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過去，財(cái)務(wù)杠桿較高的房企，發(fā)展速度可能大大超越杠桿較低的企業(yè)。但在調(diào)控政策之下，“三線四檔”讓房企高負(fù)債高周轉(zhuǎn)的模式難以為繼。

隨著房企腳步的放緩，以及恒大等高杠桿房企爆出危機(jī)等多重因素影響，樓市開始出現(xiàn)降溫跡象。隨著有關(guān)樓市降溫的討論逐漸公開化，央行今日作出回應(yīng)，稱部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在誤讀保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

何為“三線四檔”

所謂“三線四檔”，是指2020年8月住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，12家房企出席會(huì)議。會(huì)上提出三個(gè)監(jiān)管要求，即“三道紅線”：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

“三條紅線”全碰，企業(yè)即不得融資。而債務(wù)驅(qū)動(dòng)過去一直以來是部分房企快速發(fā)展的支撐。通過籌集貸款買地，再以較低利潤(rùn)率的情況下快速賣房，盤活資金循環(huán)，進(jìn)而推動(dòng)公司快速發(fā)展。

但這一模式在去年發(fā)生的根本性阻礙。根據(jù)“三道紅線”踩線的條數(shù)，監(jiān)管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%，即使是處于綠檔位置的房企，有息負(fù)債年增幅也不得超過15%。而“踩線”數(shù)量越多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的降杠桿壓力越大。

按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測(cè)試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。這一舉措被認(rèn)為是顛覆了房地產(chǎn)行業(yè)過去發(fā)展的底層邏輯，一時(shí)間在行業(yè)內(nèi)引發(fā)了極大的震動(dòng)。

降溫跡象

恒大曾被看作中國(guó)房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的典范，在其爆出巨額債務(wù)危機(jī)后，過去對(duì)房地產(chǎn)業(yè)絕對(duì)樂觀的購(gòu)房者，看法出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月公布的數(shù)據(jù)顯示，8月70大中城市中有46城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，7月為51城；二手住宅70城中有27城價(jià)格環(huán)比上漲，7月為41城，價(jià)格下降的城市達(dá)34個(gè)。分析來看，這是2016年來連續(xù)5年，除疫情影響的2020年2月外，二手房數(shù)據(jù)第一次出現(xiàn)不足半數(shù)城市上漲的現(xiàn)象。下調(diào)成為主流。

對(duì)于一二線城市來說，二手房占據(jù)市場(chǎng)主體地位，二手房更能反映市場(chǎng)真實(shí)熱度。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個(gè)百分點(diǎn)；深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降。

同時(shí)據(jù)測(cè)算，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。

而和一二線城市不同，三四城市的市場(chǎng)變化更為快速，市場(chǎng)的冷熱切換也更明顯。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個(gè)月下降。

樓市要回暖了？

針對(duì)樓市降溫的市場(chǎng)討論，今日人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

鄒瀾稱針對(duì)這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此前根據(jù)媒體報(bào)道，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)于10月15日召集部分房企在北京開座談會(huì)，并已經(jīng)有企業(yè)接到了相關(guān)通知。據(jù)悉，座談會(huì)的主要目的是對(duì)房企的情況進(jìn)行摸底。財(cái)聯(lián)社引述消息人士稱，或許是因?yàn)榻�期市�?chǎng)有些動(dòng)蕩，有些房企比較困難，此次座談會(huì)聽聽房企意見，摸下底。

隨后市場(chǎng)又傳出了該會(huì)議可能無法召開的傳聞。但有跡象顯示，各城市對(duì)房企情況進(jìn)行摸底似乎已經(jīng)“拉開序幕”。

10月12日，成都市房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)官方微信公眾號(hào)發(fā)布了《關(guān)于召開當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行新情況新問題交流會(huì)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）�！锻ㄖ�》顯示，成都市房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)將在10月14日下午召開專題交流和意見收集會(huì)，邀請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專家聽取房企意見和建議�！锻ㄖ�》顯示，隨著“房住不炒”調(diào)控和因城施策持續(xù)深入，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較多新問題和新狀況，會(huì)議主要目的則是深入了解企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)運(yùn)行情況以及遇到的問題和困難，特別是房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)報(bào)建方面的情況。

風(fēng)財(cái)經(jīng)消息顯示，此前傳聞的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)于10月15日召開的座談會(huì)已如期舉行。

今日據(jù)彭博社報(bào)道，知情人士說，銀行還可以向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提交新的個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（RMBS）的發(fā)行計(jì)劃，以釋放更多個(gè)人按揭貸款額度。此前中國(guó)央行據(jù)悉從4月份開始控制了RMBS的發(fā)行以降溫樓市。

中信證券首席固收分析師明明最新發(fā)布的報(bào)告稱，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)融資存在邊際寬松的空間，后續(xù)按揭貸款投放預(yù)計(jì)會(huì)更加靈活，開發(fā)貸也可能在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下得到支持。報(bào)告稱，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象，寬信用方向進(jìn)一步明確。

種種跡象之下，樓市真的要回暖了！