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此次加息，目的主要是為了打擊投資客炒樓花。因此，對(duì)購(gòu)買自己居住的買家來說影響相對(duì)較小。對(duì)于北京房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此下跌，專家指出，加息雖然對(duì)樓市產(chǎn)生很大影響，但從北京來說房?jī)r(jià)下降可能性比較小。原因是，根據(jù)市建委數(shù)據(jù)顯示，去年北京房?jī)r(jià)上漲9.8%�？雌饋砩蠞q幅度比較大。不過，分析一下，就能看出來建設(shè)部在2002年曾出臺(tái)取消毛坯房的政策。去年正好趕上，大量精裝修樓盤交房。這樣精裝修成本也造成了事實(shí)上的房?jī)r(jià)上漲。要是扣除精裝修原因，北京房?jī)r(jià)上漲也就在5%，這正好與去年通貨膨脹率差不多，因此北京房?jī)r(jià)是控制在合理范圍內(nèi)。外加上土地、建材成本等原因，北京房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。當(dāng)然，加息也抑制了許多炒房客，因此房?jī)r(jià)大漲也不現(xiàn)實(shí)。

    實(shí)例

    購(gòu)房者調(diào)整買房計(jì)劃

    在購(gòu)房成本增加，利率預(yù)期再度上調(diào)的前提下，許多小兩口不得不重新規(guī)劃自己的買房計(jì)劃。

    剛剛新婚的李春杰與王惠娟小兩口，目前有家庭存款35萬元，家庭月收入10000元，正為重新制定買房計(jì)劃而發(fā)愁。李春杰原本打算買一套大一點(diǎn)的房子，現(xiàn)在計(jì)劃落空了，并讓記者幫忙給他們做一套計(jì)劃。

    記者請(qǐng)教專門經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)鏈家，鏈家市場(chǎng)專業(yè)人士表示，李先生有兩種方案，第一套方案就是先滿足居住的需求，購(gòu)買一套總價(jià)為50萬元的二手房，等到條件允許后再進(jìn)行升級(jí)置業(yè)；第二套方案就是直接一步到位，購(gòu)買一套總價(jià)為100萬元的商品房。其中首付都是30%，貸款年限都為20年。

     這位專業(yè)人士表示，根據(jù)圖表，我們?cè)俳Y(jié)合去年銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，住房貸款人的月還款額與月收入比控制在50%以下(含)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含)。

    據(jù)此，個(gè)人住房貸款月還款額與收入比公式計(jì)算，如果貸款個(gè)人(或家庭)月收入為10000元，則每月的房貸還款額最多不能超過5000元；假設(shè)貸款人已經(jīng)有了其他債務(wù)每月要還款1500元，則房貸每月還款額最多不能超過4000元。

    也就是說，李先生在沒有債務(wù)的情況下，加息前可以購(gòu)買二手房和商品房，甚至在利率上調(diào)至5.51%的情況下，銀行在原則上仍然會(huì)發(fā)放給李先生貸款。

    加息后計(jì)劃可能落空

    此次利率上調(diào)，一方面是為了抑制房產(chǎn)的過熱投機(jī)，另一方面銀行也是為了提高房貸門檻、降低房貸風(fēng)險(xiǎn)，這就促使銀行在發(fā)放房貸的過程中不會(huì)去觸及風(fēng)險(xiǎn)的邊緣。如果按照李先生目前的經(jīng)濟(jì)狀況可能很難獲得銀行的貸款支持；特別是現(xiàn)在有些銀行(如建行、招行)已經(jīng)實(shí)行個(gè)人貸款利率為6.12%；如果李先生貸款70萬元，則每月的還款額已經(jīng)達(dá)到5063.6元，超出了50%的規(guī)定，銀行在這種風(fēng)口浪尖上必然不會(huì)滿足李先生的貸款要求。

    買二手房更實(shí)惠一些

    另一方面，從李先生自身的角度來看，如果在加息前，在沒有債務(wù)壓力的情況下，可能會(huì)考慮購(gòu)買商品房；但是，在加息后，即使在未來利率不上調(diào)的情況下，李先生購(gòu)買二手房的每月支出成本最低增加92.07元，但應(yīng)該是一個(gè)可控范圍，畢竟月還款額不是特別高；如果購(gòu)買商品房，則其每月支出成本最低增加184.15元，而且其月還款額已經(jīng)是月收入的48.2%，為了防范不可預(yù)見的事情發(fā)生，李先生自己也可能會(huì)考慮不購(gòu)買商品房，從而轉(zhuǎn)投二手房，等到時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候進(jìn)行再次置業(yè)。

    提醒

    在建行貸款利息最高

    專家分析，在目前已公布利率的商業(yè)銀行中，僅就利息支出這一項(xiàng)，在建設(shè)銀行貸款買房最不實(shí)惠。以5年以上貸款為例，建行的利率是6.12%，而執(zhí)行下限利率的銀行只有5.51%，利差達(dá)到0.61個(gè)百分點(diǎn)。假設(shè)需要申請(qǐng)一筆20萬元、10年期的貸款，在建行做每月需要?dú)w還本息2232.48元，而在工行做每月只需要?dú)w還本息2171.51元，兩家銀行相差60.97元。不過，在目前來說，房貸大多都是由開發(fā)商與銀行直接協(xié)議，購(gòu)房者自己選擇銀行的很少。這樣也導(dǎo)致購(gòu)房者在操作上面臨一些問題。（鄒玉瑞/文）

    房貸利率答疑

    第二套房界定細(xì)則還未出臺(tái)

    專家預(yù)計(jì)：如果被認(rèn)定為投資，第二套住宅貸款將承擔(dān)高息

    前天有消息傳出，“如果貸款買第二套房，利率和首付都會(huì)提高�！痹S多讀者提出疑問，第二套住宅怎么界定，第一套全額付款的情況下再貸款是不是也算第二套住宅？什么情況下可以申請(qǐng)到相對(duì)優(yōu)惠的利率？記者采訪了有關(guān)銀行專家。

    根據(jù)四大銀行的新房貸利率基本確定：除建設(shè)銀行外，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行都原則上執(zhí)行央行的下限利率，即在央行基準(zhǔn)房貸的基礎(chǔ)上下調(diào)10%。不過，對(duì)于購(gòu)買第二套住房和高檔寫字樓、高檔別墅的個(gè)人將不享受這項(xiàng)優(yōu)惠。另外，它的首付款也上調(diào)到30%到40%。

    對(duì)于普遍反映的“第二套住宅”如何界定的問題，專家表示，目前細(xì)則還沒有正式出臺(tái)，要等細(xì)則出臺(tái)后才能確定。那么，第一套住宅貸款已經(jīng)還清，再貸款買房算不算“第二套住宅”？專家說，這都是細(xì)則中要解決的疑問。但他們推測(cè)：如果銀行認(rèn)定所買的第二套住宅作為投資用，那么將會(huì)按“第二套住宅”處理，也就是說，這樣的房貸將承擔(dān)高額利率和高首付。