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“房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿足,房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變�！痹�10月20日舉行的2021金融街論壇年會(huì)上,中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴稱。事關(guān)地產(chǎn)行業(yè)的“錢袋子”,此言一出,備受關(guān)注。

2021年二季度以來,因住房信貸環(huán)境收緊,二手房市場(chǎng)率先降溫,并在下半年逐步傳導(dǎo)至新房和土地市場(chǎng)。樓市降速、房企缺錢、土拍寒流,房地產(chǎn)行業(yè)充斥著迷惘與波折。值此之際,官方密集釋放穩(wěn)定信號(hào),是否代表房地產(chǎn)資金面有望改善?

答案似乎是肯定的。10月以來,在極為反映信貸環(huán)境的房貸利率端,市場(chǎng)溫度正悄然變化。據(jù)貝殼研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),10月90城主流首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。10月房貸利率回調(diào),是年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降。

該研究院認(rèn)為,市場(chǎng)末端的微小變化,代表著信貸環(huán)境有所改善,9月底以來央行多次釋放積極信號(hào),預(yù)計(jì)四季度住房信貸的投放將回歸“平穩(wěn)有序”。

不過,當(dāng)前樓市極速降溫,背后原因較為復(fù)雜:三四線樓市需求提前透支、“房住不炒”下地產(chǎn)周期被抹平。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,“大放松”式地刺激市場(chǎng),已經(jīng)不再現(xiàn)實(shí)。今年9月,樓市的降溫速度,甚至超過14年市場(chǎng)下行期的跌幅。

房貸利率松綁信號(hào)

樓市末端,正在起一些細(xì)微的變化。

10月20日,貝殼研究院發(fā)布報(bào)告稱,10月份20個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào),其中14城首套利率下降,14城二套房貸利率下降,重合的9城首套、二套房貸利率均下調(diào)。整體來看,90城主流首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。

從下調(diào)城市名單看,除了廣州、深圳外,大多為三四線城市。具體而言,10月份首套房貸利率下調(diào)幅度居前的為:洛陽(yáng)、湖州、廣州、中山、襄陽(yáng)、達(dá)州、無錫、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、綿陽(yáng)。其中,洛陽(yáng)首套房貸利率較上月下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。

廣州是近期房貸利率風(fēng)波中的“焦點(diǎn)”。早在十月初,便有市場(chǎng)消息顯示,廣州部分銀行確實(shí)出現(xiàn)房貸利率下調(diào)的跡象,包括中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等,房貸利率已經(jīng)較過往有所下降,如今在報(bào)告數(shù)據(jù)中得到證實(shí)。

在放款周期方面,10月90城房貸平均放款周期為74天,較上月有所延長(zhǎng)。報(bào)告稱,這主要因放款動(dòng)作與利率調(diào)整存在時(shí)差,10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個(gè)月簽約的單子。從局部城市看,上海、蕪湖、南寧、煙臺(tái)、鄭州等城市放款周期較9月有所縮短。

有上海地區(qū)的房產(chǎn)中介表示,最近銀行放款確實(shí)變快了一點(diǎn),鄭州也有購(gòu)房者反映類似情況。

“央行于9月底的三季度例會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào),要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。10月部分城市銀行下調(diào)房貸利率則是對(duì)‘兩個(gè)維護(hù)’的具體踐行,住房市場(chǎng)信貸環(huán)境有所改善。”貝殼研究院認(rèn)為。

值得注意的是,盡管房貸利率微調(diào)的苗頭出現(xiàn),但多地利率水平仍居于高位。譬如,河南的新鄉(xiāng)、許昌、開封,這三個(gè)城市的主流首套房貸利率均高達(dá)6.37%,高居90城之首;二手主流利率方面,開封、新鄉(xiāng)更是高達(dá)6.86%,惠州也達(dá)6.80%。

市場(chǎng)基本面還未“觸底”

信貸政策走向,對(duì)樓市的體感溫度至關(guān)重要。

今年三季度以來,銀行放款難的現(xiàn)象在全國(guó)各地出現(xiàn),尤其是華東、華南等熱點(diǎn)城市,樓市房貸排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重,嚴(yán)重制約了樓市成交。從放款周期看,普遍都在3個(gè)月以上,部分城市甚至需要6個(gè)月以上,導(dǎo)致全國(guó)樓市二手房交易極大降溫。

二手房市場(chǎng)降溫,逐步傳導(dǎo)至新房和土地市場(chǎng);新房和土地市場(chǎng)降溫,又進(jìn)一步減弱二手房市場(chǎng)預(yù)期。種種因素下,樓市迎來一個(gè)極為慘烈的“銅九”。

億翰智庫(kù)表示,1～9月全國(guó)商品房銷售面積11.54億平米,同比增長(zhǎng)11.40%,增速較1～8月收窄5.1個(gè)百分點(diǎn);9月單月銷售面積1.25億平米,同比下降15.6%�！敖鹁拧变N售面積跌幅,為近7年來最大,甚至超過14年市場(chǎng)下行期的市場(chǎng)跌幅。

二手房方面,市場(chǎng)更是進(jìn)入全局性“冰點(diǎn)”。據(jù)億翰智庫(kù),除鄭州市場(chǎng)略有回暖外,其余監(jiān)測(cè)城市成交面積同比均下滑;北京同比和環(huán)比分別跌27.94%和21.90%,上海和深圳同比分別下滑62.16%和78.33%,深圳更是創(chuàng)下2020年2月以來的新低。

“目前貸款的話,放款還是比較慢,審核材料嚴(yán)格,沒有任何銀行可以承諾時(shí)效�！庇斜本┓慨a(chǎn)中介表示,購(gòu)房者都是在排隊(duì),大家都在等明年第一波放貸。此外,受學(xué)區(qū)房政策預(yù)期的影響,近期西城區(qū)、海淀區(qū)二手房成交量下滑都比較明顯。

寧波一位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為,現(xiàn)在購(gòu)房者已經(jīng)“麻木”了,利率高低其實(shí)已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)沒有太大影響,不像以前說利率8折9折,就可以給樓市打雞血。“真正成交的都沒幾套,有些成交還是業(yè)主自己在倒房票,真正的二手房交易極少�！�

在惠州,整體房貸仍然呈現(xiàn)出銀行額度緊張、貸款利率高、審核要求嚴(yán)格、房貸周期延長(zhǎng)的狀況。據(jù)惠州中原地產(chǎn)調(diào)研,目前放貸時(shí)間普遍維持3～6個(gè)月,與六月份相比,放款時(shí)間依然較長(zhǎng)。二手房貸款辦理難度明顯加大,信貸依然沒有放松。

在貝殼研究院看來,近期樓市出現(xiàn)大幅調(diào)整,系受去年低基數(shù)、以及今年上半年商品房銷售面積“高位運(yùn)行”等因素影響。截至今年6月,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運(yùn)行了14個(gè)月,這期間有投資投機(jī)需求、也有剛需提前入場(chǎng),現(xiàn)在的回調(diào)是把這部分“水”擠掉了。

中國(guó)銀河證券則認(rèn)為,目前基本面還未觸底,四季度銷售下行將繼續(xù)加快�！靶袠I(yè)銷售拐點(diǎn)在7月就已經(jīng)確立,開始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間,但基本面還未觸底,政策層面已是底部,未來若基本面加速惡化,則政策維穩(wěn)預(yù)期將進(jìn)一步加強(qiáng)�！�

官方發(fā)聲釋放穩(wěn)定信號(hào)

房地產(chǎn)行業(yè)低溫蔓延、地方“救市”頻頻博弈,下一步政策怎么走?信貸層面會(huì)迎來實(shí)質(zhì)性改善嗎?近期,官方頻頻發(fā)聲,釋放積極穩(wěn)定的信號(hào)。

在10月20日舉行的2021金融街論壇年會(huì)上,中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿足,房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

同日,中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝指出,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正,融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。

10月15日,央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾也表示,今年前三季度,少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過快,個(gè)人住房貸款投放受到一些約束,房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后,這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

中國(guó)銀河證券認(rèn)為,從近期中央和地方的表態(tài)看,信貸最緊的時(shí)刻已經(jīng)過去,央行層面可期待按揭貸款和房企信貸的放松。目前,政策導(dǎo)向已由“緊”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”,銷售大降溫趨勢(shì)下政策托底意圖初現(xiàn),當(dāng)下可運(yùn)用的政策工具較多,但“大放水”式放松難再現(xiàn)。

華西證券也表示,目前多數(shù)銀行尚未到達(dá)個(gè)人按揭貸款占比紅線、還有部分銀行壓降過快,給按揭貸款加快加大投放,留有一定的政策空間。若2021年四季度按揭貸款的投放加速,有望緩解房企目前較為緊張的資金面,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)其測(cè)算,54家樣本銀行2021H1理論壓降規(guī)模為1778億元,實(shí)際上個(gè)人住房貸款壓降規(guī)模為7173億元,大幅大于線性假設(shè)下所需壓降規(guī)模。未觸紅線的工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行和交通銀行等,個(gè)人按揭貸款占比也有所下降。

“當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)正在發(fā)生劇烈變化,商品房銷售劇烈下滑,房企資金緊張,房企海外債違約密集,與房地產(chǎn)信貸緊縮關(guān)系至關(guān)密切�！敝兄秆芯吭悍Q,而從監(jiān)管層近期表述看,過緊的房地產(chǎn)信貸政策有望糾偏,房地產(chǎn)信貸投放將會(huì)加速。