯陽橋重建等重大地標(biāo)性工程建成投用，臥龍崗文化園、醫(yī)圣文化園建設(shè)加快推進(jìn)，城市路網(wǎng)、水系、綠化等持續(xù)改善，新城區(qū)從無到有，老城區(qū)加速更新，中心城區(qū)建成區(qū)面積160平方公里、人口160萬，全市常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)51.61%......”據(jù)最新官方數(shù)據(jù)，世界城鎮(zhèn)化率天花板是65%-75%，2021年，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%，南陽距全國城鎮(zhèn)化水平還差13.11%，這就是南陽的基本盤。
坊間一直有個(gè)說法:中國不缺房子，中國樓市里的房子已嚴(yán)重過剩。但是，您知道下面這些數(shù)據(jù)嗎(注：摘自綠城中國浙西區(qū)域集團(tuán)和大碗樓市聯(lián)合出品的《人/地/城與空間2022基于新型城鎮(zhèn)化趨勢與人口結(jié)構(gòu)變化的住宅空間研究》）：
+ 五成的城鎮(zhèn)居民居住在老公房、經(jīng)適房和自建房里。
+ 居住在正常商品房里的居民中，五成的房齡超過20年。
+ 重點(diǎn)城市中，房齡超過20年的存量商品房占比40%-50%以上。
以上三個(gè)數(shù)據(jù)疊加在一起，說明了什么問題？
中國一半以上的城鎮(zhèn)居民，都居住在面積小、質(zhì)量低、配套差、物業(yè)管理不足的老公房、經(jīng)適房、以及2000年以前建成的大量老舊住房里。中國樓市的確不缺房子，但缺好房子。
中國樓市，正從“住房消費(fèi)”轉(zhuǎn)入“居住消費(fèi)”。所謂居住消費(fèi)，就是好房子+好服務(wù)。
2015-2020年，全國 10 個(gè)主要城市的換房占比震蕩上升；換房目的中改善性需求為主流，占比86%；換房前后套均價(jià)差約135萬元、面積差約 25 平方米。
也就是說，在告別住房短缺后的當(dāng)下，中國樓市里的主力消費(fèi)者正在從“有套房住的剛需”轉(zhuǎn)變?yōu)椤案竺娣e、更高總價(jià)和更新樓齡的“改善”。
人云亦云，永遠(yuǎn)是隨大流的羊群；獨(dú)立思考，永遠(yuǎn)是卓而不群的狼。在一片樓市看空聲中，如果您看懂了政府正在下的這盤大棋，是不是依然對南陽樓市未來充滿信心！沒錯(cuò)，城市更新提質(zhì)正是南陽樓市這艘大船乘風(fēng)破浪前行的“壓艙石”。
所以，當(dāng)下您需要關(guān)注的是，您現(xiàn)在居住的房子超齡了嗎？要改善嗎？
如果您是改善族中的一員，請您對樓市保持樂觀和信心，同時(shí)，以城市更新提質(zhì)的思路及睿智的眼光看懂潮起潮落和未來方向——
主城重點(diǎn)版塊價(jià)值很高，未來值得期待。
關(guān)注頭部房企的動(dòng)作，跟隨他們的腳步。
其實(shí)大家抽空跑一跑樓市就能看明白很多東西，提一個(gè)踩盤思路供朋友們參考：以三館一院為標(biāo)志的白河?xùn)|區(qū)域、老城區(qū)重點(diǎn)區(qū)域和白河兩岸部分區(qū)域；白河?xùn)|區(qū)域優(yōu)點(diǎn)是拉開了框架，初具規(guī)模，但配套暫時(shí)還沒跟上；老城區(qū)重點(diǎn)區(qū)域最大的優(yōu)勢是生活配套純熟，教育發(fā)達(dá)，生活方便，劣勢是城市面貌陳舊，交通擁擠，但這會隨著城市更新提質(zhì)的落地而迅速改變；白河兩岸部分區(qū)域也是可以重點(diǎn)關(guān)注的，特別是擁有良好教育配套的區(qū)域要死盯不放。
當(dāng)然，買好房也要選好時(shí)機(jī)，巴菲特老爺子名言：“別人恐懼我貪婪�！爆F(xiàn)在到了該貪婪的時(shí)刻了嗎？據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，4月房地產(chǎn)已經(jīng)觸底，5、6月份數(shù)據(jù)已經(jīng)向上，7月份全國出現(xiàn)“棄貸”現(xiàn)象引起高層重視，現(xiàn)在已經(jīng)在出臺各種措施“保交樓、穩(wěn)民生”，已經(jīng)穩(wěn)住了。北京、深圳最新樓市消息是豪宅已經(jīng)開搶了，在一個(gè)地產(chǎn)圈微信群里有這樣一個(gè)留言：“北京二環(huán)內(nèi)的新樓盤也是拿著現(xiàn)金都買不到，需要找熟人才能排上隊(duì)......”這兩座城市可是樓市風(fēng)向標(biāo)呀！
這又說明什么？
你品，你細(xì)品。
