大家都在問一個(gè)問題“調(diào)控啥時(shí)候能觸底呢？”
筆者的判斷是：
1、2021年10月，調(diào)控已經(jīng)觸底；
2、調(diào)控觸底之前的幾年間，一點(diǎn)一滴的量變，積累為質(zhì)變，讓地產(chǎn)行業(yè)的邏輯發(fā)生了根本變化，新的游戲規(guī)則已經(jīng)形成。
下面來說2件事情：
1、為什么說調(diào)控已經(jīng)觸底？觸底意味著什么？
2、地產(chǎn)行業(yè)新的游戲規(guī)則是什么？
樓市調(diào)控已觸底的3大表現(xiàn)
樓市調(diào)控在2021年10月已經(jīng)觸底，表現(xiàn)在以下3個(gè)方面：
一、從全國層面來看，面向房企和購房者的貸款政策，均有所放松
就面向購房者的個(gè)人貸款來說。
9月底，央行召開2021年第三季度例會，明確提出：
原本在明年上半年計(jì)劃投放的部分貸款，會部分提前到今年下半年投放。一些城市的個(gè)人住房貸款約束，在房價(jià)回穩(wěn)后，會恢復(fù)正常。
10月21 號，銀保監(jiān)會也談到，要保障剛需，在貸款首付比和利率上支持首套房購房者。
進(jìn)入10月下旬，越來越多的城市傳來了個(gè)人貸款放松的好消息，前期因?yàn)榉抠J問題銷售受到影響的一些樓盤開始搶收。
就房企貸款而言。
10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在新聞發(fā)布會上指出，部分金融機(jī)構(gòu)對試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在誤解。
也就是說，過去銀行執(zhí)行的貸款政策有點(diǎn)太緊了。
其中比較典型的，就是將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額“不得新增”，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。
什么意思呢？
比如，原來有家“紅線”房企貸款200億，用銷售回款還了100億。
那么即使這家房企的貸款“不再新增”，其新開工的項(xiàng)目，也應(yīng)該能再貸款100億才對。
但是有些銀行卻從此就只讓他還錢，而不再貸款給他。
那么，這家房企的貸款就不是“不再新增”，而是“不斷減少”，一些項(xiàng)目也因此被迫停工。
央行表態(tài)之后，10月底，已經(jīng)有一些房企表示，感受到了貸款政策的放松。
二、從地方層面來看，出臺“限跌令”的城市已經(jīng)達(dá)到2位數(shù)
根據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有哈爾濱、張家口、岳陽、昆明、沈陽、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、安慶等16個(gè)城市出臺了“限跌令”，防止房價(jià)大起大落。
而沒有出臺限跌令的一些城市，實(shí)際上也有限跌的操作。比如，有幾個(gè)二線城市，樓盤原本計(jì)劃打到92折，但地方政府建議最多打95折。
三、靴子落地！“房地產(chǎn)稅”等長期政策加速出臺
10月23日，全國人大常委會宣布，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
短期來看，房地產(chǎn)稅會降低預(yù)期，對樓市當(dāng)然會有一定影響。
長期來看，事情則有另外的2個(gè)角度：
1、長期政策落地的過程，可能是非市場化的短期政策逐漸退出的過程
目前的所有調(diào)控政策，包括“五限”在內(nèi)都是短期政策。
如果說“限貸”、“限購”還是調(diào)節(jié)供需的，相對市場化的政策；那么“限價(jià)”、“限售”等等就是非市場化的短期政策。
非市場化短期政策，就會造成一手房比二手房便宜幾十萬乃至幾百萬、千人萬人打新的奇怪現(xiàn)象。
“房地產(chǎn)稅”如果規(guī)則合理，是真正的長期政策。
長期政策加速出臺，說明短期政策的各種不足已經(jīng)被認(rèn)知，而且已經(jīng)達(dá)不到預(yù)期的效果。
長期政策靴子落地的過程，就是短期政策的歷史使命逐漸終結(jié)的過程，這2者此消彼長。在這個(gè)過程完成之后，地產(chǎn)市場會更加穩(wěn)定。
2、70年后產(chǎn)權(quán)自動(dòng)續(xù)期等細(xì)節(jié)問題，會更加明確
《物權(quán)法》規(guī)定 ：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。
但是，到底怎么續(xù)期，是不交錢還是交少量的錢？續(xù)期是續(xù)多少年？第二次到期以后又怎么辦？
如果房子老舊了，業(yè)主們能不能團(tuán)結(jié)起來原地重建？
這些細(xì)節(jié)，之前并沒有進(jìn)一步明確。
而如果房地產(chǎn)稅要全面推開，這些問題應(yīng)該都會進(jìn)一步明確，以減少阻力。
產(chǎn)權(quán)問題的最終明確和徹底解決，與房地產(chǎn)稅的推出，可以達(dá)成新的平衡。
關(guān)于調(diào)控觸底，筆者想提醒：
雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)觸底，但市場是否觸底，要看各地的情況而定。
一般來說，城市基本面越好，反應(yīng)速度越快，政策底和市場底時(shí)間差一般不超過半年。
市場觸底之后，并不會有很大的反彈，可能是一個(gè)緩慢向上的過程。
變天后的新規(guī)則下，誰能勝出？
過去的幾年，在各種新政的“量變”累積之下，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生“質(zhì)變”，其游戲規(guī)則，和之前已經(jīng)完全不同。
地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)心的2件事：規(guī)模、利潤，其邏輯都已發(fā)生革命性的變化。
一、規(guī)模：野心大于能力的，會被打回原型
過去房企要上規(guī)模，膽子大敢加杠桿就行。
最早的時(shí)候，可以空手套白狼，用預(yù)售款來修房子，甚至交地價(jià)。
10年前，只要膽子大，房企有1個(gè)億就能做10個(gè)億的項(xiàng)目，一年3倍、3年10倍的奇跡到處上演。
這種規(guī)模暴增，最后一輪機(jī)會，是在2014—2016年。
以后要5個(gè)億，才能做10個(gè)億的項(xiàng)目，未來可能要8個(gè)億，才能做10個(gè)億的項(xiàng)目。
也就是說，你用來做項(xiàng)目的錢，大部分得是自己的。
目前，房企大致有以下3種類型：
1、普通房企，每年增長20%-30%
這類房企距離三道紅線不遠(yuǎn)，以后要上規(guī)模，必須要靠長期積累，每年增長20%-30%，逐漸上規(guī)模。
地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，很多人可能不習(xí)慣這種速度。其實(shí)在其他一些行業(yè)，這種速度才是正常的。
2、超“強(qiáng)”房企，厚積薄發(fā)，可以實(shí)現(xiàn)高速增長
這類房企，過去杠桿很低，距離三道紅線還有相當(dāng)?shù)木嚯x，而且產(chǎn)品力、項(xiàng)目管理能力都很強(qiáng)。
這類房企，現(xiàn)在是絕對的強(qiáng)者，只要把杠桿提高一些，做一些收并購，規(guī)模每年增長50%乃至翻一番都是有可能的。
但是，這種高速增長也是不可持續(xù)的，在把過去積累的資本潛力用完之后，他們也會回歸到20%-30%的常規(guī)增長。
3、看起來很大，但杠桿過高的，被打回原型
第一年，1個(gè)億做10個(gè)億的生意，利潤率20%，一年周轉(zhuǎn)2次，賺4個(gè)億。
第二年，5個(gè)億做50個(gè)億的生意，利潤率20%，一年周轉(zhuǎn)2次，賺20個(gè)億。
第三年，……
這個(gè)理想化的簡單模型，就是1年3倍、3年10倍背后的秘密。
這個(gè)游戲，如果一直持續(xù)下去，是可以沖到千億、幾千億的。
可現(xiàn)在， 5個(gè)億，只能做10個(gè)億的生意，周轉(zhuǎn)也不能那么快了，那會怎么樣？
杠桿過高的企業(yè)，會被打回原型！
這個(gè)原型，就是在“三道紅線”之下，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)的規(guī)模。
近2年，幾千億企業(yè)變成千億，千億企業(yè)變成幾百億，都不足為怪，規(guī)�？s小總比崩盤要好。
二、利潤：過去靠眼光，以后必須靠實(shí)力
過去房企賺錢，很多是靠眼光。
筆者聽過很多因?yàn)檠酃夂�，所以發(fā)大財(cái)?shù)墓适隆Ｗ钣写硇缘?個(gè)故事是：
1、大家都不看好的一塊地，某房企老板眼光獨(dú)到買下來，周邊城市發(fā)展以后，這塊地變成了黃金寶地，老板賺了大錢；
2、某房企眼光獨(dú)到，大家都沒發(fā)現(xiàn)的某個(gè)客群，他們發(fā)現(xiàn)了，市場上完全沒有同類產(chǎn)品，開盤即清盤；
3、某個(gè)市場有1個(gè)月的空窗期，某樓盤看準(zhǔn)后，加速開盤，很快就賣光了。
相信很多地產(chǎn)人都聽過，或者親身經(jīng)歷過類似的故事。
但這三個(gè)故事，在未來再度發(fā)生的可能性，越來越小了。
現(xiàn)在房企賺錢，必須要靠實(shí)力了。
首先，想拿到黃金寶地，靠“撿漏”是不可能了。
各地方政府，對自己的土地能賣什么價(jià)，都越來越專業(yè)；而同行們，更是虎視眈眈。
拿下一塊地等幾年十年，是不靠譜的操作，不要說到時(shí)間不開發(fā)地方政府可能罰款或者收回，單是壓在項(xiàng)目里錢的利息，你都受不了，房價(jià)大漲覆蓋沉沒成本的日子一去不復(fù)返了……
想拿到便宜的好地，你得靠實(shí)力爭取。
要么，你有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)能力，能幫本地提高GDP、拉動(dòng)就業(yè)、促進(jìn)稅收……你通過和地方政府談判，就能“勾”到好的土地。
不要再做打產(chǎn)業(yè)噱頭拿地，最后只做住宅賺錢的夢……你如果實(shí)現(xiàn)不了招商和稅收的承諾，二期土地是要被收回的。
要么，你有很強(qiáng)的運(yùn)營能力，拿下一塊看起來不怎么樣的地，自己配置資源，把生地運(yùn)營成熟地。
當(dāng)然，這個(gè)需要很強(qiáng)的資金實(shí)力，借錢貴的輕易就不要嘗試了……
其次，想開盤就清盤，也不是抓一個(gè)特殊客群、一個(gè)時(shí)間窗口就能做到的了。
先說特殊定位，市面上多少同行啊，大家客研模型都差不多，難道只有你最聰明？
再說時(shí)間窗口，即使真的有“窗口”，你敢等嗎？等到最后貸款利息比多出來的那點(diǎn)溢價(jià)還多……一旦再遇到新的調(diào)控，可就全部賠進(jìn)去了……
房子要想賣得好，企業(yè)得有故事，還要會講故事。
樓盤要想賣得好，已經(jīng)沒有捷徑可走，你必須要經(jīng)過長時(shí)間的積累，擁有足夠強(qiáng)的品牌力、產(chǎn)品力、社群運(yùn)營能力等等，這些都是企業(yè)的故事。
營銷當(dāng)然也很關(guān)鍵，營銷要把品牌力、產(chǎn)品力、社群運(yùn)營能力這些故事，用合適的渠道講出去、講好。
如果你本來就沒有故事，營銷再強(qiáng)也是無處下手！
也不要試圖講假故事，講假故事的結(jié)果就是群訴，把你在當(dāng)?shù)氐钠放茪в谝坏?/span>
結(jié)語
專業(yè)越來越重要了！
我國的地產(chǎn)銷售總規(guī)模，不再快速上漲。但在很長時(shí)間內(nèi)，仍會是人類歷史上最大的地產(chǎn)市場！
幾年前，只要有資本、戰(zhàn)略對、膽子大，房企就可以抓住各種紅利，高速增長，其他專業(yè)可以慢慢再補(bǔ)。
現(xiàn)在，產(chǎn)品力等專業(yè)能力才是一切。管理紅利是最大的紅利，優(yōu)秀人才是最強(qiáng)的動(dòng)力。
沒有專業(yè)，一切都是空中樓閣。有才華、敢創(chuàng)新的地產(chǎn)人，決定著房企的命運(yùn)，會越來越重要
