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  近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理各地樓市政策注意到，由于年內(nèi)少數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，為實(shí)現(xiàn)樓市“三穩(wěn)”，實(shí)施了二手房成交參考價(jià)機(jī)制；同時(shí)，下半年以來，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，亦有部分城市推出“限跌令”。這一局面究竟成因如何，《證券日?qǐng)?bào)》記者近日展開調(diào)查。

  少數(shù)城市

  設(shè)定二手房“參考價(jià)”

  二手房成交參考價(jià)機(jī)制，主要源于深圳樓市的持續(xù)過熱。

  據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理，去年4月份至今年1月份，深圳二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)連續(xù)10個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比兩位數(shù)增長。針對(duì)上述情況，今年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，同時(shí)發(fā)布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格。在該政策出臺(tái)后，深圳多家銀行亦明確表態(tài)，將二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)。

  如今，半年時(shí)間已過。深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，深圳二手商品房成交23.3萬平方米(2520套)，同比下跌77.28%。其中，二手商品住宅成交19.54萬平方米(2043套)，同比下跌79.96%。

  談及二手房成交參考價(jià)機(jī)制，深圳市民畢女士告訴記者，“最近幾個(gè)月，能明顯感覺到二手房市場(chǎng)有所降溫，尤其是我一直關(guān)注的百花片區(qū)學(xué)區(qū)房，價(jià)格降幅很大。而且，不只是二手房，法拍房的熱度似乎也在下降。”

  據(jù)畢女士介紹，前段時(shí)間該區(qū)域有一套起拍價(jià)與二手房參考價(jià)相當(dāng)?shù)姆ㄅ姆苛髋模�雖然這套法拍房的價(jià)格低于此前市場(chǎng)成交價(jià)約180多萬元，但仍然流拍�！拔艺J(rèn)為這是一個(gè)信號(hào)，說明深圳樓市的調(diào)控措施已起到降溫作用。作為意向購房者，我的心態(tài)已回穩(wěn)，準(zhǔn)備繼續(xù)觀望。”

  “雖然二手房價(jià)格本身無法像新房一樣直接限價(jià)，但并不代表二手房價(jià)格不能被有效管控�！�58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，二手房的量價(jià)變化對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體穩(wěn)定意義重大，尤其是在一些二手房成交量已經(jīng)占據(jù)一半、以存量房為市場(chǎng)主體供給的城市，二手房價(jià)格的穩(wěn)定更是起到舉足輕重的作用。整體來看，建立二手房成交參考價(jià)機(jī)制，確實(shí)能最大程度穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)二手房價(jià)格的預(yù)期。

  據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少已有廣州、成都、西安等10個(gè)城市建立了二手房成交參考價(jià)機(jī)制；此外，部分城市還通過二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)等方式，加強(qiáng)對(duì)二手房價(jià)格的管控。

  例如，成都市民肖先生告訴記者，“我于6月底看中一套房主報(bào)價(jià)180萬元的二手房，先行支付了5萬元定金和1.8萬元中介服務(wù)費(fèi)�？删驮谖覝愂赘兜膬蓚�(gè)月時(shí)間里，該二手房的房價(jià)已跌至160萬元，為及時(shí)止損，我取消了買房計(jì)劃，已支付的6.8萬元也打水漂了。”肖先生的經(jīng)歷，在一定程度上反映出成都樓市的降溫。

  此外，上海市某房產(chǎn)中介工作人員亦向記者透露，上海二手房價(jià)格從去年四季度開啟上漲模式，至今年年初達(dá)到高點(diǎn)。隨著政策面出手穩(wěn)房價(jià)，目前全市二手房價(jià)格基本處于橫盤狀態(tài)，甚至個(gè)別地段出現(xiàn)房價(jià)下跌。從數(shù)據(jù)上看，8月份上海二手房成交量環(huán)比、同比均有不同程度下跌。

  部分城市明確“限跌令”

  防控房價(jià)非理性“跳水”

  下半年以來，相較于個(gè)別熱點(diǎn)城市升級(jí)調(diào)控政策讓樓市“退燒”，部分三四線城市則推出了截然不同的樓市政策——“限跌令”。

  例如，日前江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，要求商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。除此之外，沈陽、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出類似政策。

  “樓市穩(wěn)定，既要防止房價(jià)大漲，也要防止房價(jià)大跌�！睆埐ń忉尫Q，今年以來，各地的樓市調(diào)控措施主要表現(xiàn)為控制房價(jià)上漲，尤其是熱度過高的城市，其出臺(tái)政策的力度也明顯增強(qiáng)。但隨著調(diào)控不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)也在加劇，即部分城市的樓市成交量持續(xù)低迷。

  以江陰為例，江陰510房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份江陰全市商品房成交975套，環(huán)比下跌14.77%，同比下跌59.49%。其中住宅成交780套，環(huán)比下跌22.92%；非住宅成交195套，環(huán)比上漲47.73%。截至9月1日，江陰可售房屋38170套，其中可售住宅21951套。按目前去化速度來看，全市住宅去化周期大約在13個(gè)月左右。

  易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從目前部分城市推出的“限跌令”來看，其本質(zhì)在于庫存較多、去化周期長且人口虹吸能力相對(duì)偏弱，由此導(dǎo)致房企營銷出現(xiàn)亂象，進(jìn)而造成交易秩序的混亂。

  一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，三四線城市的房地產(chǎn)商出現(xiàn)降價(jià)銷售、打價(jià)格戰(zhàn)等行為，歸根結(jié)底還是為了快速回籠資金。在房企“三道紅線”、貸款集中度管理以及重點(diǎn)城市土拍“兩集中”政策實(shí)施的背景下，今年房企資金管控能力受到很大挑戰(zhàn)。而在部分房屋供給量較多的城市，其需求量無疑是小于供給量的，購房者是有限且固定的。在這種情況下，“以價(jià)換量”成為房地產(chǎn)商的首選。

  在“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，“限跌令”的存在就顯得很有必要。嚴(yán)躍進(jìn)表示，房價(jià)的無序下跌易引起惡性競(jìng)爭，從這個(gè)角度看，限制房價(jià)下跌有利于市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。

  事實(shí)上，近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征發(fā)生了明顯變化，從區(qū)域市場(chǎng)來看，分化加劇的態(tài)勢(shì)比較明顯。

  在張波看來，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，亦是基本面的體現(xiàn)。一方面，不同城市的需求增長存在差異，一二線及熱點(diǎn)城市的人口流入，是需求增長的直接推動(dòng)因素；另一方面，受土地供應(yīng)節(jié)奏和庫存影響，不同城市的市場(chǎng)供求狀況亦會(huì)存在明顯差異，這也導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的敏感度有所不同。因此需要因城施策，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體平穩(wěn)健康發(fā)展。