“這是2016年來連續(xù)5年，除疫情影響的2020年2月外，二手房數(shù)據(jù)第一次出現(xiàn)不足半數(shù)城市上漲的現(xiàn)象。下調(diào)成為主流。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，“從房價上漲看，8月新房、二手房最高上漲的城市環(huán)比也全部低于1%�！�
對于一二線城市來說，二手房占據(jù)市場主體地位，二手房更能反映市場真實熱度。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點；深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降。
“北京、上海和廣州在調(diào)控補丁不斷加碼的背景下，房價雖有上漲，但上漲力度明顯趨弱，市場成交量開始出現(xiàn)萎縮，預示著下一步房價會上漲乏力。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示。
一線城市新房價格漲幅也在回落。據(jù)測算，8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海和深圳環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%。
二線城市的新房也在降溫通道上。據(jù)測算，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。
“這是市場風格轉(zhuǎn)變的一個重要信號，寧波、南寧、昆明、貴陽等地的二手市場已經(jīng)開始轉(zhuǎn)跌，結(jié)合部分城市已經(jīng)出臺的‘限跌令’來看，未來房價下行壓力增大的城市數(shù)量會不斷增多。”張波指出，一二手房環(huán)比漲幅超過0.5%的城市寥寥無幾，這是樓市下一步市場風格轉(zhuǎn)變的重要關(guān)注點。
三線城市的降溫則是在加速。和一二線城市不同，三四城市的市場變化更為快速，市場的冷熱切換也更明顯。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個月下降。
“預計后續(xù)三線及以下城市的降溫會更為明顯，調(diào)控分化也會在更多城市中出現(xiàn)。”張波認為，“整體來看，8月各類城市均已確定性進入降溫通道，雖有部分城市的房價依然保持一定上漲，但總體的上漲力度已經(jīng)趨緩，‘金九銀十’同比大降溫，成色不足將是大概率趨勢�！�
2021年來，特別是最近幾個月，全國超過20城市發(fā)布了針對二手房中介行為規(guī)范、二手房業(yè)主限價的政策和通知，西安、杭州、東莞，深圳等城市發(fā)布了二手房限價政策，無錫、成都、廣州、合肥、北京、上海等城市最近針對二手房違規(guī)報價、哄抬物價等發(fā)布了不同的政策。
張大偉表示，從整體房價數(shù)據(jù)看，2021年來一系列房地產(chǎn)調(diào)控終于見到了初步效果，特別是二手房價格開始出現(xiàn)拐點，熱點城市開始在二手房管控方面出現(xiàn)了明顯的效果。
另一方面，對于房價下降過快的城市，也有相應的調(diào)控措施。目前已經(jīng)有超過7個城市發(fā)布或者約談了針對開發(fā)商降價的政策與會議。岳陽對商品住房銷售價格做出了官方指導，明確新建商品住房銷售價格不得低于備案價格的85%，規(guī)范部分企業(yè)對樓盤惡意降價的行為。長春要求根據(jù)項目實際情況，合理確定商品住房預售申報價格并對外公示，不得低于九折銷售。唐山、昆明、株洲等城市召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，強調(diào)打壓惡意降價相關(guān)內(nèi)容，以保持市場平穩(wěn)。
“房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)雙向調(diào)控，防止上漲和防止下調(diào)并存�！睆埓髠ケ硎�，近兩年來樓市調(diào)控越發(fā)嚴格，一邊是對熱點城市的新房、二手房的“限價令”，房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定，會影響波及金融系統(tǒng)，最近多個城市新房發(fā)布“限跌令”，表面上是部分房企在負債高壓下?lián)屌�，背后其實進一步說明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。
展望后市，張大偉認為，從全國市場看，2021年成交金額和成交面積刷新樓市記錄已成定局，整體趨勢看，因為信貸寬松導致的房價上漲在2021年下半年還會持續(xù)一段時間，但越來越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場。一線城市是上半年房價上漲龍頭，預計下半年大部分將進入調(diào)整周期。9月后，隨著信貸政策回歸正常，未來房價漲幅有望放緩，下調(diào)城市數(shù)量將不斷增加。
