鄭州寫字樓：初春還是暖冬
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年03月25日09:13
來源：南陽樓市網(wǎng)
2004年是鄭州房地產(chǎn)市場狂飆猛進的一年，各種物業(yè)形態(tài)的價格在一年的時間里一路上揚�；鸨氖袌霰硐笙乱灿谐良耪撸@就是寫字樓，現(xiàn)在寫字樓也開始發(fā)飆，無論是價格還是投放量都急劇放大。但無論從鄭州的經(jīng)濟容量看，還是從可以看得見的寫字樓未來的投放量看，都不敢說鄭州的寫字樓市場已經(jīng)迎來它的春天。
【多年低迷一朝回暖】
其實，鄭州寫字樓多年來一直處在低迷徘徊狀態(tài)。來自鄭州市房管局的統(tǒng)計，2000年的時候鄭州辦公用房平均單價在7029元，當(dāng)時的市場紅極一時，但到了2001年辦公用房價格開始一路下跌，2001年全年辦公用房單價下降到3480元，到了2003年辦公用房單價一直在3345元上下徘徊。2004年，全年平均來看，鄭州辦公用房單價也不過在3492元。按照房管局的統(tǒng)計方法，辦公用房囊括了商住樓、寫字樓等形態(tài)。
到了2004年下半年，鄭州寫字樓開始發(fā)飆。去年8月份的時候，鄭州市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測到的辦公用房單價3291元/平方米，到12月份的時候，單價達到4057元。隨后寫字樓價格進一步上揚，到了今年2月份的時候，鄭州的辦公用房售價已達到每平方米4439元。
除了價格的抬升，辦公用房的投放量也在2004年明顯增加，2004年鄭州辦公用房市場總投放量在12.35萬平方米，比2003年全年6.37萬平方米的投放量增加了一倍，也比2000年的2.86萬平方米、2001年的4.29萬平方米投放量大得多。
【商住樓仍在主宰市場】
據(jù)了解，在國內(nèi)一線城市，寫字樓分生活化辦公室、服務(wù)式寫字樓、服務(wù)式公寓、純寫字樓等多種形態(tài)，市場成熟且產(chǎn)品非常細化。但在鄭州，寫字樓市場基本上還處于培育成長階段，商住樓長期活躍在鄭州的寫字樓市場。
隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，鄭州寫字樓出現(xiàn)了多種發(fā)展形態(tài)，寫字樓市場形成以專業(yè)寫字樓、商住兩用為主體，其他形態(tài)為輔的多形式格局。據(jù)了解，為了降低風(fēng)險，鄭州早期高層項目開發(fā)基本上走的都是商住路線，而一些以住宅立項的小區(qū)也由于地理位置優(yōu)越，升級為商務(wù)樓。隨著SOHO、SVO等概念的興起，寫字樓在商住路線上不斷演變發(fā)展，即便是眼下如火如荼的鄭東新區(qū)起步區(qū)的CBD，絕大多數(shù)建筑還是商住色彩。
業(yè)內(nèi)人士認為，商住樓有兩大優(yōu)點：一是宜商宜住，使用潛力大，目標客戶較為廣泛，這樣可以有效分解項目風(fēng)險；二是商住樓在銷售時享受住宅待遇，可享受優(yōu)惠契稅稅率和大量的銀行貸款�？赡苷驗槿绱耍套窃卩嵵輼鞘性缫迅畹俟�，即便是目前在市場上熱銷的寫字樓也幾乎是清一色的商住樓身份。
近幾年，鄭州市的確涌現(xiàn)出了一大批寫字樓，但絕大多數(shù)是商住樓升級版或準高端寫字樓的替代版。但開發(fā)真正的高端寫字樓需要開發(fā)商承擔(dān)因投資大和周期長帶來的更大市場風(fēng)險，作為企業(yè)大都采取回避的策略。而且即使開發(fā)寫字樓，也以出售為主，不像北京、上海的寫字樓那樣以租賃為主要形式。
【寫字樓不是萬能】
一段時期以來，越來越多的國內(nèi)甚至國際大公司不斷進駐鄭州，企業(yè)形象已經(jīng)成為其選擇辦公地點時的重要參考指標。
一業(yè)內(nèi)人士認為，寫字樓是用來進行信息集中采集、加工和處理工作的高級辦公場所，信息是寫字樓的命脈，以此來分析，寫字樓更適合資本密集型和智力密集型企業(yè)或是做企業(yè)總部的駐地。
經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，鄭州的經(jīng)濟容量得到極大的提高，但鄭州仍然缺乏資本密集型、智力密集型企業(yè)，也缺乏企業(yè)總部。鄭州仍是個以加工、制造為主的工業(yè)城市，而且這些工業(yè)還沒有形成優(yōu)勢明顯的產(chǎn)業(yè)帶。
【是否已經(jīng)迎來春天】
記者從鄭州房地產(chǎn)界了解到，業(yè)內(nèi)人士對眼下寫字樓市場的興盛也不敢抱太大幻想。因為，在可以預(yù)見的未來，鄭州的寫字樓市場將會迎來投放高峰。
正在建設(shè)的鄭東新區(qū)CBD，將推出大批量的寫字樓、商務(wù)樓。以即將開發(fā)的鄭東新區(qū)CBD核心區(qū)外環(huán)為例，規(guī)劃中的外環(huán)有30幢120米高的商務(wù)大廈與寫字樓，平均每幢建筑面積4.08萬平方米，整個外環(huán)寫字樓將達到120萬平方米。
目前，鄭東新區(qū)CBD推出的一系列商住樓銷售良好，一個很大的原因是政府的推動和房產(chǎn)商的炒作。據(jù)了解，大多數(shù)在起步區(qū)購房的消費者都是以投資為目的的，因為預(yù)計該地段的房價會漲而進行購買，因此寫字樓的銷售沒有太大的問題。但是等到大量的寫字樓投入使用，市場可能沒有如此大的容量，空置率就會很高。如果把市區(qū)的一部分企業(yè)搬遷至此，市區(qū)的寫字樓可能也會遭遇困難。
除了鄭東新區(qū)，鄭州老城區(qū)也會有一大批寫字樓、商務(wù)樓將在近年投放。被譽為鄭州“地王”項目的400畝土地，如果以容積率為7來開發(fā)商務(wù)樓，未來總建筑面積將達到18萬平方米。此外還有西關(guān)虎屯改造后的商務(wù)樓群。不難看出，它們的總和將大大超出鄭州寫字樓市場歷年來的投放量。
如果兩年后鄭州市場對寫字樓需求的增長達不到供給增長的速度，那會出現(xiàn)什么樣的結(jié)果？一位鄭州房地產(chǎn)界資深人士分析，熱鬧的寫字樓市場需要理智的頭腦，雖然說寫字樓的多少、出租率、租售價格代表一個城市、一個區(qū)域的經(jīng)濟活躍程度，高品質(zhì)寫字樓更是一個城市的名片，代表一個城市的開放及交流的程度，但鄭州的寫字樓要想趕上經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，還需要時間。
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